Thành phố Hải Phòng mới sau ngày 1/7/2025 đã thực sự trở thành một "đại dự án" về phát triển đô thị và công nghiệp của Việt Nam. Sự hội tụ của các yếu tố hành chính (sáp nhập Hải Dương), chính sách (NQ 85 và NQ 254) và quy hoạch (QĐ 5455) đã tạo ra một nền tảng pháp lý và kinh tế vững chắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ nền tảng chính sách đi vào thực tiễn cần phải có quá trình thực thi, nhà đầu tư cần phải kịp thời bắt nhịp và thích nghi.
Một số điểm cần lưu ý đối với người mua bất động sản để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch
Theo Luật Đất đai 2024, người ở địa phương khác hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa, mà không bị rào cản về hộ khẩu hay nơi cư trú như trước đây. Tuy nhiên, có một số điều kiện và hạn chế quan trọng mà nhà đầu tư/nhà đầu cơ cần lưu ý để tránh rủi ro pháp lý: Xem kỹ "Mục đích sử dụng" trên Sổ đỏ, nếu là đất lúa (LUC), đất cây lâu năm (CLN), đất nuôi trồng thủy sản (NTS) thì người ở tỉnh khác vẫn mua được bình thường, nếu là đất rừng phòng hộ/đặc dụng thì nên tránh. Về quy hoạch, đất nông nghiệp rất dễ dính quy hoạch dự án. Hãy cầm bản photo Sổ đỏ ra Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất để kiểm tra trước khi xuống tiền. Còn về thủ tục, người mua vẫn phải ra phòng công chứng tại địa phương nơi có đất để ký hợp đồng chuyển nhượng, sau đó nộp hồ sơ sang tên (đăng ký biến động) như bình thường.
Từ cuối năm 2024 đến nay, việc ghi tọa độ đỉnh thửa đất, theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, là bắt buộc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Tọa độ XY của các đỉnh thửa đất, chiều dài cạnh thửa và số hiệu đỉnh thửa). Bên cạnh đó, đối với các thửa đất có nhiều loại đất trên cùng một thửa (ODT, ONT, CLN, NTS, LUA, LUK...) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2024 trở về trước, hầu hết thường có đặc điểm chung là không ghi ranh giới ODT/ONT và các loại đất khác trên cùng thửa đất, chỉ ghi ký hiệu đất và số diện tích từng loại đất. Đây là điểm cần chú ý đối với người mua có nhu cầu sử dụng, khai thác và xây dựng công trình trên đất, vì không xác định được vị trí nào có thể xây dựng công trình nhà ở trên thửa đất; người sử dụng đất nên tham vấn ý kiến tại UBND cấp xã để xác định quy hoạch tại địa phương và làm các thủ tục cần thiết theo quy định.
Đối với người mua có mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên quan tâm đến kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại cấp xã (KHSDĐ), đây là quy định bắt buộc đối với UBND cấp xã từ 1/7/2025 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nhưng có sự thay đổi lớn là không tổ chức lập Kế hoạch sử dụng đất 5 năm ở cấp xã; thay vào đó, cấp xã sẽ xây dựng, cập nhật KHSDĐ hàng năm, gắn liền với việc thực hiện quy hoạch cấp tỉnh và phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến từng xã. Nếu vị trí thửa đất mà nhà đầu tư đang nắm giữ không phù hợp với KHSDĐ cấp xã, bạn đang nắm giữ rủi ro.
Theo quy định hiện nay, có 15 loại thông tin phải được công khai rộng rãi đến người dân theo Luật Tiếp cận thông tin, trong đó có "quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất"; UBND cấp xã có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử (Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Tuy nhiên, từ khi thành lập thành phố Hải Phòng mới đến nay, việc công khai thông tin của 114 trang thông tin điện tử cấp xã, đặc khu tại Hải Phòng còn rất hạn chế và khó tiếp cận thông tin về "quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất" tại địa phương. Do đó, người dân khi có nhu cầu tiếp cận loại thông tin này thường phải chủ động tiếp cận theo hình thức "truyền thống".
Về chi phí chuyển đổi đất ở theo quy định mới tại Hải Phòng, mặc dù bảng giá đất mới tăng mạnh từ 40-120%, nhưng nhờ cơ chế giảm mức thu xuống còn 30% chênh lệch theo Nghị quyết 254, đa số người dân tại các khu vực đang phát triển (vùng ven) sẽ có chi phí chuyển đổi thấp hơn so với trước đây. Ngược lại, tại các khu vực "nóng" như Thủy Nguyên, nơi giá đất bảng mới được điều chỉnh tăng gấp 3-4 lần để sát giá thị trường, chi phí thực tế vẫn sẽ tăng nhẹ. Đây là động lực lớn để minh bạch hóa các giao dịch bất động sản dân sinh và giảm thiểu các rủi ro pháp lý từ việc mua bán đất nông nghiệp trái phép.
Riêng đối với các nhà đầu cơ, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt (không phải đất vườn ao liền kề) sẽ không được hưởng ưu đãi 30%, mà phải nộp theo mức cao (thường là 100% chênh lệch). Điều này đồng nghĩa với việc chi phí tạo lập quỹ đất sạch của các dự án phân lô bán nền tự phát sẽ tăng vọt, làm giảm biên lợi nhuận và thanh lọc các nhà đầu tư yếu kém.
Dự báo xu hướng 2026-2030 và các khuyến nghị chiến lược
Thị trường bất động sản Hải Phòng đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới, nơi các quy định pháp lý không còn là rào cản mà trở thành bệ phóng cho sự minh bạch và bền vững. Sự kết hợp giữa bảng giá đất sát thị trường của Nghị quyết 85 và các ưu đãi tài chính của Nghị quyết 254 đã tạo ra một điểm cân bằng hợp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng thực chất. Thời kỳ "đất rẻ" tại Hải Phòng đã chấm dứt, giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng do chi phí đầu vào (bồi thường, tiền sử dụng đất) tăng.
Dòng tiền đang có dấu hiệu dịch chuyển mạnh mẽ từ các loại hình bất động sản "đầu cơ" sang bất động sản "tạo ra dòng tiền". Việc bảng giá đất mới áp dụng thực tế đã làm tăng chi phí giữ đất của các nhà đầu tư cá nhân. Ngược lại, phân khúc cho thuê (văn phòng, nhà xưởng, căn hộ dịch vụ) ghi nhận sự tăng trưởng ổn định nhờ sự gia tăng của đội ngũ chuyên gia và lao động chất lượng cao đổ về các khu kinh tế chuyên biệt.
Chính sách giảm đến 70% tiền sử dụng đất tại Nghị quyết 254 đã tạo ra một làn sóng "vận động" trong dân cư. Người dân cần tận dụng "cửa sổ cơ hội" này để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn/ao sang đất ở, hợp thức hóa quyền sử dụng đất ngay trong giai đoạn đầu áp dụng chính sách để ổn định pháp lý, gia tăng giá trị tài sản và dễ dàng thực hiện các giao dịch thế chấp, vay vốn ngân hàng. Điều này dự kiến sẽ tạo ra một nguồn cung đất nền có pháp lý rõ ràng rất lớn từ năm 2026.
Bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường sẽ đẩy chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư lên cao đáng kể. Đây là một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư dự án đô thị và khu công nghiệp. Tuy nhiên, Nghị quyết 254 cũng đã tháo gỡ khó khăn này bằng việc quy định rõ điều kiện thu hồi đất phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, và cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng. Cơ chế này giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực vốn ban đầu, có thể triển khai dự án theo hình thức cuốn chiếu để sớm đưa sản phẩm vào kinh doanh. Đối với các nhà đầu tư lớn, phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội/nhà ở công nhân ven khu công nghiệp là kênh đầu tư an toàn và tiềm năng nhất trong 3-5 năm tới.
Còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu cơ lướt sóng sẽ gặp khó khăn do chi phí chuyển đổi đất, thuế phí tăng và quy định mới về định danh điện tử bất động sản siết chặt quản lý tài sản. Thị trường sẽ thuộc về các chủ đầu tư chuyên nghiệp và nhu cầu ở thực, sản xuất thực. Lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ, nên tập trung vào các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền (cho thuê chuyên gia, kinh doanh dịch vụ) tại các quận nội thành hoặc các khu đô thị vệ tinh xung quanh KCN lớn, cần tránh các khu vực có giá bị thổi phồng vượt quá giá trị thực của bảng giá đất mới.
Giai đoạn 2025-2026, tâm lý các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Hải Phòng đã có sự thay đổi rõ rệt. Thời kỳ đầu tư theo hiệu ứng đám đông hoặc "lướt sóng" dựa trên tin đồn đã kết thúc, nhường chỗ cho xu hướng đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực, tính pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác dòng tiền. Thị trường bất động sản Hải Phòng giai đoạn 2026-2030 sẽ không chỉ là câu chuyện về giá cả, mà là sự chuyển dịch của một mô hình phát triển từ "hướng biển" đơn thuần sang "đa cực, bền vững". Sự minh bạch về pháp lý và quy hoạch sẽ là động lực chính đưa Hải Phòng trở thành điểm đến hấp dẫn nhất của dòng vốn đầu tư bất động sản tại khu vực miền Bắc.
Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi các bài viết của Tạp chí Thương Trường sẽ cập nhật "Thị trường bất động sản Hải Phòng 2026" chi tiết đối với từng khu vực của thành phố Hải Phòng mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
