Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM trong quý IV/2025 ghi nhận những chuyển biến tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat TP.HCM Q4/2025 do Cushman & Wakefield vừa công bố, nguồn cung mới tại khu vực TP.HCM lõi tăng mạnh ở cả hai phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ, phản ánh sự trở lại của các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và niềm tin dần được khôi phục của cả chủ đầu tư lẫn người mua.
Căn hộ dẫn dắt thị trường, giá bán tiếp tục neo cao
Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng gấp khoảng 5 lần so với quý III/2025. Tuy nhiên, mức tăng so với cùng kỳ năm trước chỉ khoảng 4%, cho thấy quá trình phục hồi diễn ra có chọn lọc, tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có vị trí tốt.
Nguồn cung mới tiếp tục nghiêng mạnh về khu Đông, chiếm khoảng 85% tổng số căn mở bán, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp khoảng 10% và 5%. Diễn biến này phản ánh thực tế rằng các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng được đầu tư bài bản và thủ tục pháp lý tương đối hoàn chỉnh đang giữ vai trò chủ đạo trong việc cung cấp sản phẩm cho thị trường.
Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế rõ rệt với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là phân khúc trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Sự áp đảo của phân khúc hạng sang cho thấy chiến lược định vị sản phẩm ngày càng rõ nét của các chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao và quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Những dự án nổi bật như Masteri Park Place (Masterise Homes) hay The Regency (Phú Mỹ Hưng) tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ uy tín thương hiệu và chất lượng phát triển.
Về sức cầu, thị trường ghi nhận khoảng 3.196 căn hộ được hấp thụ trong quý IV/2025, tăng 19% so với quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, lượng giao dịch gần như tương đương với nguồn cung mở bán, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% mức cao nhất trong năm 2025. Điều này cho thấy tâm lý người mua đã được cải thiện đáng kể, đặc biệt đối với các dự án có mức giá và cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.
Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ trong quý IV/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m² (tính trên diện tích tim tường, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng tới 65% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng mạnh này chủ yếu đến từ việc các dự án mới mở bán đều có định vị cao hơn, trong khi nguồn cung ở phân khúc giá thấp tiếp tục khan hiếm.
Theo Cushman & Wakefield, xu hướng giá bán sơ cấp tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới, do áp lực chi phí đất đai, xây dựng và tài chính gia tăng, trong bối cảnh lãi suất cho vay mua bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh tăng. Bên cạnh đó, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang quay trở lại TP.HCM với kỳ vọng về dư địa tăng giá sau thời gian dài thị trường thiếu hụt nguồn cung mới.
Nhà liền thổ bứt phá mạnh, xu hướng dịch chuyển ra ngoại vi
Theo báo cáo, nguồn cung nhà liền thổ mới trong quý đạt khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025 và tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, khoảng 92% nguồn cung mới không nằm trong khu vực nội đô mà dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoại vi, đặc biệt là sự xuất hiện của siêu dự án tại Cần Giờ, khu vực cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km. Phần còn lại của nguồn cung được phân bổ tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Những dự án tiêu biểu như Green Paradise Cần Giờ (Vingroup) hay Gladia by The Waters (Khang Điền House & Keppel) đã tạo lực đẩy lớn cho thị trường trong quý cuối năm.
Trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 1.167 căn nhà liền thổ được tiêu thụ, tăng hơn 20 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 70%, phản ánh tình trạng “khát hàng” đối với các dự án có quy hoạch bài bản, gắn với hạ tầng giao thông chiến lược và định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD.
Về giá bán, thị trường ghi nhận hiện tượng “pha loãng” khi giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm mạnh hơn 50%, từ 13.014 USD/m² xuống còn khoảng 6.330 USD/m². Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dự án Green Paradise Cần Giờ chiếm tới 92% tổng nguồn cung mới với mức giá thấp hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, tại các khu vực trọng điểm khác, giá trị bất động sản nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao, với TP. Thủ Đức dẫn đầu khoảng 13.214 USD/m², tiếp theo là Bình Tân và Bình Chánh.
Theo Cushman & Wakefield, sự phân hóa về giá cho thấy bất động sản ở các vị trí chiến lược, đặc biệt là khu vực nội đô và các cực phát triển trọng điểm, vẫn giữ vai trò là kênh tích sản dài hạn có giá trị cao. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển ra ngoại vi đang mở ra không gian phát triển mới cho thị trường, gắn với các đại đô thị và dự án quy mô lớn.
Chia sẻ về triển vọng thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Quý IV/2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM, khi cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt”.
Theo bà Ngọc, trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý. Đồng thời, việc mở rộng ranh giới hành chính TP.HCM cùng với đầu tư hạ tầng như các tuyến vành đai, cao tốc và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ mới của thị trường nhà ở.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
