Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do PropertyGuru Việt Nam công bố, mặt bằng giá của nhiều loại hình bất động sản đã có sự điều chỉnh trong quý II/2026, phản ánh xu hướng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.
Nhà phố, nhà riêng giảm mạnh nhất
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong quý II/2026, giá nhà mặt phố trên thị trường cả nước giảm khoảng 3% so với quý trước, từ mức bình quân 214 triệu đồng/m² xuống còn 202 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 12 triệu đồng/m².
Đáng chú ý hơn, phân khúc nhà riêng ghi nhận mức giảm khoảng 6%, từ 139 triệu đồng/m² xuống còn 130 triệu đồng/m², tức giảm khoảng 9 triệu đồng/m².
Ở nhóm bất động sản thấp tầng, biệt thự cũng giảm từ 153 triệu đồng/m² xuống 148 triệu đồng/m², trong khi đất nền giảm nhẹ từ 41 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m².
Trái ngược với xu hướng điều chỉnh của phần lớn các phân khúc, căn hộ chung cư vẫn giữ mặt bằng giá khoảng 70 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý I.
Theo các chuyên gia, việc giá nhà đất hạ nhiệt diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi, lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức tương đối cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm.
Riêng tại TP.HCM, diễn biến thị trường có sự khác biệt so với bức tranh chung.
Trong quý II/2026, giá biệt thự giảm từ khoảng 160 triệu đồng/m² xuống còn 150 triệu đồng/m²; đất nền cũng điều chỉnh từ 68 triệu đồng/m² xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Nhà mặt phố giảm nhẹ từ 198 triệu đồng/m² xuống còn 197 triệu đồng/m².
Trong khi đó, nhà riêng và căn hộ vẫn ghi nhận xu hướng tăng nhẹ. Giá nhà riêng tăng từ 116 triệu đồng/m² lên khoảng 117 triệu đồng/m², còn giá căn hộ tăng từ 69 triệu đồng/m² lên 70 triệu đồng/m².
Theo đánh giá của PropertyGuru Việt Nam, sự khác biệt này phản ánh nhu cầu ở thực tại TP.HCM vẫn duy trì khá tốt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà riêng có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của phần lớn người dân.
Bên cạnh đó, việc nguồn cung căn hộ trung cấp từng bước được cải thiện cũng góp phần giữ thanh khoản ổn định hơn so với các loại hình bất động sản có giá trị lớn như biệt thự hay nhà phố.
Thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản đang chuyển sang một chu kỳ phát triển mới với động lực không còn đến từ đầu cơ mà từ quy hoạch, hạ tầng, tính minh bạch và nhu cầu ở thực.
Một trong những thay đổi lớn là vai trò ngày càng rõ nét của quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Các dự án metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng tại Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra các cực tăng trưởng mới, kéo theo sự dịch chuyển nguồn cung từ khu vực trung tâm ra vùng ven và các đô thị vệ tinh.
Bên cạnh đó, quá trình minh bạch hóa thị trường cũng đang được đẩy mạnh thông qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, chuẩn hóa hoạt động môi giới, hoàn thiện hệ thống thông tin giao dịch và tăng cường quản lý pháp lý. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ góp phần giảm tình trạng đầu cơ, hạn chế thông tin nhiễu và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.
Đáng chú ý, thị trường hiện không còn tăng trưởng đồng đều giữa các phân khúc như giai đoạn 2021-2022 mà đang phân hóa rõ rệt.
Theo PropertyGuru Việt Nam, căn hộ tiếp tục là loại hình có triển vọng tích cực nhất trong nửa cuối năm 2026 nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng khai thác cho thuê tương đối ổn định. Khảo sát của đơn vị này cho thấy khoảng 64% người mua căn hộ nhằm mục đích an cư, trong khi chỉ 36% phục vụ đầu tư.
Ngược lại, đất nền và một số loại hình mang tính đầu cơ cao đang chịu áp lực điều chỉnh do thanh khoản suy giảm, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước những biến động của lãi suất và chính sách tín dụng.
Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung từ các dự án vùng ven, còn chính sách pháp lý ngày càng hoàn thiện, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc trong thời gian tới. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá phù hợp sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các phân khúc phụ thuộc nhiều vào đầu cơ sẽ còn đối mặt với áp lực điều chỉnh trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
