Hàng nghìn sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ 14-25%
Không gian phát triển của thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh đang có sự dịch chuyển đáng chú ý khi nguồn cung mới ngày càng mở rộng về các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, dòng tiền của người mua chưa dịch chuyển với tốc độ tương ứng.
Báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh quý III/2026 của Savills cho thấy thị trường căn hộ ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới, tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Trong đó, căn hộ hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 5.800 căn. Dù nguồn hàng được bổ sung, sức mua vẫn ở mức thấp. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP Hồ Chí Minh, lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư cũng như khả năng chi trả của người mua. Trong khi nguồn cung vẫn được duy trì, nhu cầu đang suy yếu.
Những dự án có kết quả bán hàng tích cực vì vậy thường phải bổ sung giải pháp tài chính để hỗ trợ khách hàng. Theo Savills, các dự án này thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đồng thời áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
Sự thận trọng của thị trường cũng thể hiện trong kế hoạch mở bán cuối năm. Savills dự báo khoảng 6.000 căn hộ có thể được đưa ra thị trường trong quý IV/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai. Điều này đồng nghĩa dù nhu cầu nhà ở tại một đô thị lớn vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư cũng không thể chỉ dựa vào việc tung thêm sản phẩm để thúc đẩy giao dịch.
Bức tranh thậm chí rõ nét hơn ở phân khúc biệt thự, nhà phố. Trong quý III, thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP Hồ Chí Minh.
Trong đó, hơn 50% nguồn cung mới có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của toàn phân khúc chỉ đạt 14%. Như vậy, ngay cả khi nguồn cung đã xuất hiện nhiều hơn ở khoảng giá thấp hơn so với nhóm sản phẩm liền thổ cao cấp, sức mua vẫn chưa cải thiện tương ứng.
Theo Savills, các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP Hồ Chí Minh, nhưng chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sức hấp thụ.
Sự dịch chuyển ra ngoại thành vì vậy mới chỉ giải quyết được một phần bài toán nguồn cung. Để người mua thực sự dịch chuyển theo các dự án, ngoài giá bán còn cần khả năng kết nối hạ tầng, tiện ích, thời gian di chuyển và mức độ hoàn thiện của khu đô thị. Đặc biệt, với sản phẩm có giá trị lên tới hàng tỷ đồng, chi phí sử dụng vốn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Bức tranh quý III cũng diễn ra trong một nghịch lý đáng chú ý: nền tảng kinh tế vẫn tăng trưởng tương đối tích cực nhưng sức mua nhà ở chưa cải thiện tương ứng.
Theo Savills, trong 9 tháng đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 9%; tổng vốn FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng. GRDP tại TP Hồ Chí Minh mở rộng tăng 9,1%. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế không đồng nghĩa sức cầu được cải thiện đồng đều. Riêng với nhà ở, lãi suất và khả năng chi trả tiếp tục tạo ra một “bộ lọc” đối với người mua.
Ngoại thành thành vùng cung mới của thị trường
Nhìn dài hạn, sự dịch chuyển nguồn cung nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm không chỉ là diễn biến nhất thời. Savills dự báo nguồn cung nhà ở TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục mở rộng về các khu đô thị ngoại thành trong những năm tới. Đây là một phần trong quá trình tái cấu trúc không gian bất động sản khi quỹ đất và khả năng phát triển dự án quy mô lớn tại khu vực lõi ngày càng hạn chế. Xu hướng này cũng diễn ra đồng thời ở các phân khúc bất động sản khác, nhưng theo những hướng khác nhau.
Đến năm 2029, hơn 80% nguồn cung bán lẻ mới dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm. Trong khi đó, hơn 90% nguồn cung văn phòng tương lai lại tập trung tại khu trung tâm và các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm.
Với nhà ở, sự hình thành của những khu đô thị quy mô lớn tại ngoại thành có thể tạo ra một cấu trúc thị trường mới, trong đó nguồn cung không còn tập trung quá nhiều tại khu vực đô thị hiện hữu. Tuy nhiên, số liệu hấp thụ trong quý III cho thấy khoảng cách địa lý không phải rào cản duy nhất.
Nếu căn hộ chỉ hấp thụ 25% và nhà liền thổ chỉ đạt 14%, việc bổ sung hàng nghìn sản phẩm mới chưa đồng nghĩa thị trường đã giải quyết được sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điểm then chốt nằm ở việc nguồn cung mới có phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người mua hay không. Trong khi nhà ở gặp bài toán này, các phân khúc phục vụ nhu cầu khai thác thực tế lại duy trì công suất tương đối cao.
Văn phòng TP Hồ Chí Minh có nguồn cung gần 3 triệu m² trong quý III, công suất đạt gần 90%, giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Tuy nhiên, sau 5 quý liên tiếp có lượng tiêu thụ tích cực, thị trường đã ghi nhận tiêu thụ âm ở tất cả các hạng do một số khách thuê thu hẹp diện tích.
Bán lẻ đạt công suất 92% trên tổng nguồn cung gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên khoảng 1,6 triệu đồng/m²/tháng, với F&B tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê.
Căn hộ dịch vụ cũng đạt công suất 85%, với hơn 7.000 căn tại 146 dự án và giá thuê trung bình gần 600.000 đồng/m²/tháng. Sự tương phản giữa tỷ lệ hấp thụ thấp của nhà ở để bán và công suất cao của các phân khúc cho thuê cho thấy nhu cầu trên thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh vẫn tồn tại, nhưng đang trở nên chọn lọc hơn.
Thị trường vì vậy có thể đang bước sang giai đoạn mà khái niệm “nguồn cung” không còn đơn thuần được đo bằng số lượng căn hộ hay nhà phố được đưa ra bán. Nguồn cung chỉ thực sự tạo thanh khoản khi sản phẩm nằm trong khả năng chi trả, có phương án tài chính phù hợp và đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực tế.
Điều này càng quan trọng khi không gian nhà ở TP Hồ Chí Minh tiếp tục mở rộng về ngoại thành. Các đại đô thị có thể tạo ra hàng nghìn sản phẩm mới và thay đổi bản đồ nguồn cung, nhưng để hình thành một thị trường bền vững, dòng người và dòng tiền cũng phải dịch chuyển theo.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
