Chung cư tăng giá 19 quý liên tục, 2 tỷ khó mua nhà
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều phân khúc gặp khó khăn, không có thanh khoản thì nhà chung cư vẫn tăng giá liên tục. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mở bán trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.
Tương tự, thống kê thị trường bất động sản thành phố Hà Nội của Công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại CBRE vừa đưa ra kết quả, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán tiếp tục cao trong quý III đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so sánh mức tăng giá tính theo quý là 7%, tăng 14% nếu tính theo năm. Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng bộ phận nghiên cứu & Tư vấn phát triển CBRE nhận định: Trong 1-2 năm tới, nguồn cung duy trì hạn chế trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.
Sở dĩ căn hộ chung cư ít bị ảnh hưởng nhất và vẫn ghi nhận chiều hướng đi lên của mức độ mối quan tâm trên cả hai thị trường mua bán và cho thuê bởi phân khúc này phục vụ nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh các phân khúc bất động sản rơi vào tình cảnh ảm đạm thì sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như căn hộ chung cư lại có sự tăng giá khá mạnh.
Với tài chính 2,5 tỷ đồng, chị Nguyễn Thị Mai ( 34 tuổi) có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ. Vậy nhưng sau hơn 3 tháng đi tìm nhà, chị nhận thấy rất khó khăn. Ví dụ như khu đô thị Sudico Mỹ Đình, căn hơn 50m2 dao động 2,3 tỷ đồng, chật chội và thiếu không gian. Ở khu vực như An Lạc (Mỹ Đình), La Khê, Kiến Hưng (Hà Đông) giá nhà cũng phải hơn 2,2 tỷ đồng/căn, nhưng nhà đã cũ.
Tương tự, anh Đinh Thành Duy (Thanh Xuân) cũng cho biết, căn hộ 3 phòng ngủ thời điểm mua 4 năm về trước có giá gần 3 tỷ đồng thì nay cũng đã được một số người trong tòa nhà cho biết nếu muốn bán thì 4 tỷ trao tay. "Nhưng nếu có bán thì giờ 4 tỷ cũng không biết mua được ở đâu căn 3 phòng ngủ. Giá nhà chung cư tăng hết ở mọi nơi, bán nhà rồi lại không có chỗ mà ở" - chị Dương nói.
Còn vợ chồng chị Thanh - Thế (quận Hà Đông, Hà Nội) đang có ý định mua nhà để ở riêng cũng cho biết, gia đình chị có tài chính 2 tỷ đồng, nhưng với 2 tỷ đồng không mua nổi căn hộ 2 phòng ngủ. Muốn mua được nhà tầm 65 - 70m2, phải có hơn 3,5 tỷ đồng.
Việc chung cư tăng giá trong vài năm qua chủ hộ "lãi đậm" từ vài trăm đến cả tỷ đồng không phải chuyện hiếm tại nhiều dự án ở Hà Nội. Ngay đến dự án nhà ở xã hội như dự án Đại Kim Building (Hoàng Mai, Hà Nội) sau 6 năm đã tăng giá cao hơn gấp đôi từ khoảng 15 triệu đồng lên 33 triệu đồng mỗi m2.
Trong khi đó, tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tình hình cũng không khả quan hơn là bao. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM quý III là hơn 60 triệu đồng một m2. Còn theo Công ty Cổ phần DKRA Group, trong 10 tháng năm nay, giá chung cư TP HCM cao nhất đạt 313 triệu đồng một m2, thấp nhất tiệm cận 48 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, một chung cư diện tích 60-70m2 sẽ có giá bán 3,6-4,2 tỷ đồng, thấp nhất cũng là 3 tỷ đồng mỗi căn (chưa tính tới thuế VAT).
Không tăng nguồn cung, khó 'kìm' giá nhà
Theo Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số cơ học tại các thành phố lớn và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm thị trường cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu "ra ở riêng" của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Như vậy, với tình hình thị trường đang hồi phục, việc phát triển nguồn cung nhà chung cư như hiện tại là sẽ thiếu hụt một số lượng rất lớn. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.
Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, khu vực mà rơi vào loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực như chung cư. Như vậy, có thể thấy trong khi nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng tăng cao thì nguồn cung lại có xu hướng đi xuống. Điều này có thể khiến giá nhà ở chung cư tiếp tục rơi vào áp lực tăng giá trong thời gian tới.
Giải pháp để thị trường ổn định bền vững, không gây sốt giá, tạo bong bóng như thời gian trước đây đó là việc các doanh nghiệp tái cơ cấu lại nguồn cung sản phẩm, nhưng cũng phải tính lại, điều chỉnh lại mức giá các phân khúc về với giá trị thực của sản phẩm.
Trong quý III và quý IV, thị trường trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới căn hộ chỉ có 1.500 sản phẩm, giảm gần 70% so với năm trước. Sản phẩm khan hiếm và giá bán cũng tăng từ 3 - 5%, neo ở mức 43 - 58 triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản phía Nam cũng ghi nhận giá nhà tăng cao gấp nhiều lần giá trị thực. Thậm chí, giá nhà có thời điểm còn được ví von như những cơn "sốt co giật", gây méo mó, không lành mạnh thị trường bất động sản.
Nhận định về giá căn hộ chung cư ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư dù cao nhưng vẫn sẽ còn tăng vì nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật tăng không ngừng. Điều này đã dẫn đến việc mua chung cư ngày càng khó đối với người dân khi nhu cầu ở thật ngày một cao, dự án mới không có và mức thu nhập của người dân hạn chế, trong khi tốc độ tăng giá của chung cư ngày càng cao.
"Đây thực sự là khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố. Trong tương lai, các dự án chung cư tiếp tục tăng giá bởi sự khan hiếm, đồng thời các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên" - ông Đính nói.
Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết hiện nay là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản. Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, theo vị Chủ tịch GP. Invest, vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý.
Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng cho rằng, lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý và giải pháp cần phải giảm giá nhà. Theo ông Toản, để giảm giá, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm ha.
"Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát", Tổng giám đốc EZ Property nhấn mạnh.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng nên tập trung nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.
Nguồn: thuongtruong.com.vn
