Tích sản không đồng nghĩa mua đất rồi chờ tăng giá
Đất nền từng được xem là một trong những kênh tích lũy tài sản quen thuộc của người Việt. Bước sang những tháng cuối năm 2026, đất nền tiếp tục nằm trong danh mục quan tâm của nhà đầu tư, nhưng câu hỏi đang thay đổi. Không còn đơn thuần là “đất có tăng giá hay không”, mà là tài sản được mua để tích lũy giá trị thực hay chỉ đang kéo dài thời gian của một thương vụ đầu cơ.
Dữ liệu mới nhất của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025; nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Đáng chú ý, nhóm thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung, tương đương khoảng 22.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa dòng tiền quay trở lại đồng đều với mọi phân khúc. VARS IRE ghi nhận các sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ, phụ thuộc vào thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác thực tế vẫn gặp khó về thanh khoản, trong khi dòng tiền tập trung hơn vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đồng bộ.
Một quan niệm phổ biến là chỉ cần mua đất và nắm giữ đủ lâu, tài sản sẽ tự tăng giá. Nhưng một tài sản tích sản thực sự phải có giá trị ngay cả khi giá thị trường chưa tăng. Giá trị đó có thể đến từ khả năng để ở, xây dựng, cho thuê, kinh doanh hoặc hưởng lợi từ sự phát triển thực tế của khu vực, đây chính là ranh giới quan trọng giữa tích sản và đầu cơ.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng phân hóa mạnh. Ông cho rằng quy hoạch, hạ tầng, đô thị hóa, tài chính, cung – cầu và mức độ minh bạch thông tin là những nhóm yếu tố quan trọng định hình thị trường. Đặc biệt, quy hoạch và đầu tư hạ tầng có sức lan tỏa lớn tới sự dịch chuyển của dòng vốn.
Điều này cũng cho thấy nhà đầu tư đất nền cần thay đổi cách đánh giá tài sản. Một khu vực có nhiều thông tin quy hoạch chưa chắc đã là nơi có giá trị tăng trưởng bền vững. Quy hoạch chỉ trở thành động lực kinh tế khi được chuyển hóa thành hạ tầng, dự án, việc làm, dân cư, thương mại và dịch vụ.
Một lô đất nằm gần khu công nghiệp đang hoạt động, có hệ thống giao thông kết nối tốt, dân cư tăng và nhu cầu sử dụng thực tế rõ ràng sẽ có nền tảng giá trị khác hẳn một lô đất được quảng bá chủ yếu bằng kỳ vọng về một tuyến đường hoặc dự án chưa xác định thời điểm triển khai.
Sự thay đổi này cũng diễn ra trong bối cảnh pháp luật đất đai có nhiều điều chỉnh quan trọng. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026; bảng giá được xây dựng theo khu vực, vị trí và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm, thậm chí có thể điều chỉnh trong năm khi cần thiết.
Đối với người mua đất, điều này làm tăng vai trò của dữ liệu chính thức trong quá trình thẩm định tài sản. Giá giao dịch thực tế, nghĩa vụ tài chính, mục đích sử dụng đất, quy hoạch và tình trạng pháp lý sẽ ngày càng quan trọng, thay vì chỉ dựa vào thông tin truyền miệng hoặc kỳ vọng của môi giới.
Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện hệ thống thông tin và mã định danh điện tử bất động sản trên toàn quốc. Trong 6 tháng đầu năm, cả nước hoàn thành 96 dự án nhà ở xã hội với 27.636 căn hộ; lũy kế có 866 dự án đang triển khai với quy mô hơn 757.000 căn. Những bước đi này cho thấy thị trường đang được thúc đẩy theo hướng dữ liệu hóa và minh bạch hơn.
Giữ đất và đầu cơ
Đầu cơ không nhất thiết đồng nghĩa với mua hôm nay và bán vào ngày mai. Một nhà đầu tư có thể giữ đất 5-10 năm nhưng vẫn đang đầu cơ nếu toàn bộ luận điểm đầu tư dựa trên giả định giá sẽ tăng mạnh trong tương lai. Đây là nghịch lý đáng chú ý của đất nền: thời gian nắm giữ có thể rất dài nhưng logic đầu tư lại vẫn mang tính đầu cơ.
Chẳng hạn, nhà đầu tư mua đất với kỳ vọng một tuyến đường sẽ hoàn thành, một khu đô thị sẽ hình thành hoặc một địa phương sẽ trở thành cực tăng trưởng mới. Nếu những động lực này thành hiện thực, giá đất có thể tăng đáng kể. Nhưng nếu tiến độ kéo dài, quy hoạch thay đổi hoặc sức mua không theo kịp kỳ vọng, tài sản có thể rơi vào trạng thái thanh khoản thấp trong nhiều năm. Bởi vậy, hạ tầng không còn có thể được xem như “chiếc đũa thần” tự động kéo giá đất đi lên.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước tiếp tục đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông và mở rộng không gian đô thị. Nhưng hiệu quả đối với bất động sản phụ thuộc vào việc hạ tầng có tạo ra hoạt động kinh tế thực tế hay không. Một tuyến đường mới chỉ thực sự nâng giá trị đất khi giúp rút ngắn thời gian di chuyển, thu hút doanh nghiệp, hình thành việc làm, gia tăng dân cư và kích thích nhu cầu sử dụng đất.
TS. Cấn Văn Lực cũng nhận định quy hoạch và hạ tầng đang định hướng mạnh dòng vốn bất động sản trong chu kỳ mới. Theo ông, các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và trung tâm logistics có thể tạo ra những cực tăng trưởng mới khi được đầu tư đồng bộ với quy hoạch đô thị và hoạt động kinh tế.
Trong khi đó, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng tâm lý FOMO trên thị trường đã giảm đáng kể. Nhà đầu tư có xu hướng chuyển từ kỳ vọng tăng giá đơn thuần sang quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền khai thác và giá trị thực của tài sản.
Đây là thay đổi có ý nghĩa với đất nền. Bởi loại tài sản này thường không tạo ra dòng tiền thường xuyên nếu chỉ để trống. Trong thời gian chờ tăng giá, nhà đầu tư vẫn phải tính đến chi phí vốn, thuế, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của nguồn tiền.
Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực càng lớn. Một lô đất tăng giá 20% sau vài năm chưa chắc đã là khoản đầu tư hiệu quả nếu nhà đầu tư phải trả chi phí vốn cao, đồng thời mất nhiều thời gian mới có thể bán được tài sản.
Vì vậy, giá mua cũng quan trọng không kém vị trí. Một tài sản tốt nhưng được mua ở mức giá quá cao vẫn có thể trở thành khoản đầu tư kém hiệu quả. Ngược lại, một lô đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu, nhu cầu sử dụng thật và được mua với mức giá hợp lý có thể trở thành tài sản tích lũy dài hạn.
Dữ liệu VARS IRE cho thấy sức cầu bất động sản vẫn hiện hữu, nhưng ngày càng chọn lọc. Người mua ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, chất lượng tốt, phù hợp khả năng tài chính và có tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền.
Xu hướng này đang tạo ra một bộ lọc mới cho đất nền. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng thực, vị trí có khả năng kết nối, giá mua hợp lý và nhu cầu sử dụng rõ ràng sẽ có cơ hội duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chắc chắn sẽ phải đối mặt với thời gian nắm giữ dài hơn và rủi ro thanh khoản cao hơn.
Đất nền vẫn có thể là một kênh tích sản dài hạn, nhưng không phải mọi lô đất đều là tài sản tích sản. Trong chu kỳ mới, giá trị của đất cần được nâng đỡ bởi pháp lý, hạ tầng, dân cư, việc làm, nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác. Nếu lợi nhuận vẫn phụ thuộc chủ yếu vào việc bán lại cho người khác với giá cao hơn, thời gian nắm giữ dài đến đâu cũng không làm thay đổi bản chất đầu cơ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
