Rời lõi trung tâm, giá thuê giảm còn 100.000-200.000 đồng/m²
Cùng cần một văn phòng rộng 100m² nhưng số tiền doanh nghiệp phải chi trả mỗi tháng có thể rất khác nhau. Tại Dương Nội hoặc Hà Đông, nhiều mặt bằng đang được chào với giá khoảng 8–20 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, diện tích tương đương tại một cao ốc cao cấp ở khu vực trung tâm có thể tiêu tốn từ 65 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng mỗi tháng.
Khoảng cách lớn này trước hết đến từ vị trí, chất lượng công trình và loại hình mặt bằng. Ở khu vực phía Tây và phía Đông thành phố, nguồn cung không chỉ nằm trong các cao ốc chuyên nghiệp mà còn có sàn văn phòng tại nhà phố, biệt thự, shophouse và các tòa nhà hỗn hợp quy mô vừa và nhỏ.
Khảo sát các tin chào thuê tại Dương Nội cho thấy mặt bằng 30-45m² có giá khoảng 3,5–5 triệu đồng/tháng. Những sàn rộng khoảng 100m² được chào từ 8-13 triệu đồng/tháng. Tại một số tòa nhà trên trục Tố Hữu, giá thuê dao động khoảng 120.000-200.000 đồng/m²/tháng, tùy diện tích, tầng thuê và mức độ hoàn thiện.
Dương Nội có lợi thế nằm gần các khu đô thị mới, Aeon Mall Hà Đông, đường Lê Trọng Tấn kéo dài và trục Tố Hữu. Quỹ mặt bằng khá rộng, việc bố trí nơi gửi ô tô, xe máy cũng thuận lợi hơn khu vực nội đô. Đây là lựa chọn phù hợp với doanh nghiệp nhỏ, công ty thương mại điện tử, đơn vị đào tạo hoặc các bộ phận vận hành không thường xuyên phải tiếp khách.
Tại phường Hà Đông, nguồn cung còn phong phú hơn. Một số sàn rộng 80m² được chào khoảng 8,5-9 triệu đồng/tháng; mặt bằng 120m² có giá khoảng 17 triệu đồng. Nhiều tòa nhà quy mô nhỏ tại Vạn Phúc, Văn Khê, Mỗ Lao hoặc khu vực gần đường Quang Trung có thang máy, điều hòa, chỗ để xe và cho phép khách thuê làm việc ngoài giờ mà không thu thêm phí.
Lợi thế của Hà Đông là hệ thống dịch vụ tương đối hoàn chỉnh, dân cư đông và có tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông. Doanh nghiệp làm trong lĩnh vực bán lẻ, giáo dục, tư vấn, chăm sóc sức khỏe hoặc phục vụ khách hàng tại khu vực phía Tây có thể giảm đáng kể chi phí thuê mà vẫn tiếp cận được thị trường dân cư lớn.
Ở phía Đông Hà Nội, Bồ Đề cũng nằm trong nhóm có giá thuê tương đối thấp. Trên các tuyến Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Sơn, Hồng Tiến và Lâm Du, nhiều mặt bằng được chào khoảng 99.000-200.000 đồng/m²/tháng. Có trường hợp văn phòng rộng 100m² được chào khoảng 8-10 triệu đồng mỗi tháng.
So với Hà Đông hay Dương Nội, Bồ Đề có ưu thế khoảng cách tới khu vực Hoàn Kiếm không quá xa, đồng thời thuận lợi đi sân bay Nội Bài và các tỉnh phía Đông. Tuy nhiên, việc di chuyển phụ thuộc nhiều vào các cây cầu nên doanh nghiệp vẫn phải tính đến nguy cơ ùn tắc trong giờ cao điểm.
Đại Mỗ cũng xuất hiện nhiều lựa chọn giá thấp, nhất là mặt bằng nhà phố và các tòa văn phòng quy mô vừa. Một số sàn được chào khoảng 110.000-180.000 đồng/m²/tháng. Dù vậy, biên độ giá tại khu vực này khá rộng bởi bên cạnh mặt bằng phổ thông còn có các cao ốc hạng A với giá trên 500.000 đồng/m².
Giá thuê mềm đem lại lợi thế rõ rệt về chi phí, nhưng không phải mặt bằng nào cũng có chất lượng tương đương. Nguồn cung tại khu vực xa trung tâm phần lớn là nhà phố hoặc tòa hỗn hợp, vì vậy hệ thống phòng cháy, máy phát điện, điều hòa, thang máy và quản lý vận hành có thể không đồng đều. Khoản tiền tiết kiệm được từ giá thuê cũng có thể bị bù trừ bởi thời gian đi lại và khó khăn khi tuyển nhân sự sống trong khu vực nội thành.
Hoàn Kiếm, Ngọc Hà có giá thuê cao nhất
Nếu Dương Nội, Hà Đông và Bồ Đề hấp dẫn bằng chi phí thấp, Hoàn Kiếm và Ngọc Hà lại được định giá bởi vị trí, hình ảnh và tiêu chuẩn vận hành.
Tại phường Hoàn Kiếm, giá thuê phân hóa mạnh ngay trong cùng một khu vực. Những sàn nhà phố hoặc tòa nhà đã hoạt động nhiều năm có thể được chào từ 190.000-280.000 đồng/m²/tháng. Tuy nhiên, tại các cao ốc chuyên nghiệp, mức giá tăng lên đáng kể.
Một số diện tích tại Leadvisors Place trên phố Lý Thái Tổ được chào khoảng 720.000 đồng đến hơn 1 triệu đồng/m²/tháng. Như vậy, văn phòng rộng 100m² có thể tiêu tốn từ 72 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính các khoản phát sinh.
Tại Cửa Nam, mặt bằng trong các tòa nhà trên phố Tràng Thi, Trần Hưng Đạo, Hàm Long và Hai Bà Trưng phổ biến trong khoảng 410.000-650.000 đồng/m²/tháng. Một số tòa đã bao gồm phí dịch vụ trong giá chào, nhưng cũng có nơi tách riêng từng khoản nên khách thuê cần kiểm tra kỹ trước khi so sánh.
Phường Ngọc Hà là khu vực tập trung nhiều cao ốc cao cấp như Capital Place, Lotte Center và tổ hợp Daewoo. Capital Place tại số 29 Liễu Giai được chào khoảng 32-45 USD/m²/tháng, chưa gồm phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Lotte Center có mức giá khoảng 32-33 USD/m², còn một số diện tích tại Daewoo được chào khoảng 650.000 đồng/m²/tháng.
Doanh nghiệp thuê văn phòng tại những vị trí này không chỉ trả tiền cho diện tích sử dụng. Giá thuê còn phản ánh địa chỉ giao dịch, hình ảnh tòa nhà, sảnh đón khách, hệ thống an ninh, điều hòa trung tâm, máy phát điện dự phòng, tốc độ thang máy và chất lượng quản lý.
Địa chỉ tại Hoàn Kiếm hoặc Ngọc Hà đặc biệt có giá trị với ngân hàng, công ty tài chính, doanh nghiệp luật, tư vấn, tổ chức quốc tế và những đơn vị thường xuyên tiếp khách. Việc nằm gần cơ quan hành chính, đại sứ quán, khách sạn và hệ thống dịch vụ cao cấp giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian giao dịch, đồng thời tạo dựng hình ảnh chuyên nghiệp.
Tuy nhiên, giá thuê niêm yết chưa phải toàn bộ số tiền doanh nghiệp phải trả. Phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, chi phí làm thêm ngoài giờ, tiền gửi ô tô, xe máy và chi phí hoàn thiện nội thất có thể làm tổng ngân sách tăng thêm đáng kể. Nhiều cao ốc còn yêu cầu hợp đồng từ hai đến ba năm, đặt cọc ba tháng và thanh toán tiền thuê theo quý.
Bởi vậy, so sánh văn phòng không nên dừng ở đơn giá mỗi mét vuông. Một mặt bằng giá rẻ chưa chắc giúp doanh nghiệp tiết kiệm nếu nhân viên phải di chuyển quá xa hoặc thường xuyên gặp khách hàng ở trung tâm. Ngược lại, một địa chỉ đắt đỏ cũng chưa hẳn cần thiết với doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trên môi trường trực tuyến và ít phát sinh giao dịch trực tiếp.
Khoảng cách hơn 10 lần giữa các khu vực cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội đang cung cấp nhiều lựa chọn hơn, nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp tính toán kỹ hơn. Vị trí, chất lượng vận hành và tổng chi phí sử dụng mới là những yếu tố quyết định một văn phòng thực sự đắt hay rẻ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
