Cả quý chỉ bán được 191 căn, thanh khoản thấp nhất 10 năm
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills Hà Nội, phân khúc biệt thự, liền kề tiếp tục ghi nhận tình trạng giao dịch ảm đạm, bất chấp nguồn cung được bổ sung. Trong quý vừa qua, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 2.101 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 378 căn mới được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 191 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 9%.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tổng số biệt thự, liền kề bán được trên toàn thành phố chưa đến 1.000 căn. Đây là mức giao dịch thấp hiếm thấy đối với phân khúc từng thu hút lượng lớn dòng tiền đầu tư tại Hà Nội. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cũng cho biết, thanh khoản biệt thự, liền kề tại Thủ đô hiện đã xuống mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.
Sự trầm lắng của thị trường diễn ra trong bối cảnh giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Savills, sản phẩm có giá từ 30 tỷ đồng trở lên đang chiếm tới 44% nguồn cung sơ cấp. Nhóm nhà có giá từ 20 đến 30 tỷ đồng chiếm 17%, còn phân khúc từ 10 đến 20 tỷ đồng chiếm 39%. Đặc biệt, kể từ năm 2025 đến nay, thị trường biệt thự, liền kề sơ cấp Hà Nội hoàn toàn vắng bóng sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng.
Cơ cấu nguồn cung này đang thu hẹp đáng kể nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận. Với mức giá hàng chục tỷ đồng mỗi căn, thị trường chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, trong khi những người cần sử dụng vốn vay phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Dưới góc nhìn hoạt động môi giới, khó khăn lớn nhất của phân khúc biệt thự, liền kề hiện nay nằm ở khoảng cách giữa giá chào bán và mức giá người mua sẵn sàng chấp nhận. Không ít chủ sở hữu vẫn kỳ vọng vào khả năng tăng giá nhờ quy hoạch, hạ tầng, trong khi khách hàng lại quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng và khả năng bán lại tài sản.
Việc tìm kiếm khách hàng cũng không đơn giản như trước. Với những bất động sản có giá trị hàng chục tỷ đồng, người mua thường dành nhiều thời gian so sánh các dự án, xem xét pháp lý, tiến độ hoàn thiện tiện ích và khả năng khai thác thực tế. Chỉ một khoản chênh lệch nhỏ về giá cũng có thể tương đương hàng tỷ đồng, khiến quá trình thương lượng kéo dài.
Từ phía người mua, tâm lý chờ đợi một mức giá hợp lý hơn là điều dễ hiểu. Một căn biệt thự có thể hấp dẫn về diện tích và không gian sống, nhưng nếu khu đô thị chưa hình thành cộng đồng cư dân, trường học, dịch vụ và hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện, việc bỏ ra hàng chục tỷ đồng vẫn là quyết định cần cân nhắc.
Đặc biệt, đối với những người mua để đầu tư, khả năng thanh khoản đang trở thành yếu tố được đặt lên hàng đầu. Bởi giá chào bán tăng không đồng nghĩa với việc tài sản có thể dễ dàng chuyển nhượng khi cần thu hồi vốn.
Giá tăng nhanh hơn tiện ích, người mua ngày càng thận trọng
Theo Savills, giá bán sơ cấp trung bình biệt thự, liền kề Hà Nội trong quý III/2026 tiếp tục duy trì ở mức 281 triệu đồng/m2. Giá bán thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước, dù giao dịch trên thị trường vẫn ở mức thấp.
Dữ liệu của Savills trong 5 năm qua cho thấy giá nhà liền thổ có sự phân hóa đáng kể giữa các khu vực, đặc biệt là những địa bàn đã hoàn thiện hạ tầng và các khu vực đang phát triển dựa trên kỳ vọng tương lai. Tại khu vực cực trung tâm, bao gồm các địa bàn Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Trì cũ, giá nhà liền thổ tăng trưởng ổn định khoảng 15%/năm. Quỹ đất hạn chế tiếp tục là yếu tố hỗ trợ mặt bằng giá tại khu vực này.
Ở cực phía Đông, sau giai đoạn tăng nhanh từ năm 2017 đến 2022, tốc độ tăng giá hiện bình ổn ở mức khoảng 11%/năm, cùng với quá trình hoàn thiện hạ tầng và tiện ích đô thị. Trong khi đó, các cực phía Bắc, phía Tây và Tây Nam ghi nhận mức tăng khoảng 15%/năm, chủ yếu nhờ kỳ vọng phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, theo Savills, hệ thống tiện ích tại một số khu vực vẫn chưa theo kịp tốc độ tăng giá.
Mức tăng mạnh nhất thuộc về cực phía Nam và sông Hồng, với tốc độ khoảng 30%/năm nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Dù vậy, Savills cũng cảnh báo nguy cơ giá bán tại khu vực này vượt trước tiềm năng phát triển thực tế.
Bà Đỗ Thu Hằng cho biết, ngày càng có nhiều dự án được mở bán trước khi các công trình hạ tầng hoàn thành. Các chủ đầu tư tận dụng lợi thế vị trí, kỳ vọng phát triển khu vực và khả năng tăng giá trong tương lai để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, việc giá bán phản ánh quá sớm những kỳ vọng về hạ tầng cũng đặt người mua trước không ít rủi ro. Một dự án có thể được giới thiệu với lợi thế nằm gần tuyến đường quy hoạch hoặc khu đô thị tương lai, nhưng giá trị sử dụng thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai và khả năng hình thành các tiện ích xung quanh.
Đối với người mua có nhu cầu ở thực, những yếu tố như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, mật độ cư dân và thời gian di chuyển vào trung tâm ngày càng có sức nặng trong quyết định xuống tiền. Nếu các điều kiện này chưa đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, mức giá cao sẽ khó thuyết phục khách hàng, dù dự án có nhiều kỳ vọng tăng giá.
Một yếu tố khác tác động trực tiếp đến sức mua là mặt bằng lãi suất cho vay. Người mua duy trì tâm lý thận trọng trong bối cảnh định hướng quy hoạch Thủ đô đang tiếp tục được cụ thể hóa, trong khi lãi suất vẫn neo ở mức cao. Áp lực đặc biệt lớn với những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Chẳng hạn, khoản vay 10 tỷ đồng với lãi suất giả định 12%/năm sẽ phát sinh khoảng 100 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, chưa tính nghĩa vụ trả nợ gốc. Đây là khoản chi phí không nhỏ ngay cả với những người có thu nhập cao, nhất là khi bất động sản chưa thể khai thác tạo dòng tiền.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
