Giá đất cần dựa trên dữ liệu, kết nối thông tin thuế, công chứng và ngân hàng
Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra định hướng đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch; đồng thời tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế tình trạng thao túng và hình thành giá ảo.
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.
Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch, có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.
Theo bà Giang, một yếu tố quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ chế định giá là phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; còn địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.
“Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”, bà Giang nhận định.
Bên cạnh cơ chế định giá, Savills cho rằng chính sách tài chính đất đai cần hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính và thuế, nếu được thiết kế phù hợp, có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn.
Hạn chế phân lô, bán nền có thể đẩy thị trường về giá trị sử dụng thực
Một định hướng khác tại Nghị quyết 21-NQ/TW là hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; đồng thời hoàn thiện chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả.
Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng những định hướng này có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn, với giá trị bất động sản ngày càng gắn nhiều hơn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.
Theo Savills, ba yếu tố có thể tạo tác động rõ hơn tới thị trường gồm hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng; và tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.
Việc này không đồng nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất. Tuy nhiên, theo bà Giang, dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng lên, trong khi thông tin thị trường ngày càng minh bạch.
“Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực”, bà Giang cho biết.
Nếu các định hướng được triển khai đồng bộ, hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất, cơ chế định giá minh bạch và chính sách hạn chế đầu cơ có thể làm thay đổi cách thị trường lựa chọn tài sản. Khi đó, những khu đất được giữ lại chỉ để chờ tăng giá sẽ phải đối mặt với nhiều ràng buộc hơn, còn năng lực phát triển, đưa đất vào sử dụng và tạo dòng tiền thực sẽ trở thành phép thử rõ hơn đối với nhà đầu tư và chủ dự án.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
