Phường Thủy Nguyên mới được thành lập trên cơ sở sắp xếp, sáp nhập nguyên trạng và một phần diện tích của các đơn vị hành chính thuộc thành phố Thủy Nguyên cũ (Dương Quan, Thủy Đường và một phần Hoa Động, An Lư, Thủy Hà).
Với cấu trúc địa giới này, phường Thủy Nguyên ôm trọn Khu đô thị Bắc Sông Cấm, nơi đặt Trung tâm Chính trị - Hành chính mới và các khu vực ven sông đang phát triển mạnh mẽ trên diện tích tự nhiên 44,81 km² với quy mô dân số khoảng 67.726 người, trở thành phường có quy mô lớn nhất và quan trọng nhất của thành phố Hải Phòng mới.
Theo thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá đất tại Thủy Nguyên giai đoạn trước năm 2025, đã có mức tăng mạnh từ 50-100%, đến nay đã có dấu hiệu hạ nhiệt sau cơn sốt “phi mã” và đi ngang.
Bảng giá đất lần đầu sau chuyển tiếp (Nghị quyết số 85/NQ-HĐND) là bước ngoặt pháp lý loại bỏ khung giá đất cũ, đưa giá đất nhà nước tiệm cận với giá thị trường đã tác động rất lớn tới giá đất mới đối với phường Thủy Nguyên. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng cao khiến việc chuyển lên đất ở sẽ tăng vọt, làm giảm biên lợi nhuận của giới đầu cơ đất nền giá rẻ.
Giá và Xu hướng thị trường theo từng phân khúc tại phường Thủy Nguyên
Dựa trên dữ liệu thu thập thực tế từ quý 4/2025 đến tháng 2/2026, thị trường BĐS phường Thủy Nguyên cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ. Dòng tiền không còn chảy ồ ạt vào mọi loại hình mà tập trung vào các sản phẩm có giá trị khai thác thực và pháp lý an toàn.
Với Đất ở và Nhà ở đô thị (thổ cư & dự án) là phân khúc sôi động nhất, chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất tại phường Thủy Nguyên.
Đất nền dự án (KĐT Bắc Sông Cấm - Dương Quan cũ), khu vực "đất vàng" với hạ tầng đồng bộ nhất, có giá giao dịch:
Các lô đất tái định cư (TĐC) khu C, D, Áp Tràn đang có mức giá rất cao. Lô 60m² tại TĐC Áp Tràn giao dịch quanh mức 4,05 tỷ đồng (tương đương 67,5 triệu/m²). Các lô biệt thự 200m² tại khu C có giá khoảng 10,5 tỷ đồng (52,5 triệu/m²). Đặc biệt, các lô góc, xẻ khe vị trí đẹp có giá lên tới 98 triệu/m² (9,5 tỷ cho 96m²). Xu hướng nhu cầu tại đây rất lớn đối với các lô có vị trí kinh doanh được hoặc xây văn phòng, do khu vực này nằm sát trung tâm hành chính mới của thành phố Hải Phòng.
Nhà phố thương mại (shophouse) và liền kề tại KĐT VSIP: Shophouse 75m² xây sẵn có giá khoảng 5,6 - 6,2 tỷ đồng/căn; nhà liền kề 75m² giá khoảng 3,9 - 4,7 tỷ đồng/căn. Đây là phân khúc có tính thanh khoản ổn định nhờ lượng chuyên gia nước ngoài và kỹ sư làm việc tại KCN VSIP. Trên tuyến đường Đỗ Mười: Shophouse mặt đường (90m²) có giá chào bán lên tới 19 - 22 tỷ đồng/căn (hơn 200 triệu/m²). Các căn liền kề nội khu giá mềm hơn, khoảng 9 - 10 tỷ đồng/căn (100-130 triệu/m²).
Đất thổ cư trong dân (Thủy Đường, Hoa Động, An Lư cũ): Thủy Đường có giá đất trong ngõ ô tô đỗ cửa dao động từ 30 - 45 triệu/m². Mặt đường kinh doanh sầm uất như Bạch Đằng, Phố Mới giá từ 80 - 130 triệu/m². Hoa Động, An Lư (phần sáp nhập) có giá đất mềm hơn, dao động từ 25 - 40 triệu/m² tùy vị trí. Các lô đất gần dự án lớn có giá khoảng 36 - 47 triệu/m².
Phân khúc Đất Nhà vườn và Biệt thự sinh thái ven sông Cấm đang nở rộ với các lô đất có diện tích lớn (200m² - 1000m²), thường nằm ven các kênh rạch hoặc sông tại khu vực Hoa Động, Dương Quan (phần làng xóm cũ), có giá thị trường khoảng 40 triệu/m² (tổng giá 20 tỷ) với các lô diện tích 500m² tại Dương Quan. Khu vực Hoa Động, đất vườn thổ cư diện tích lớn (trên 500m²) có giá khoảng 28 triệu/m². Biệt thự tại các dự án quanh đây có giá từ 53 triệu/m² (khoảng 7,5 tỷ cho căn 140m²).
Đất Nuôi trồng thủy sản tại phường Thủy Nguyên đã nằm trọn trong quy hoạch dự án hoặc hành lang thoát lũ, quỹ đất này hầu như đang chờ thu hồi.
Với Đất lâm nghiệp, phường Thủy Nguyên có một số diện tích đất rừng sản xuất và rừng phòng hộ tại các khu vực đồi núi (khu vực Núi Đèo, Thủy Đường). Giá đất rừng sản xuất tại địa bàn phường được định giá 60.000 đồng/m² theo bảng giá nhà nước. Thị trường gần như không có giao dịch thương mại do chính sách bảo vệ rừng nghiêm ngặt và quy hoạch công viên cây xanh của thành phố.
Phân khúc Đất Công nghiệp với Khu công nghiệp VSIP Hải Phòng và Nam Cầu Kiền (giáp ranh) là động lực kinh tế chính. Giá thuê đất thương phẩm trong KCN VSIP hiện đã ở mức cao, dao động 120 - 150 USD/m²/chu kỳ thuê (chưa bao gồm phí quản lý), tỷ lệ lấp đầy rất cao.
Với Đất dịch vụ thương mại, nhu cầu đất thương mại để xây dựng văn phòng, khách sạn, nhà hàng tăng vọt ăn theo Trung tâm Hành chính mới. Giá các lô đất được quy hoạch đất thương mại dịch vụ tại khu vực Bắc Sông Cấm có giá trị rất lớn, thường được giao dịch qua hình thức đấu giá hoặc chuyển nhượng dự án. Giá trị thực tế có thể đạt 60 - 80% giá đất ở cùng vị trí. Mặt bằng bán lẻ các ki-ốt, mặt bằng kinh doanh tại các tòa nhà hỗn hợp hoặc chợ dân sinh có giá thuê từ 9 - 30 triệu đồng/tháng tùy diện tích.
Đối với Đất/Nhà cho thuê, hiện đang phát triển mạnh phục vụ hai nhóm đối tượng: chuyên gia nước ngoài và công nhân/người lao động nhập cư. Các căn hộ hoặc nhà liền kề tại một số KĐT mới được cho thuê với giá 10 - 25 triệu đồng/tháng. Nhà trọ bình dân tại khu vực dân cư cũ Thủy Đường, An Lư có giá 3 - 4,5 triệu đồng/tháng/phòng. Giá thuê kho xưởng tiêu chuẩn trong khu vực dao động từ 50.000 - 160.000 đồng/m²/tháng. Cụ thể, xưởng trong KCN VSIP có giá cao nhất (~160.0000 đồng/m²), trong khi các xưởng tại Thiên Hương, Thủy Đường có giá thấp hơn (~55.000 đồng/m²).
Tại các Dự án Nhà ở thương mại, thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán ra) đang dẫn dắt về giá. Hoàng Huy New City mở bán các phân khu mới với mức giá cao kỷ lục, shophouse 90m² giá 10,9 tỷ đồng. The Greenery (An Lư), có mức giá "mềm" hơn, khoảng 4,7 - 5,4 tỷ đồng cho căn liền kề 75m².
Nhà ở Xã hội (NOXH) là phân khúc được quan tâm đặc biệt để giải quyết nhu cầu ở thực. Hoàng Huy Green River (Hoa Động) có giá bán dự kiến dao động từ 14 - 17 triệu đồng/m². Một căn hộ 43-65m² có giá khoảng 800 triệu - 1,1 tỷ đồng. Ngoài ra, một số dự án NOXH tại KĐT Bắc Sông Cấm đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục và xây dựng, hứa hẹn nguồn cung chất lượng cao.
Quy hoạch hạ tầng tiếp tục củng cố vị thế phường Thủy Nguyên
Theo Quyết định 5455/QĐ-UBND và các thông báo mới nhất từ Sở Xây dựng Hải Phòng, hệ thống hạ tầng tại phường Thủy Nguyên đang được đầu tư thần tốc để xứng tầm đô thị loại I.
Cầu Nguyễn Trãi và đường dẫn: Dự án trọng điểm hơn 6.200 tỷ đồng kết nối đường Nguyễn Trãi (Ngô Quyền) sang khu vực VSIP và đảo Vũ Yên. Hiện đang thi công gấp rút để hoàn thành vào năm 2027. Đây là động lực tăng giá chính cho khu vực An Lư và VSIP.
Đường Đỗ Mười kéo dài: Tuyến đường kết nối Trung tâm Chính trị - Hành chính với đường trục VSIP và khu vực phía Bắc. Dự án có tổng vốn hơn 1.000 tỷ đồng, đã thông xe và đang trong giai đoạn hoàn thiện - bàn giao, giúp mở rộng không gian đô thị về phía Bắc sông Cấm.
Tuyến đường kết nối Quảng trường Bắc Sông Cấm - Kênh Thủy Hà: Tuyến đường mới dài 5,6km được quy hoạch để giảm tải cho đường 359 và tạo trục phát triển mới song song với sông Cấm.
Nâng cấp mở rộng đường Máng Nước: Dự án cải tạo từ chân cầu Bính đến ngã tư Núi Đèo đã hoàn thiện, hình thành tuyến đường thương mại sầm uất thứ 2 sau đường 359.
Đường Vành đai 2 thành phố Hải Phòng: Đoạn qua Thủy Nguyên kết nối từ Vũ Yên - Lập Lễ - Lưu Kiếm. Tuyến đường này đóng vai trò phân luồng xe container và phát triển logistics, giảm tải áp lực cho khu vực trung tâm phường Thủy Nguyên.
Chỉ số Giá và đặc điểm 8 tuyến đường "nóng" nhất tại phường Thủy Nguyên
Dưới đây là chi tiết giá đất (vị trí 1 - mặt đường) tại 8 tuyến đường huyết mạch của phường Thủy Nguyên (quý I/2026):
Dự báo thị trường quý 2/2026 và tầm nhìn cuối năm
Dựa trên các dữ liệu phân tích, thị trường bất động sản phường Thủy Nguyên trong 3 tháng tới được dự báo sẽ diễn biến như sau:
Về Giá bán: Sẽ không có sốt đất ảo như giai đoạn trước do sự kiểm soát chặt chẽ của chính quyền và bảng giá đất mới. Giá đất tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện (Bắc Sông Cấm, VSIP, đường Máng Nước) dự kiến tăng nhẹ 3-5% do nhu cầu ở thực và kinh doanh tăng lên khi Trung tâm Hành chính đi vào hoạt động ổn định. Đất nền trong ngõ sâu, pháp lý chưa rõ ràng tại các khu vực ven (Hoa Động, Thủy Hà cũ) sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ do tính thanh khoản thấp.
Về Thanh khoản: Giao dịch sẽ tập trung mạnh vào phân khúc nhà ở xã hội và đất nền giá dưới 3 tỷ đồng, phục vụ nhu cầu an cư của người dân và công nhân. Phân khúc cao cấp (shophouse trên 10 tỷ) sẽ có thanh khoản chậm hơn, chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính mạnh.
Tác động pháp lý: Việc áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ vướng mắc đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn cung từ các dự án bị ách tắc trước đây, tạo thêm lựa chọn cho thị trường. Nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, ưu tiên các dự án đã có sổ đỏ hoặc tiến độ xây dựng đảm bảo.
Phường Thủy Nguyên đang ở giai đoạn "chuyển mình" từ lượng sang chất. Cơ hội đầu tư lướt sóng đã qua đi, nhường chỗ cho đầu tư giá trị dựa trên hạ tầng và khai thác dòng tiền. Việc nắm bắt rõ quy hoạch chi tiết 1/500 và các trục giao thông mới mở sẽ là chìa khóa thành công cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2026.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
