Nguồn cung khan hiếm, thanh khoản phân hóa
Ở phân khúc đất nền, thị trường ghi nhận mức tăng nhẹ về nguồn cung sơ cấp khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, nguồn cung mới tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung. Điều này phản ánh thực tế nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai hoặc mở bán do vướng mắc pháp lý và điều kiện thị trường chưa thuận lợi.
Sức cầu chung của phân khúc này duy trì ở mức thấp, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng nguồn cung. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m², phần lớn thuộc khu vực Quảng Nam (khu vực giáp ranh Đà Nẵng trước đây).
Mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý IV/2025, chủ yếu ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.
Phân khúc căn hộ lại cho thấy bức tranh tích cực hơn. Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ, dù nguồn cung mới lại giảm khoảng 25%. Đáng chú ý, thanh khoản cải thiện rõ rệt khi có hơn 1.600 căn hộ được tiêu thụ, gấp hơn 10 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, hơn 80% lượng giao dịch tập trung vào các dự án mới, cho thấy sự lệch pha giữa hàng tồn và sản phẩm mới ra thị trường.
Khu vực Ngũ Hành Sơn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, chiếm gần một nửa nguồn cung và hơn hai phần ba lượng giao dịch toàn thị trường. Giá bán sơ cấp căn hộ tăng từ 5-10% so với cuối năm 2025, trong khi giá thứ cấp cũng tăng nhẹ từ 3-5%, phản ánh kỳ vọng tăng giá trung - dài hạn, đặc biệt với các dự án có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường lại diễn biến kém tích cực. Nguồn cung giảm hơn 19% so với cùng kỳ, chủ yếu vẫn là hàng tồn kho. Sức cầu duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 30% so với năm trước. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn tăng trung bình khoảng 10%, cho thấy áp lực chi phí và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư vẫn đang giữ mặt bằng giá ở mức cao.
Bất động sản nghỉ dưỡng “ngủ đông”, niềm tin chưa trở lại
Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Nguồn cung giảm nhẹ, trong khi nguồn cung mới gần như không xuất hiện trong hai tháng đầu năm. Phần lớn sản phẩm trên thị trường vẫn là hàng tồn từ các dự án cũ.
Sức cầu ở mức rất thấp, lượng giao dịch giảm hơn 25% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực Điện Bàn Đông chiếm phần lớn nguồn cung, trong khi Ngũ Hành Sơn lại là điểm sáng hiếm hoi về tiêu thụ. Giá bán sơ cấp gần như đi ngang, nhưng các chính sách ưu đãi tài chính như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay chia sẻ lợi nhuận vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng gần như “đóng băng” khi không ghi nhận giao dịch trong suốt hai tháng đầu năm. Nhiều dự án vướng sai phạm, chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của nhà đầu tư, khiến phân khúc này rơi vào trạng thái “ngủ đông kéo dài”.
Ở phân khúc Condotel cũng không nằm ngoài xu hướng chung. Nguồn cung giảm 6%, trong đó hơn 98% là hàng tồn kho. Giao dịch vẫn ở mức thấp, tập trung ở một vài dự án riêng lẻ, không phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường. Khu vực An Hải dẫn dắt cả về nguồn cung lẫn tiêu thụ, nhưng quy mô giao dịch vẫn rất hạn chế.
Dù ngành du lịch có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể “bật dậy” do nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công chậm và áp lực tài chính lớn. Những yếu tố này khiến nhà đầu tư tiếp tục thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh khả năng khai thác lợi nhuận chưa rõ ràng.
Theo đánh giá của DKRA Consulting, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng trong thời gian tới có thể xuất hiện tín hiệu khởi sắc hơn nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn và các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, mức độ phục hồi sẽ không đồng đều giữa các phân khúc.
Trong ngắn hạn, phân khúc căn hộ được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực và nguồn cung mới chất lượng. Đất nền có thể cải thiện nhẹ nếu xuất hiện thêm dự án mới với mức giá hợp lý. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng vẫn cần thêm thời gian để xử lý các tồn đọng về pháp lý, dòng vốn và niềm tin thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
