Thanh khoản cải thiện nhưng chưa bứt phá
Sau giai đoạn giao dịch trầm lắng kéo dài, thị trường đất nền khu vực phía Nam trong quý II/2026 đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn. Nhiều chủ đầu tư quay trở lại thị trường với các đợt mở bán mới hoặc tiếp tục triển khai các phân kỳ còn lại của dự án sau thời gian dài "án binh bất động".
Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung mới tăng so với quý I nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn sôi động trước năm 2022. Phần lớn sản phẩm tập trung tại các địa phương có quỹ đất phát triển lớn như: Đồng Nai, Tây Ninh và một số khu vực ven TP.HCM, nơi được kỳ vọng hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được triển khai.
Cùng với nguồn cung cải thiện, lượng giao dịch cũng tăng trở lại. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chưa tạo được sự bứt phá khi phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có sổ riêng hoặc hạ tầng cơ bản hoàn chỉnh.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, thị trường đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhưng chưa đủ mạnh để hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Dòng tiền hiện không còn chảy theo tâm lý đám đông như giai đoạn 2020-2022 mà tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác thực tế. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và tín dụng chưa thực sự thông thoáng, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
"Thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận giao dịch, trong khi các dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút dòng tiền", ông Thắng nhận định.
Trong quý II, giá bán sơ cấp của đất nền tại nhiều khu vực vẫn duy trì xu hướng ổn định, thậm chí tăng nhẹ dù thanh khoản chưa thực sự sôi động.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, bao gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí vốn, vật liệu xây dựng và đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài khiến nguồn cung mới chưa thể cải thiện mạnh, góp phần giữ mặt bằng giá ở mức cao.
Ở thị trường thứ cấp, diễn biến giá có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nằm gần các tuyến giao thông trọng điểm hoặc khu công nghiệp tiếp tục giữ giá tốt, thậm chí tăng nhẹ. Ngược lại, các sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc nằm tại khu vực hạ tầng chưa phát triển vẫn ghi nhận giao dịch chậm, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận để tăng tính thanh khoản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, đây là nghịch lý khá đặc trưng của thị trường đất nền hiện nay khi sức mua chưa thực sự phục hồi nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Khác với các chu kỳ suy giảm trước, phần lớn người nắm giữ đất hiện nay có năng lực tài chính tốt và sử dụng vốn tự có nhiều hơn vốn vay, do đó áp lực bán cắt lỗ không lớn.
"Việc giá đất nền tiếp tục neo cao phản ánh sự thay đổi về cơ cấu nhà đầu tư. Thị trường hiện không còn nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức như trước đây, vì vậy khả năng xảy ra làn sóng bán tháo trên diện rộng là rất thấp", ông Tuấn phân tích.
Hạ tầng tiếp tục là động lực của thị trường
Một trong những yếu tố tạo kỳ vọng cho thị trường đất nền phía Nam là tiến độ triển khai các dự án đầu tư công quy mô lớn.
Các tuyến Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành cùng nhiều dự án kết nối vùng đang từng bước hình thành mạng lưới giao thông liên hoàn giữa TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương lân cận.
Sự cải thiện về hạ tầng được đánh giá sẽ tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng. Tuy nhiên, giới phân tích cũng cho rằng tác động của hạ tầng sẽ không diễn ra đồng đều.
Theo ông Võ Hồng Thắng, đầu tư công sẽ tiếp tục là động lực quan trọng của thị trường trong nửa cuối năm 2026, đặc biệt tại những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh và quy hoạch phát triển rõ ràng. Tuy nhiên, hiệu ứng từ hạ tầng sẽ không tạo ra các "cơn sốt đất" trên diện rộng như trước mà chỉ tập trung ở những khu vực thực sự được hưởng lợi từ kết nối giao thông và có nhu cầu ở thực.
"Thị trường đang chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực. Những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác ngay sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó cạnh tranh", ông Thắng nhấn mạnh.
Diễn biến của quý II/2026 cho thấy thị trường đất nền phía Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó yếu tố đầu cơ dần nhường chỗ cho nhu cầu đầu tư dài hạn.
Nếu trước đây quyết định mua bán chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực của sản phẩm, khả năng khai thác kinh doanh, cho thuê hoặc phát triển trong tương lai.
Các chuyên gia cho rằng, xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì trong những quý còn lại của năm khi môi trường đầu tư ngày càng đề cao tính minh bạch và hiệu quả sử dụng vốn.
Dự báo từ nay đến cuối năm 2026, nguồn cung đất nền phía Nam có thể tiếp tục cải thiện nhờ nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, thanh khoản khó có thể tăng đột biến mà sẽ phục hồi theo hướng bền vững, tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và gắn với nhu cầu ở thực hoặc phát triển sản xuất, kinh doanh.
Theo ông Võ Hồng Thắng, giai đoạn còn lại của năm 2026 sẽ là cuộc cạnh tranh về chất lượng dự án thay vì cạnh tranh về mức tăng giá. Dòng tiền sẽ tiếp tục hướng đến các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác lâu dài. Đây cũng sẽ là yếu tố quyết định tốc độ phục hồi của phân khúc đất nền phía Nam trong thời gian tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
