Tín dụng bị kiểm soát, chi phí vốn trở thành biến số then chốt
Theo VCBS, tín dụng bất động sản năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và tăng tốc thi công, khiến nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp duy trì ở mức cao. Dù vậy, khả năng tiếp cận vốn không còn thuận lợi như năm 2025.
Ngân hàng Nhà nước định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản quanh mức 24–25% tổng dư nợ toàn hệ thống trong bối cảnh rủi ro nợ xấu có xu hướng gia tăng. Điều này đồng nghĩa tín dụng vẫn được cấp nhưng tăng trưởng sẽ bị kiểm soát nhằm tránh lặp lại chu kỳ tăng nóng.
Các tổ chức tín dụng cũng được yêu cầu kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính mình so với cuối năm 2025. Đáng chú ý, tăng trưởng tín dụng trong ba tháng đầu năm 2026 không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, tạo độ trễ nhất định trong giải ngân và ảnh hưởng trực tiếp tới các dự án cần vốn sớm.
Ở phía cầu, Bộ Tài chính đã phát tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai. Dù chưa chính thức ban hành, nếu áp dụng, chính sách này có thể tác động mạnh đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, qua đó làm giảm cầu đầu cơ và lướt sóng.
Mặt bằng lãi suất cũng được dự báo nhích tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát và nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng. Với các doanh nghiệp sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, chi phí vốn tăng thêm 1–2 điểm phần trăm có thể làm xói mòn lợi nhuận đáng kể.
Những yếu tố trên khiến chi phí tài chính trở thành biến số quan trọng trong năm 2026. Khi nguồn cung gia tăng và cạnh tranh bán hàng mạnh hơn, nhiều chủ đầu tư sẽ phải đẩy nhanh tiến độ bán hàng để xoay vòng dòng tiền, thanh toán nghĩa vụ tài chính và hạn chế rủi ro lãi vay.
Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp đã hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai hoặc sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai cao. Đây là nhóm ít chịu tác động tiêu cực khi tín dụng bị siết.
Song song với kiểm soát tín dụng, Chính phủ triển khai nhiều biện pháp nhằm đưa thị trường về trạng thái minh bạch và bền vững hơn. Nghị quyết 171/2024/QH15 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được đánh giá là bước đi quan trọng để tháo gỡ nguồn cung. Cùng với Nghị quyết 170/2024 và Nghị quyết 254/2025, các vướng mắc về đất đai và tổ chức thi hành luật đang được xử lý từng bước.
Đáng chú ý, Nghị định 357/2025/NĐ-CP ban hành ngày 31/12/2025 quy định mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng kể từ 1/3/2026. Mã định danh bao gồm thông tin về thửa đất, dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu, kỳ vọng tạo nền tảng dữ liệu minh bạch, hạn chế tình trạng “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả và thao túng giá.
Diễn biến phân hóa giữa hai miền khi nguồn cung tăng trở lại
Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát và nguồn cung gia tăng, diễn biến thị trường hai miền Bắc - Nam được dự báo phân hóa rõ nét. Tại miền Bắc, giá căn hộ Hà Nội đã tiệm cận vùng đỉnh sau giai đoạn tăng mạnh 2024–2025. Mặt bằng giá hiện được đánh giá vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, khiến dư địa tăng thêm không còn nhiều.
Trong thời gian tới, giá bán có thể đi ngang khi lợi suất cho thuê giảm, phản ánh sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá bán và dòng tiền khai thác. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, tạo lực đỡ nhất định cho thị trường.
Điểm sáng được dự báo nằm ở bất động sản vùng ven, đặc biệt là phân khúc nhà thấp tầng. Chiến lược tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội đặt mục tiêu giãn dân, di dời khoảng 860.000 người khỏi khu vực bên trong Vành đai 3 theo hai giai đoạn 2026 - 2035 và 2036 - 2045. Người dân có thể tái định cư tại chỗ hoặc chuyển đến các đô thị mới như tại khu vực địa giới cũ của Đông Anh, Gia Lâm và Hòa Lạc.
Song song đó, các dự án hạ tầng kết nối như Vành đai 4, Vành đai 3.5, cầu Trần Hưng Đạo và các tuyến metro đô thị đang được triển khai, tạo nền tảng cho sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, lựa chọn sống tại vùng ven trở nên khả thi hơn, đặc biệt với nhóm dân cư trẻ. Định hướng giảm dần phương tiện sử dụng nhiên liệu xăng trong nội đô cũng góp phần thay đổi thói quen cư trú, thúc đẩy nhu cầu tại các khu đô thị vệ tinh có môi trường sống tốt và chi phí hợp lý.
Tại phía Nam, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ khu vực trung tâm ra ngoại thành và các tỉnh giáp ranh ngày càng rõ rệt. Tại TP.HCM, quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển cao và giá bán neo ở mức cao khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều.
Ngược lại, đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông từ các tuyến vành đai, cao tốc đến cầu liên vùng đang rút ngắn khoảng cách không gian và thời gian di chuyển, từng bước định hình lại bản đồ dân cư và thúc đẩy sự hình thành các đô thị vệ tinh.
Tổng hòa các yếu tố cho thấy năm 2026 khó tái diễn kịch bản tăng nóng trên diện rộng. Thay vào đó, thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng khi nguồn cung dồi dào hơn nhưng tín dụng được kiểm soát chặt, buộc doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị, minh bạch thông tin và thích ứng với chu kỳ phát triển bền vững hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
