Chồng chất khó khăn
Khi mặt bằng lãi suất đi lên, câu chuyện của thị trường không còn dừng lại ở câu hỏi quen thuộc “có nên mua nhà hay khôn g”, mà nhanh chóng lan rộng thành bài toán khó hơn về dòng tiền, chi phí vốn và sức chịu đựng của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.
Chỉ trong thời gian ngắn, các gói vay mua nhà ưu đãi 5–6%/năm từng được xem là “phao cứu sinh” cho người mua đã lùi vào quá khứ. Thay thế là mặt bằng lãi suất phổ biến 8–10%/năm trong giai đoạn cố định ban đầu, rồi thả nổi lên 12–14%/năm, thậm chí cao hơn khi cộng thêm biên độ. Chi phí vay vốn vì thế tăng nhanh và khó lường hơn rất nhiều.
Việc nhóm Big4 điều chỉnh lãi suất đã tạo hiệu ứng kéo cả thị trường đi lên, buộc các ngân hàng thương mại cổ phần phải tăng theo để giữ cân đối. Trong bối cảnh đó, người mua nhà để ở, vốn đã chật vật trước mức giá bất động sản neo cao nay phải đối diện thêm một “bức tường” mới mang tên chi phí vốn. Giấc mơ an cư vì thế trở nên nặng nề hơn, không chỉ ở thời điểm ký hợp đồng mà còn kéo dài suốt vòng đời khoản vay.
Áp lực không dừng lại ở phía người mua. Với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, sức ép thậm chí còn lớn hơn. Khi Ngân hàng Nhà nước siết kiểm soát tăng trưởng tín dụng, ưu tiên dòng vốn cho sản xuất, kinh doanh, bất động sản lập tức bị xếp vào nhóm lĩnh vực “nhạy cảm”. Lãi suất vay phát triển dự án tăng mạnh, điều kiện giải ngân khắt khe hơn, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp phình to chỉ trong thời gian ngắn.
Ông Ngô Khánh Toàn, đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ kết hợp shophouse tại TP.HCM, chia sẻ câu chuyện không hiếm gặp trong giới kinh doanh địa ốc hiện nay. Đầu tháng 1/2026, doanh nghiệp của ông dự kiến M&A một dự án tại khu vực Lái Thiêu. Mọi tính toán gần như đã hoàn tất, nhưng khi ngân hàng đưa ra mức lãi suất 13,9%/năm cố định trong 2 năm, kèm thêm khoảng 4% chi phí thủ tục, kế hoạch buộc phải xem xét lại.
“Tất cả những khoản chi đó cuối cùng đều phải tính vào giá bán. Trong khi mặt bằng giá đã rất cao, thị trường lại giao dịch chậm, chúng tôi không thể mạo hiểm”, ông Toàn nói.
Câu chuyện này phản ánh rõ một thực tế: lãi suất tăng không chỉ làm suy giảm cầu mua nhà, mà còn trực tiếp bóp nghẹt nguồn cung tiềm năng. Trước áp lực tài chính, nhiều doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ triển khai dự án, đàm phán lại hợp đồng, thậm chí bán bớt quỹ đất để duy trì dòng tiền và tránh rủi ro đổ vỡ.
Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa hồi phục, lượng trái phiếu đáo hạn còn lớn, kênh tín dụng ngân hàng lại bị siết chặt, áp lực tài chính không còn là câu chuyện ngắn hạn. Với nhiều chủ đầu tư, đó đã trở thành bài toán sinh tồn, nơi mỗi quyết định về vốn đều mang tính sống còn.
Ai trụ lại, ai rời cuộc chơi?
Theo các chuyên gia thị trường, giai đoạn sắp tới sẽ là “điểm rơi rủi ro” đối với những khách hàng chuẩn bị bước qua thời kỳ ưu đãi lãi suất. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định nhóm người vay này sẽ chịu áp lực lớn nếu lãi suất mới tăng vượt ngưỡng chịu đựng tài chính. Với nhà đầu tư, mức độ rủi ro còn cao hơn khi dự án chậm bàn giao, dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay, trong khi nghĩa vụ trả nợ vẫn đều đặn hàng tháng.
Chi phí vốn leo thang cũng có thể buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để bù đắp, kéo theo hệ quả là thanh khoản suy giảm. Khi giá khó giảm, giao dịch chậm lại, thị trường dễ rơi vào một vòng xoáy tiêu cực: người mua chần chừ, doanh nghiệp thiếu dòng tiền, dự án tiếp tục giãn tiến độ.
Giới phân tích cho rằng lãi suất tăng đang tạo ra tác động kép. Một mặt, người mua nhà ngày càng khó tiếp cận vốn vay; mặt khác, chủ đầu tư phải gánh chi phí tài chính lớn hơn, buộc phải xem xét lại toàn bộ chiến lược phát triển. “Dòng tiền dự án đang chịu áp lực nặng nề trong bối cảnh thị trường trái phiếu chưa phục hồi, lượng đáo hạn còn lớn. Nguồn cung có thể thu hẹp trong trung hạn, còn tâm lý thị trường sẽ ngày càng thận trọng”, một chuyên gia đầu ngành cảnh báo. Theo đó, người mua để ở chỉ nên vay tối đa khoảng 40% giá trị tài sản, còn nhà đầu tư cần tính toán kỹ dòng tiền và tránh chạy theo tâm lý đám đông.
Trong bức tranh phủ nhiều gam màu xám ấy, không phải doanh nghiệp nào cũng chọn cách “co cụm” hay phòng thủ thụ động. Một số chủ đầu tư đang chủ động tìm hướng thích ứng để tồn tại. Đại diện Phú Đông Group cho biết, thay vì theo đuổi các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn mang nặng tính kỳ vọng, doanh nghiệp tập trung vào những giải pháp thực chất hơn cho khách hàng.
Cụ thể, việc kéo giãn dòng tiền và giảm áp lực tài chính ban đầu được xem là trọng tâm. Các chính sách như chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hay hỗ trợ lãi suất tập trung trong 24 tháng đầu, được thiết kế để giúp người mua vượt qua giai đoạn khó khăn nhất khi bắt đầu sở hữu nhà, thay vì dồn gánh nặng ngay từ đầu.
Cách tiếp cận này cho thấy một sự thay đổi rõ nét trong tư duy kinh doanh. Thay vì “bán bằng mọi giá”, doanh nghiệp buộc phải đồng hành dài hạn cùng khách hàng, đặt bài toán an toàn tài chính lên trước mục tiêu doanh số ngắn hạn. Các phương thức thanh toán linh hoạt, xây dựng nhiều kịch bản vay khác nhau, hay phát triển sản phẩm vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa có thể cho thuê tạo dòng tiền, đều là những nỗ lực nhằm giảm bớt tác động của lãi suất tăng.
Thực tế, lãi suất tăng không phải hiện tượng bất thường trong chu kỳ kinh tế. Điều đáng nói là thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng giá đã neo cao suốt nhiều năm. Trong bối cảnh đó, cú sốc lãi suất giống như một phép thử sức bền của cả người mua lẫn doanh nghiệp.
Ai có nền tảng tài chính yếu, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy, sẽ buộc phải rút lui. Ngược lại, những doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, quản trị rủi ro tốt và sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ tìm được cách thích nghi để tồn tại.
Nhìn rộng hơn, việc Ngân hàng Nhà nước định hướng dòng vốn chảy vào sản xuất – kinh doanh là cần thiết cho ổn định vĩ mô. Tuy nhiên, điều đó cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh hơn, giảm phụ thuộc vào vay nợ, tăng tỷ trọng nhu cầu ở thực và khả năng chi trả thực tế.
Lãi suất tăng, vì thế, không chỉ là câu chuyện của những người mua nhà “đau đầu” với khoản vay hàng tháng, mà là bài toán lớn của doanh nghiệp và của cả thị trường. Trong ngắn hạn, áp lực là điều khó tránh. Nhưng về dài hạn, đây có thể là cơ hội để thị trường sàng lọc, để những mô hình kinh doanh bền vững và những kế hoạch tài chính an toàn được đặt đúng vị trí. Vấn đề còn lại là, trong giai đoạn chuyển tiếp đầy thử thách này, ai đủ tỉnh táo để không bị cuốn trôi bởi con sóng lãi suất đang dâng cao.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
