Tiềm năng hiện hữu
Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch đang tạo ra nền tảng tăng trưởng rõ rệt cho thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia cho thấy ngay trong tháng đầu năm 2026, Việt Nam đã đón gần 2,5 triệu lượt khách quốc tế, mức cao nhất từng ghi nhận theo tháng. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của điểm đến Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng khi dòng khách quốc tế quay trở lại mạnh mẽ sau giai đoạn suy giảm trước đó.
Tại Hà Nội, một trong những trung tâm du lịch lớn nhất cả nước, lượng khách trong tháng 2 ước đạt khoảng 3,18 triệu lượt, mang lại tổng thu du lịch khoảng 12,39 nghìn tỷ đồng. Con số này phản ánh sự gia tăng đồng thời của cả lượng khách và quy mô chi tiêu, qua đó tạo động lực trực tiếp cho hệ thống dịch vụ lưu trú, đặc biệt là phân khúc khách sạn trung và cao cấp.
Đáng chú ý, sự phục hồi của thị trường khách sạn không chỉ thể hiện ở lượng khách mà còn ở hiệu quả vận hành. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, công suất phòng và giá thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM vào cuối năm 2025 đã vượt mức đỉnh của giai đoạn 2018 đến 2019. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng cầu ổn định và bền vững hơn.
Ở phân khúc cao cấp, các khách sạn 5 sao đang ghi nhận giá phòng trung bình khoảng 170 đến 188 USD mỗi đêm với tỷ lệ lấp đầy đạt 75 đến 80 phần trăm. Phân khúc 4 sao duy trì mức giá 110 đến 130 USD mỗi đêm và công suất phòng dao động từ 72 đến 78 phần trăm. Những chỉ số này cho thấy nguồn cầu từ khách quốc tế, khách công vụ và nhóm khách MICE, tức loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo và sự kiện, đang duy trì ở mức ổn định và có xu hướng gia tăng.
Việc giá phòng tăng lên không chỉ phản ánh sự phục hồi của nhu cầu du lịch mà còn liên quan trực tiếp đến cấu trúc chi phí của ngành. Trong những năm gần đây, chi phí xây dựng, chi phí nhân công cũng như chi phí vận hành khách sạn đều tăng đáng kể.
Điều này khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược giá để duy trì hiệu quả kinh doanh và đảm bảo tiêu chuẩn dịch vụ. Do đó, việc điều chỉnh giá phòng trong giai đoạn hiện nay có thể được xem là quá trình tái cân bằng của thị trường, thay vì chỉ đơn thuần là phản ứng trước sự gia tăng của lượng khách.
Hiệu quả vận hành cải thiện nhanh chóng cũng kéo theo sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà đầu tư. Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng tại Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn hàng trăm triệu USD, với quy mô giao dịch trên toàn thị trường trong năm 2026 được dự báo có thể đạt khoảng 200 triệu USD.
Theo ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách giao dịch đầu tư châu Á của JLL, Việt Nam đang dần nổi lên như một điểm đến mới trên bản đồ đầu tư khách sạn của khu vực. So với các thị trường đã phát triển lâu năm như Thái Lan hay Singapore, Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn nhờ tốc độ gia tăng của khách quốc tế, chi phí vận hành cạnh tranh và nguồn cung khách sạn cao cấp vẫn chưa bão hòa.
Thực tế thị trường cũng cho thấy xu hướng chuyển dịch sở hữu trong lĩnh vực khách sạn đang diễn ra rõ rệt thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập. Tại TP.HCM, khách sạn PARKROYAL Saigon với quy mô 186 phòng đã được UOL Group Limited chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước và đổi tên thành Garden Plaza Saigon, hiện thuộc Công ty TNHH TCG LAND, thành viên của Tập đoàn Thành Công.
Ở phía Bắc, dự án Hotel Perle D’Orient Cát Bà, từng vận hành dưới thương hiệu M’Gallery và do Accor quản lý, cũng đã được chuyển nhượng cho một liên danh nhà đầu tư quốc tế. Những thương vụ này cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sở hữu, khi cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế đều tìm cách gia tăng sự hiện diện tại những điểm đến du lịch giàu tiềm năng.
Sức ép cạnh tranh tăng
Theo đánh giá của JLL, phần lớn các tài sản khách sạn đang thu hút dòng vốn đầu tư đều sở hữu vị trí chiến lược, nằm tại các cửa ngõ giao thương hoặc những điểm đến nghỉ dưỡng trọng điểm. Đây là những khu vực có khả năng hưởng lợi trực tiếp từ đà phục hồi mạnh của du lịch quốc tế cũng như sự gia tăng của nhu cầu công vụ và hội nghị.
Sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sở hữu. Trong giai đoạn này, những tài sản đạt chuẩn quốc tế, có vị trí tốt và khả năng vận hành chuyên nghiệp trở thành mục tiêu tìm kiếm của nhiều nhà đầu tư, từ các quỹ tài chính đến các tập đoàn bất động sản và quản lý khách sạn toàn cầu.
Song song với các thương vụ mua bán và chuyển nhượng là làn sóng gia nhập mạnh mẽ của các thương hiệu khách sạn quốc tế. Việc Fairmont Hanoi, thuộc hệ sinh thái Accor, chuẩn bị hiện diện tại Thủ đô được xem là một bước đi chiến lược trong cuộc cạnh tranh ở phân khúc hạng sang. Trước đó, thị trường TP.HCM cũng đã ghi nhận sự xuất hiện của Rêve Ho Chi Minh City, dự án thuộc Vignette Collection của IHG Hotels & Resorts.
Theo dự báo của các nhà phân tích tại Avison Young, trong thời gian tới TP.HCM có thể đón thêm nhiều dự án khách sạn cao cấp như Caption by Hyatt Ba Son, Nobu Ho Chi Minh Hotel và The Okura Prestige Saigon, dự kiến bổ sung hơn 500 phòng hạng sang cho thị trường. Trong khi đó, Hà Nội được dự báo sẽ tăng thêm gần 1.300 phòng khách sạn 5 sao với sự tham gia của nhiều thương hiệu lớn như Hyatt, Fusion, Fairmont, Four Seasons và Shilla.
Nguồn cung gia tăng cho thấy sức hấp dẫn của thị trường, nhưng đồng thời cũng kéo theo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Nhiều tập đoàn quản lý khách sạn toàn cầu như Marriott International hay Hilton đang đẩy mạnh chiến lược mở rộng tại Việt Nam nhằm tận dụng đà tăng trưởng của ngành du lịch.
Theo dự báo của Savills Hotels, trong khoảng ba năm tới, khoảng 40 phần trăm khách sạn trung và cao cấp tại Việt Nam sẽ liên kết với các thương hiệu quốc tế. Con số này cao gấp bốn lần so với một thập kỷ trước và phản ánh xu hướng chuyên nghiệp hóa mạnh mẽ trong ngành lưu trú.
Tuy nhiên, sự mở rộng nhanh của nguồn cung cũng đặt ra những rủi ro nhất định. Trong ba năm gần đây, số lượng phòng khách sạn 4 và 5 sao đã tăng gần 25 phần trăm, trong khi một phần nguồn cung vẫn chưa được khai thác hết công suất. Nếu dòng khách không phân bổ đồng đều giữa các điểm đến, nguy cơ dư cung cục bộ tại một số thị trường là điều có thể xảy ra.
Trong bối cảnh đó, cạnh tranh trong ngành khách sạn đang chuyển sang một giai đoạn mới. Thay vì chỉ dựa vào quy mô phòng hay vị trí địa lý, yếu tố quyết định dần nằm ở năng lực tạo ra giá trị trải nghiệm cho khách hàng. Nói cách khác, cuộc đua không còn đơn thuần là ai có nhiều phòng hơn, mà là ai mang lại trải nghiệm lưu trú tốt hơn và khác biệt hơn.
Công nghệ vì thế trở thành một trong những trụ cột quan trọng của chiến lược vận hành khách sạn hiện đại. Nhiều doanh nghiệp bắt đầu ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong quản trị doanh thu, tự động hóa các dịch vụ cơ bản và phân tích dữ liệu khách hàng nhằm cá nhân hóa trải nghiệm. Việc tối ưu chi phí vận hành thông qua công nghệ cũng trở thành yếu tố sống còn trong bối cảnh chi phí ngày càng tăng.
Bên cạnh đó, xu hướng phát triển bền vững đang tác động ngày càng rõ rệt đến ngành lưu trú. Các tiêu chuẩn về tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và trách nhiệm xã hội không chỉ là yêu cầu của các nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn điểm lưu trú của nhiều du khách quốc tế.
Dù vậy, triển vọng trung hạn của thị trường khách sạn Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực. Sự gia tăng của khách công vụ, sự phát triển của du lịch hội nghị và triển lãm, cùng với việc mở rộng hạ tầng hàng không và tham vọng xây dựng các trung tâm tài chính quốc tế tại những đô thị lớn sẽ tiếp tục nâng mặt bằng giá lưu trú ở phân khúc cao cấp.
Trong bối cảnh đó, thị trường khách sạn Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn bản lề. Một mặt là kỳ vọng về chu kỳ tăng trưởng mới khi dòng khách quốc tế phục hồi mạnh và dòng vốn đầu tư tiếp tục chảy vào. Mặt khác là áp lực cạnh tranh và tái cấu trúc ngày càng sâu rộng khi nhiều thương hiệu lớn tham gia thị trường.
Lợi thế trong giai đoạn này sẽ thuộc về những chủ đầu tư có khả năng kiểm soát chi phí, chuẩn hóa hệ thống vận hành và xây dựng được hệ sinh thái dịch vụ khác biệt. Ngược lại, những doanh nghiệp chậm thích ứng với xu hướng thị trường có thể nhanh chóng đánh mất lợi thế trong cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt của ngành khách sạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
