Dòng vốn FDI và logistics kéo nhịp bất động sản công nghiệp
Trong bức tranh phục hồi chung của thị trường địa ốc, bất động sản công nghiệp đang dần khẳng định vai trò là một trong những phân khúc có nền tảng vững chắc và triển vọng dài hạn rõ nét nhất. Không phụ thuộc vào các cơn “sóng” giá ngắn hạn, phân khúc này duy trì nhịp tăng trưởng ổn định, gắn chặt với hoạt động sản xuất, logistics và đặc biệt là dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Thực tế cho thấy, bất động sản công nghiệp hiếm khi tạo ra những đợt tăng giá đột biến như nhà ở hay đất nền, nhưng lại bền bỉ đi lên nhờ nhu cầu thuê dài hạn và xu hướng dịch chuyển sản xuất mang tính cấu trúc. Khi doanh nghiệp đã đặt nhà máy, trung tâm phân phối hay kho vận, nhu cầu sử dụng đất và hạ tầng thường kéo dài hàng chục năm, tạo nên sức cầu ổn định cho thị trường.
Ghi nhận từ thị trường cho thấy, trong giai đoạn 2025-2026, giá thuê đất khu công nghiệp tại nhiều địa phương tiếp tục xu hướng nhích lên, phản ánh niềm tin dài hạn của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt bình quân khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và cao hơn 3,8% so với cùng kỳ năm 2024.
Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, mức giá trung bình ghi nhận khoảng 185 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 2,7% theo quý và 5,1% so với cùng kỳ năm trước. Theo các chuyên gia, đà tăng này hầu như không xuất phát từ yếu tố đầu cơ, mà chủ yếu là hệ quả của sự thiếu hụt quỹ đất công nghiệp chất lượng cao trong bối cảnh nhu cầu về sản xuất, kho vận và logistics hiện đại ngày càng gia tăng.
Một động lực then chốt khác của phân khúc bất động sản công nghiệp là dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam. Khi chuỗi cung ứng toàn cầu bước vào giai đoạn tái cấu trúc, chiến lược “China+1” khiến nhiều tập đoàn đa quốc gia chủ động tìm kiếm điểm đến mới nhằm phân tán rủi ro và tối ưu chi phí. Với lợi thế về vị trí địa lý, môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh cùng mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng khắp, Việt Nam tiếp tục giữ vị thế là điểm đến sản xuất hấp dẫn trong khu vực.
Mỗi quyết định đầu tư nhà máy, trung tâm sản xuất hay trung tâm phân phối đều kéo theo nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và hạ tầng logistics đồng bộ. Cùng với đó, sự phát triển nhanh của thương mại điện tử, logistics hiện đại, kho lạnh và các trung tâm phân phối thông minh đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu vực ven đô và những địa phương có lợi thế kết nối liên vùng.
Không chỉ dừng ở các ngành sản xuất truyền thống, chiến lược phát triển các ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử, bán dẫn và công nghệ cao cũng đang tạo thêm lực đẩy cho phân khúc này. Theo Savills, trong giai đoạn 2023–2025, Việt Nam đã ghi nhận khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn thu hút khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.
Song song với dòng vốn tư nhân, Chính phủ cũng dành nguồn lực đáng kể để phát triển ngành bán dẫn, với khoảng 1,05 tỷ USD cho giai đoạn 2024–2030 và thêm 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Những yếu tố này đang thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, từng bước thay thế mô hình khu công nghiệp truyền thống, qua đó tạo nền tảng tăng trưởng bền vững hơn cho bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.
Tăng trưởng đi kèm thách thức dài hạn
Dù sở hữu nhiều động lực tăng trưởng rõ ràng, bất động sản công nghiệp cũng đang bước vào giai đoạn bộc lộ ngày càng nhiều thách thức, cả từ bên ngoài lẫn nội tại thị trường. Trước hết là áp lực cạnh tranh khu vực ngày một gay gắt. Việt Nam không còn là lựa chọn “một mình một chợ” trong bản đồ dịch chuyển sản xuất toàn cầu, khi hàng loạt quốc gia như Thái Lan, Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ đồng loạt tung ra các gói ưu đãi mạnh tay nhằm thu hút các tập đoàn đa quốc gia.
Trong bối cảnh đó, khi chi phí đất đai, xây dựng và lao động tại Việt Nam có xu hướng tăng dần, lợi thế cạnh tranh về giá đứng trước nguy cơ bị thu hẹp nếu không song hành với việc nâng cấp chất lượng hạ tầng, dịch vụ và môi trường đầu tư. Đây là bài toán không chỉ của riêng doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, mà còn của cả hệ sinh thái công nghiệp - logistics.
Chia sẻ về xu hướng thị trường, Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP, cho rằng khác với phân khúc nhà ở, giá thuê đất khu công nghiệp khó có khả năng tăng nóng trong ngắn hạn, thậm chí có thể đi ngang trong một số giai đoạn. Nguyên nhân đến từ việc quỹ đất công nghiệp đang được mở rộng khá nhanh tại nhiều địa phương trên cả nước, trải dài từ miền Bắc, miền Trung đến miền Nam.
Khi nguồn cung gia tăng mạnh, các chủ đầu tư khu công nghiệp buộc phải bước vào cuộc cạnh tranh toàn diện hơn. Không chỉ là câu chuyện giá thuê, mà còn là chính sách ưu đãi, tiến độ bàn giao, chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng các yêu cầu đặc thù của nhà đầu tư thứ cấp.
Theo ông Hưng, trong bối cảnh dòng vốn FDI ngày càng mang tính chọn lọc, doanh nghiệp thuê đất có nhiều lựa chọn hơn, khiến vị thế đàm phán nghiêng dần về phía khách thuê. Điều này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải linh hoạt hơn trong chiến lược giá, cũng như nâng cấp các dịch vụ đi kèm.
Theo đó, mô hình phát triển trong thời gian tới không còn dừng lại ở việc cho thuê đất thuần túy, mà chuyển dần sang cung cấp các hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh. Những khu công nghiệp có khả năng tích hợp logistics, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn, cùng hệ thống tiện ích phục vụ người lao động sẽ có lợi thế rõ rệt hơn trong việc giữ chân và thu hút nhà đầu tư.
Bên cạnh cạnh tranh về cung - cầu, hạ tầng và khả năng kết nối cũng là một thách thức không nhỏ. Thực tế cho thấy, vẫn còn nhiều khu công nghiệp nằm xa các đầu mối logistics lớn, cảng biển hoặc sân bay, khiến chi phí vận chuyển và thời gian giao hàng bị đội lên. Trong bối cảnh các doanh nghiệp toàn cầu ngày càng coi trọng hiệu quả chuỗi cung ứng và tốc độ phản ứng thị trường, những điểm nghẽn về hạ tầng có thể nhanh chóng làm suy giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp tại một số địa phương.
Rủi ro pháp lý và chi phí đất đai cũng là yếu tố cần được tính đến. Việc điều chỉnh chính sách đất đai theo hướng tiệm cận giá thị trường góp phần nâng cao tính minh bạch, nhưng đồng thời cũng đẩy chi phí đầu vào của các dự án khu công nghiệp lên cao, tạo áp lực lên biên lợi nhuận của chủ đầu tư và giá thuê cuối cùng đối với doanh nghiệp sản xuất.
Ở tầm nhìn dài hạn, yêu cầu về phát triển bền vững đang trở thành “bài kiểm tra” thực sự đối với bất động sản công nghiệp. Các tiêu chí ESG không còn là lựa chọn mang tính tự nguyện, mà dần trở thành điều kiện bắt buộc gắn với dòng vốn quốc tế. Điều này buộc các khu công nghiệp phải đầu tư mạnh mẽ hơn vào hệ thống xử lý môi trường, sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý chất thải, đồng thời bảo đảm các tiêu chuẩn về lao động và trách nhiệm xã hội.
Tất cả những yếu tố trên cho thấy, tiềm năng của bất động sản công nghiệp là có thật và mang tính dài hạn, nhưng không tự động chuyển hóa thành thành công. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc sở hữu nhiều đất, mà ở năng lực phát triển hạ tầng đồng bộ, khả năng đáp ứng các nhu cầu mới của doanh nghiệp và mức độ thích ứng với những tiêu chuẩn toàn cầu ngày càng khắt khe.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
