Giao dịch tập trung vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý II/2026 do DKRA Consulting công bố ngày 10/7, thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Nguồn cung sơ cấp chỉ biến động nhẹ so với quý trước, trong khi phần lớn giao dịch vẫn tập trung ở những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, đầy đủ pháp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.
Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc chiết khấu trực tiếp. Tuy nhiên, những giải pháp này mới chỉ góp phần duy trì thanh khoản cục bộ, chưa đủ tạo chuyển biến đáng kể cho toàn thị trường.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025 nhưng tới 93% vẫn là lượng hàng từ các dự án đã mở bán trước đó. Trong khi đó, sức cầu tiếp tục suy yếu khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước.
Dù vậy, giá bán sơ cấp gần như không thay đổi và tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng bình quân khoảng 4%, chủ yếu tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thương mại tốt và đã hình thành cộng đồng cư dân.
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Tuy nhiên, sức cầu giảm 11% so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất và chi phí tài chính vẫn ở mức cao.
Điểm sáng của thị trường căn hộ đến từ Đồng Nai, nơi một số dự án ghi nhận sức hấp thụ tích cực sau thông tin địa phương được chính thức nâng cấp lên thành phố trực thuộc Trung ương. Trong khi giá sơ cấp duy trì ổn định, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm phổ biến từ 2-6%, đặc biệt ở nhóm sản phẩm mà chủ sở hữu chịu áp lực tài chính và có nhu cầu bán nhanh để giảm dư nợ ngân hàng.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp chỉ tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 53% tổng nguồn cung. Dù nguồn hàng có cải thiện, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 9%, giảm tới 71% so với cùng kỳ năm 2025. Các giao dịch thành công chủ yếu thuộc về những dự án quy mô lớn, được phát triển bởi các doanh nghiệp có thương hiệu. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, còn giá thứ cấp tăng khoảng 2% nhưng chỉ xuất hiện tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà.
Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát khó
Bức tranh của phân khúc nghỉ dưỡng vẫn khá trầm lắng. Dù nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, quy mô thị trường vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh cao năm 2019. Sức mua cải thiện không đáng kể, trong khi niềm tin của nhà đầu tư chưa thực sự phục hồi. Giá bán sơ cấp tăng bình quân khoảng 15% nhưng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng, thay vì xuất phát từ nhu cầu thị trường.
Đối với nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng, hơn 99% nguồn cung vẫn là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Lượng giao dịch giảm hơn 71% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh áp lực từ mặt bằng lãi suất cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Trong khi đó, phân khúc condotel tiếp tục ghi nhận nguồn cung giảm, với hơn 97% sản phẩm là hàng tồn kho. Dù các chủ đầu tư tích cực đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính, lượng giao dịch vẫn giảm 52% so với cùng kỳ và giảm hơn 27% so với quý trước.
Theo DKRA Consulting, trong quý III/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận chưa nhiều khả năng bứt phá khi tâm lý nhà đầu tư vẫn khá dè dặt.
Nguồn cung đất nền mới dự kiến chỉ dao động khoảng 300-400 sản phẩm, chủ yếu tiếp tục đến từ các dự án đã triển khai trước đó. Thanh khoản được dự báo duy trì ở mức thấp, trong khi giá sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án và mặt bằng lãi suất chưa giảm đáng kể.
Đối với căn hộ, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 10.000-13.000 căn, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương (cũ). Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại trung tâm TP.HCM, trong khi nguồn cung hạng B và C sẽ dẫn dắt thị trường vùng ven.
DKRA Consulting kỳ vọng sức cầu sẽ cải thiện khi nhiều dự án từng vướng pháp lý được tháo gỡ, góp phần củng cố niềm tin của người mua. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới được dự báo đạt khoảng 2.000-3.000 sản phẩm, tập trung tại TP.HCM, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Tuy nhiên, áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu khi lãi suất vay mua nhà ở mức cao và dòng tiền đầu tư chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. Trong khi đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, sức cầu thấp và khó phục hồi trong ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
