Nguồn cung mới tăng, nhưng không phải dự án nào cũng dễ có thanh khoản
Thị trường bất động sản thương mại - bán lẻ Việt Nam đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh mới. Nguồn cung tiếp tục được bổ sung, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm, trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực ở những ngành hàng có khả năng tạo lưu lượng khách như ẩm thực, giải trí và các mô hình bán lẻ trải nghiệm.
Điều này khiến bài toán của thị trường thay đổi. Nếu trước đây trọng tâm nằm ở việc phát triển thêm diện tích thương mại, thì hiện nay câu hỏi quan trọng hơn là nguồn cung mới có tạo được dòng khách và doanh thu đủ lớn để hấp thụ mặt bằng hay không.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng thị trường bất động sản thương mại - bán lẻ đang phục hồi tích cực nhưng trước áp lực nguồn cung mới, các trung tâm thương mại cần chuyển sang mô hình bán lẻ trải nghiệm. Điều này cho thấy khả năng thu hút và giữ chân khách hàng sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của từng dự án.
Dữ liệu mới nhất cho thấy sức mua trong nước đang cải thiện khá rõ. Theo Cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 6 tháng đầu năm 2026 đạt 3.889,5 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với cùng kỳ; nếu loại trừ yếu tố giá, mức tăng đạt 7,3%. Riêng quý II đạt 1.977,6 nghìn tỷ đồng, tăng 13,9%.
Đáng chú ý, trong 7 tháng đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tiếp tục tăng khoảng 13,1% so với cùng kỳ. Như vậy, thị trường tiêu dùng vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng hai chữ số, nhưng mức tăng thực tế vẫn cần được nhìn trong tương quan với lạm phát và sự khác biệt giữa các nhóm chi tiêu.
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản thương mại - bán lẻ năm 2026 là nguồn cung đang dịch chuyển mạnh ra ngoài khu vực trung tâm.
Tại Hà Nội, báo cáo MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield ghi nhận hơn 51.000 m² nguồn cung bán lẻ mới được đưa vào thị trường, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,43 triệu m². Phần lớn nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoài trung tâm, trong khi các trung tâm thương mại tiếp tục chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung.
Sự mở rộng này cho thấy thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó các khu vực phía Tây và vùng ven trở thành điểm đến quan trọng của các dự án bán lẻ quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung tăng đồng nghĩa với việc cạnh tranh giữa các dự án cũng trở nên gay gắt hơn.
Cushman & Wakefield ghi nhận tỷ lệ lấp đầy bình quân của thị trường bất động sản thương mại - bán lẻ Hà Nội trong quý I/2026 ở mức 86,5%, giảm 0,6 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Mức giảm theo quý chủ yếu xuất hiện sau khi ba dự án mới hoàn thành, trong khi một số gian hàng vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện để đưa vào vận hành.
Điều này cho thấy cần thận trọng khi nhìn vào tỷ lệ trống. Một phần diện tích chưa được lấp đầy tại các dự án mới có thể chỉ phản ánh quá trình “lấp đầy” ban đầu, nhưng về dài hạn, khả năng duy trì khách thuê mới quyết định sức khỏe của tài sản.
Tại TP.HCM, bức tranh lại có phần khác biệt. Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung bán lẻ đạt khoảng 1,21 triệu m² trong quý I/2026, không thay đổi so với quý trước và chỉ tăng 0,9% so với cùng kỳ. Thị trường gần như bước vào giai đoạn củng cố nguồn cung, trong đó trọng tâm chuyển từ mở rộng diện tích sang ổn định công suất và tối ưu cơ cấu khách thuê.
Tỷ lệ lấp đầy bình quân tại TP.HCM đạt 94,7%, tăng 0,6 điểm phần trăm theo quý và 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Riêng trung tâm mua sắm đạt 95,2%, còn khối đế bán lẻ ở mức 86,2%.
Sự khác biệt giữa Hà Nội và TP.HCM cho thấy nguồn cung không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng hấp thụ. Cùng một diện tích thương mại, nhưng hiệu quả có thể rất khác nhau tùy thuộc vào vị trí, mật độ dân cư, khả năng kết nối giao thông, chất lượng dự án và tệp khách hàng xung quanh.
Đáng chú ý hơn, nguồn cung tương lai tại Hà Nội và TP.HCM vẫn khá lớn. Cushman & Wakefield dự báo từ 9 tháng cuối năm 2026 đến năm 2028, Hà Nội có thể bổ sung khoảng 314.000 m² diện tích bán lẻ. Tại TP.HCM, giai đoạn 2026-2029 dự kiến có thêm khoảng 286.542 m², trong đó khoảng 83% tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm.
Như vậy, áp lực cạnh tranh sẽ không giảm khi nguồn cung tăng. Ngược lại, thị trường sẽ bước vào cuộc cạnh tranh quyết liệt hơn về chất lượng. Khi sức mua trong nước đang phục hồi là nền tảng tích cực cho bất động sản thương mại - bán lẻ. Tuy nhiên, dữ liệu của Cục Thống kê cũng cho thấy sự phục hồi không đồng đều.
Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 12,5%, thấp hơn mức tăng 15,6% của dịch vụ lưu trú, ăn uống. Cục Thống kê đánh giá sức mua hàng hóa, đặc biệt là nhóm hàng tiêu dùng lâu bền, chưa thực sự bứt phá. Nếu loại trừ yếu tố giá, tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ chỉ tăng 7,3%, thấp hơn mức 7,4% của cùng kỳ năm 2025.
Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với bất động sản thương mại – bán lẻ, cũng là lý do các mô hình bán lẻ gắn với khu đô thị tích hợp ngày càng được chú ý. Khi một dự án có sẵn cộng đồng cư dân, trường học, văn phòng, dịch vụ, giải trí và tiện ích, trung tâm thương mại có thể hình thành nguồn khách thường xuyên thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào khách vãng lai.
Tại Hà Nội, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tối ưu cơ cấu khách thuê, bổ sung yếu tố trải nghiệm và xây dựng không gian hướng tới cộng đồng để duy trì lưu lượng khách. Còn ở TP.HCM, xu hướng tương tự cũng xuất hiện. Những giao dịch thuê đáng chú ý trong quý I có sự hiện diện của các thương hiệu thiên về phong cách sống và trải nghiệm như Pop Mart, Mena Cosmetics & Perfumes hay TWG Tea. Điều này cho thấy nhu cầu thuê không chỉ tập trung vào nhóm bán lẻ truyền thống mà ngày càng mở rộng sang các thương hiệu tạo trải nghiệm và điểm đến.
Giá thuê cũng bắt đầu phản ánh sự phân hóa
Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt bình quân trong quý I/2026 đạt khoảng 51,4 USD/m²/tháng, tăng 9,1% theo quý. Tuy nhiên, mức tăng này chịu tác động một phần từ các dự án mới có giá chào thuê cao hơn mặt bằng cũ. Nhu cầu vẫn ổn định tại những vị trí có thương hiệu mạnh, khả năng hiển thị tốt và được quản lý bài bản.
Tại TP.HCM, giá chào thuê bình quân khoảng 54,1 USD/m²/tháng, giảm nhẹ 0,2% theo quý nhưng vẫn tăng 1,2% so với cùng kỳ. Riêng các trung tâm mua sắm đạt khoảng 47,7 USD/m²/tháng.
Những con số này cho thấy giá thuê chưa có xu hướng giảm trên diện rộng. Tuy nhiên, khi nguồn cung mới tiếp tục xuất hiện, các chủ đầu tư có tài sản yếu hơn có thể phải tăng mức độ linh hoạt trong chính sách thuê, thời gian miễn tiền thuê, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng hoặc chia sẻ chi phí marketing để giữ chân khách thuê.
Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, khi nguồn cung gia tăng, thị trường sẽ vận hành theo hướng chọn lọc hơn, bởi khách hàng có nhiều lựa chọn và yêu cầu ngày càng cao. Với bất động sản bán lẻ, xu hướng này đồng nghĩa những dự án có chất lượng, vị trí phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế rõ rệt trong cuộc cạnh tranh nguồn khách và khách thuê.
Với nhà bán lẻ, bài toán cũng ngày càng khắt khe. Một mặt bằng có giá thuê thấp nhưng lượng khách yếu chưa chắc hiệu quả hơn một vị trí có chi phí cao nhưng tạo ra doanh thu tốt. Nói cách khác, tỷ lệ lấp đầy không còn là thước đo duy nhất. Đây là lý do “tenant mix” – cơ cấu ngành hàng và thương hiệu – đang trở thành yếu tố quan trọng.
Vì vậy, quá trình sàng lọc của thị trường bất động sản thương mại - bán lẻ trong giai đoạn tới có thể diễn ra trên hai cấp độ. Chủ đầu tư sàng lọc khách thuê, lựa chọn những thương hiệu có khả năng tạo doanh thu và lưu lượng khách. Nhà bán lẻ sàng lọc mặt bằng, ưu tiên những dự án chứng minh được lượng khách, sức mua và hiệu quả kinh doanh. Càng nhiều nguồn cung mới, hai quá trình này càng diễn ra mạnh.
Nhưng nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản thương mại - bán lẻ sẽ tăng trưởng đồng đều. Dữ liệu mới nhất đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: sức mua tăng, nhu cầu thuê vẫn có, nhưng khoảng cách giữa tài sản tốt và tài sản trung bình ngày càng rõ.
Trong bối cảnh nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có khả năng tạo dòng khách ổn định, sở hữu vị trí phù hợp với vùng dân cư, có cơ cấu khách thuê hợp lý và năng lực vận hành đủ tốt để liên tục làm mới trải nghiệm.
Đối với nhà bán lẻ, đây lại là giai đoạn có thêm nhiều lựa chọn nhưng cũng cần tính toán kỹ hơn về doanh thu trên mỗi mét vuông, chi phí thuê và khả năng mở rộng.
Nguồn cung mới đang mở rộng quy mô thị trường, nhưng đồng thời cũng làm rõ hơn sự khác biệt về chất lượng tài sản. Cuộc cạnh tranh của bất động sản thương mại - bán lẻ vì thế sẽ không còn nằm ở việc ai có nhiều diện tích hơn, mà ở việc ai tạo được nhiều dòng khách, doanh thu và giá trị hơn trên từng mét vuông.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
