Vành đai vệ tinh - khu vực kích hoạt sóng đầu tư kế tiếp
Trước đây, mỗi khi một đại đô thị quy mô lớn được công bố, thị trường bất động sản thường lập tức xuất hiện làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Những sản phẩm trong nội khu như căn hộ, shophouse hay nhà phố nhanh chóng trở thành “món hàng hot”, được săn đón bởi cả nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Lý do là bởi thương hiệu chủ đầu tư lớn đóng vai trò bảo chứng, trong khi tiến độ xây dựng liên tục được truyền thông mạnh giúp gia tăng kỳ vọng tăng giá theo thời gian.
Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường bất động sản điều chỉnh mạnh và áp lực tài chính ngày càng lớn, xu hướng “lao vào tâm điểm” đang dần nhường chỗ cho các chiến lược đầu tư thực tế hơn. Thay vì “đánh cược” với các sản phẩm có giá trị cao và thời gian hoàn vốn dài, nhiều nhà đầu tư hiện chuyển hướng sang những bất động sản hiện hữu xung quanh đại đô thị, khu vực vẫn nằm trong vùng hưởng lợi hạ tầng nhưng giá thành thấp hơn và thanh khoản tốt hơn.
Tại Hà Nội, nhiều khu vực từng là vùng dân cư thuần túy, ít được chú ý, nay trở thành điểm ngắm của giới đầu tư nhờ nằm trong bán kính 3 - 5km quanh các đại dự án. Anh Nguyễn Hà (Đông Anh cũ) chia sẻ, thời điểm cách đây 4 năm, đất khu nhà anh chủ yếu do người dân mua để ở. Nhưng khi thông tin quy hoạch đại đô thị được hé lộ, nhà đầu tư bắt đầu đến thăm dò. Đến lúc dự án khởi công, lượng môi giới đổ về dày đặc, tìm mua từ đất trống đến nhà cấp bốn. Có những mảnh đất tăng giá gần gấp rưỡi chỉ trong vòng vài năm.
Không chỉ ở Hà Nội, xu hướng này cũng đang diễn ra rõ rệt ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Các khu vực quanh đại đô thị như Aqua City, Vinhomes Grand Park, NovaWorld hay Vạn Phúc City đều ghi nhận sức hút đầu tư lớn, đặc biệt tại các vùng có hạ tầng kết nối trực tiếp với trục vành đai, cao tốc hoặc đường liên vùng.
Giá đất quanh đại đô thị nhiều nơi đã tăng từ 20–50% chỉ trong vòng 2–3 năm. Những khu vực có kết nối hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng, dân cư hiện hữu đã hình thành thậm chí còn ghi nhận mức tăng cao hơn. Một số vị trí mặt đường gần dự án metro hay tuyến vành đai mới mở có giá bán tăng gần gấp đôi, trở thành điểm nóng thu hút dòng tiền cá nhân.
Điểm đầu tư không dành cho người thiếu kiên nhẫn
Chiến lược “vào sớm vùng ven” tuy không mới, nhưng không phải ai cũng đủ bản lĩnh và kiến thức để thực hiện hiệu quả. Không ít nhà đầu tư có kinh nghiệm thường săn đất từ sớm, khi xung quanh dự án vẫn còn thưa dân, hạ tầng chưa hình thành rõ ràng, và thị trường chưa được chú ý. Họ chủ động tìm kiếm các lô đất có pháp lý rõ ràng, nằm trên trục kết nối với lõi đại đô thị, chờ hạ tầng dần hình thành rồi mới bán ra hoặc khai thác.
Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy không ít người đã mắc sai lầm khi “đu sóng” theo tin đồn hoặc chạy theo hiệu ứng truyền thông chưa kiểm chứng. Nhiều trường hợp mua phải đất chưa có pháp lý, đất trong vùng quy hoạch treo hoặc đất nông nghiệp khó chuyển đổi mục đích. Hậu quả là vốn bị chôn, thanh khoản thấp, thậm chí không thể sử dụng hoặc khai thác được.
Theo giới chuyên gia, để đầu tư hiệu quả quanh đại đô thị, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ ba yếu tố then chốt, gồm: Pháp lý có sổ đỏ và không nằm trong quy hoạch bất lợi; Vị trí nằm trên trục đường chính hoặc có kết nối trực tiếp với đại đô thị; Khả năng khai thác thực tế có thể xây nhà, cho thuê, hoặc bán lại dễ dàng khi nhu cầu ở tăng.
Yếu tố “ở thực” ngày càng trở nên quan trọng trong giai đoạn hiện tại. Khi đại đô thị bước vào giai đoạn vận hành, lượng cư dân đổ về sinh sống sẽ làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở, dịch vụ và cho thuê trong khu vực lân cận. Những nhà đầu tư sở hữu nhà phố hiện hữu, đất xây trọ hay căn hộ nhỏ cho thuê sẽ hưởng lợi trực tiếp từ dòng tiền thuê ổn định, trong khi vẫn được hưởng lợi kép từ tăng giá trị tài sản.
Bên cạnh đó, thị trường hiện nay không còn phù hợp với những nhà đầu tư mang tư duy “mua hôm nay, lãi ngày mai”. Cuộc chơi đang chuyển hướng sang chiến lược trung và dài hạn, tập trung vào giá trị thật đó là giá trị đến từ vị trí, hạ tầng và nhu cầu thực tế. Những người có tư duy tài chính bài bản, khả năng đánh giá thị trường và sự kiên nhẫn sẽ là nhóm được hưởng thành quả khi đại đô thị đi vào hoạt động hoàn chỉnh.
Dĩ nhiên, bất động sản quanh đại đô thị không phải “mỏ vàng” cho tất cả mọi người. Sự phân hóa rõ rệt đang diễn ra trên thị trường, giữa khu vực có tiềm năng thật và nơi chỉ được “gắn mác” nhờ hiệu ứng truyền thông. Nhà đầu tư cá nhân cần tỉnh táo sàng lọc, tránh đầu tư cảm tính và bị cuốn theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội).
Tuy vậy, nhìn dài hạn, xu hướng dịch chuyển dòng tiền về khu vực quanh đại đô thị vẫn sẽ tiếp tục trong các năm tới. Đây là chiến lược giúp nhà đầu tư cá nhân có vốn vừa phải tiếp cận thị trường với mức giá hợp lý, trong khi vẫn bảo toàn được giá trị và kỳ vọng sinh lời theo sự phát triển của hạ tầng và đô thị hóa.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
