Ngân hàng ngày càng thận trọng chọn “mặt gửi vàng"
Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Định hướng chung là đưa vốn vào sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và những động lực tăng trưởng của nền kinh tế.
Điều này cho thấy chính sách tín dụng không phải “đóng cửa” với bất động sản mà đang chuyển sang cách tiếp cận chọn lọc hơn. Đáng chú ý, ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT, theo đó phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất không tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này trong năm 2026.
Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cho vay bất động sản tại 12 ngân hàng công bố số liệu đã vượt 1,12 triệu tỷ đồng. Trong đó, 8 ngân hàng tăng tỷ trọng tín dụng dành cho lĩnh vực này so với đầu năm. VPBank dẫn đầu với hơn 286.000 tỷ đồng, tiếp đến là SHB hơn 220.000 tỷ đồng và Techcombank hơn 212.000 tỷ đồng. MBBank có hơn 167.000 tỷ đồng, tương đương 14,25% tổng dư nợ cho vay khách hàng; HDBank khoảng 78.560 tỷ đồng và TPBank gần 50.000 tỷ đồng. Quy mô này cho thấy bất động sản vẫn là một trong những khu vực hấp thụ lượng vốn lớn của hệ thống ngân hàng. Điểm đáng chú ý hơn nằm ở cách dòng vốn đang được phân bổ.
Cơ chế này tạo thêm dư địa để ngân hàng mở rộng tín dụng vào những phân khúc được đánh giá có tính thiết yếu và gắn với nhu cầu thực của nền kinh tế. Với nhà ở xã hội, dòng vốn hướng tới bài toán nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Với bất động sản công nghiệp, tín dụng gắn trực tiếp với nhu cầu mở rộng nhà máy, kho bãi, logistics và thu hút đầu tư sản xuất.
Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 96 dự án nhà ở xã hội với 27.636 căn hộ. Lũy kế đến nay có 866 dự án đang triển khai với quy mô hơn 757.000 căn. Đây là cơ sở để kỳ vọng nguồn cung tại phân khúc được ưu tiên sẽ tiếp tục được cải thiện, qua đó tạo thêm không gian hấp thụ vốn tín dụng.
Trong khi đó, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực cũng đang trở thành nhóm được chú ý. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ 64% cùng kỳ năm 2025. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đến chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% trong tháng 6.
Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Người mua ngày càng quan tâm đến kết nối giao thông, tiện ích, an ninh và môi trường sống thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá.
Theo đó, dòng vốn có thể không còn chạy theo quy mô quỹ đất mà hướng nhiều hơn đến khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm có thanh khoản và dòng tiền.
Tài sản tạo dòng tiền lên ngôi
Dữ liệu thị trường 6 tháng đầu năm cho thấy khả năng hấp thụ đang trở thành yếu tố quan trọng quyết định dòng tiền đi đâu. Theo VARS, quý II/2026 toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, nâng tổng số giao dịch 6 tháng lên khoảng 48.000. Nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 19.600 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%; lũy kế 6 tháng đạt khoảng 43.000 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ tương tự. VARS đánh giá dòng tiền ngày càng tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, khả năng khai thác thực tế và chủ đầu tư có uy tín.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho rằng quá trình phục hồi của thị trường tiếp tục được duy trì nhưng mức độ phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia ngày càng rõ.
Như vậy, nếu trước đây khả năng tăng giá của tài sản có thể là yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư, thì trong chu kỳ mới, khả năng trả nợ, dòng tiền dự án, sức mua thực tế và chất lượng tài sản bảo đảm sẽ có ý nghĩa lớn hơn.
Bất động sản công nghiệp cũng đang có lợi thế khi gắn với hoạt động sản xuất. Số liệu 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy GDP tăng 8,18%; giá trị tăng thêm ngành công nghiệp tăng 9,86%, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 10,23%; vận tải, kho bãi tăng 10,18%. Đây là những yếu tố trực tiếp hỗ trợ nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và logistics.
CBRE cũng ghi nhận tín hiệu tích cực tại phân khúc này. Trong quý I/2026, diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các tỉnh, thành phố cấp 1 vượt 130 ha, trong khi các dự án nhà xưởng xây sẵn tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu từ sản xuất và logistics.
Điểm chung của những phân khúc này là tài sản không chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà còn có giá trị sử dụng hoặc khả năng tạo doanh thu. Đây là yếu tố ngày càng quan trọng trong bối cảnh ngân hàng phải kiểm soát rủi ro tín dụng.
Tuy nhiên, tín dụng tăng không đồng nghĩa toàn bộ thị trường sẽ nóng lên. Một doanh nghiệp có thể được cấp vốn nhưng nếu dự án không bán được hàng, dòng tiền không quay về thì khoản vay vẫn trở thành áp lực. Ngược lại, dự án có nhu cầu thật, pháp lý hoàn chỉnh và tốc độ tiêu thụ tốt sẽ có khả năng sử dụng vốn hiệu quả hơn.
Đây cũng là lý do cần thận trọng khi diễn giải con số 1,12 triệu tỷ đồng. Dư nợ không phải lượng tiền mới “bơm” vào thị trường. Đến cuối tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 7,41%, trong khi mục tiêu cả năm khoảng 15%. Bất động sản vì thế vẫn phải cạnh tranh nguồn vốn với sản xuất, thương mại, tiêu dùng và nhiều lĩnh vực khác.
Ở phía cầu, người mua cũng thận trọng hơn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người tham gia vẫn thận trọng trước biến động vĩ mô, nhưng 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Trong nhóm có dự định mua, 64% ưu tiên sản phẩm có thể ở ngay hoặc khai thác dòng tiền.
Điều này cho thấy dòng tiền không biến mất mà đang trở nên có điều kiện hơn. Người mua yêu cầu giá trị thực; ngân hàng yêu cầu hồ sơ tín dụng chặt chẽ; chủ đầu tư phải chứng minh pháp lý, tiến độ và khả năng bán hàng; nhà đầu tư phải tính đến khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ chờ tăng giá.
Một vấn đề khác là nguồn cung. Nếu tín dụng tăng nhưng nguồn cung phù hợp không tăng tương ứng, dòng tiền có thể chủ yếu làm tăng sức mua đối với lượng tài sản hiện hữu, qua đó tạo áp lực lên mặt bằng giá. Ngược lại, khi nguồn cung được cải thiện, tín dụng có thể hỗ trợ thanh khoản và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.
Vì vậy, cuộc cạnh tranh trong chu kỳ mới sẽ không chỉ là cạnh tranh để bán hàng mà còn là cạnh tranh để tiếp cận nguồn vốn. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ khó chuyển hóa tài sản thành dòng tiền. Ngược lại, doanh nghiệp có dự án quy mô vừa phải nhưng pháp lý rõ, sản phẩm phù hợp, tiến độ tốt và khả năng tiêu thụ cao có thể có lợi thế hơn.
Dòng tiền vì thế đang trở thành một công cụ sàng lọc thị trường.
Trong nửa cuối năm 2026, ba nhóm có nhiều khả năng tiếp tục thu hút vốn gồm nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp, logistics gắn với hoạt động sản xuất. Ngược lại, những tài sản phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc thanh khoản thấp sẽ khó hưởng lợi chỉ vì tín dụng toàn ngành tăng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
