Hạ tầng và quy hoạch mở ra cực tăng trưởng mới cho thị trường
Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng không còn đến từ tâm lý đầu cơ mà được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, dữ liệu minh bạch và nhu cầu ở thực.
Theo ông Tuấn, thị trường hiện chứng kiến ba xu hướng lớn diễn ra đồng thời và sẽ định hình cục diện trong những năm tới.
Trước hết, quy hoạch và hạ tầng đang làm thay đổi không gian phát triển đô thị, kéo theo sự dịch chuyển của cả nguồn cung và nhu cầu. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm như trước, các dự án mới đang mở rộng về các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển gắn với các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng cũng như các quy hoạch dài hạn.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP.HCM, tỷ trọng nguồn cung mới ở khu Đông đã tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026. Các khu đô thị mở rộng dọc các tuyến hạ tầng lớn cũng gia tăng mạnh, từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.
Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội. Sau bảy năm, tỷ trọng nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn các khu vực vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%, phản ánh quá trình mở rộng không gian phát triển theo các tuyến vành đai và các đại đô thị mới.
Đáng chú ý, trong khi nguồn cung đã dịch chuyển từ khá sớm thì lực cầu chỉ thực sự thay đổi mạnh trong khoảng hai năm gần đây, khi hệ thống hạ tầng từng bước hoàn thiện và các khu đô thị mới bắt đầu hình thành cộng đồng cư dân.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố quyết định như trước mà đang được thay thế bằng thời gian di chuyển và khả năng kết nối. Một khu vực dù cách xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu được kết nối thuận tiện, sở hữu hệ thống tiện ích đồng bộ và hình thành cộng đồng cư dân ổn định.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% khách hàng ưu tiên lựa chọn các dự án nằm gần metro, đường vành đai, cầu hoặc các công trình hạ tầng trọng điểm. Đáng chú ý, có tới 91% môi giới cho biết người mua sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản có lợi thế về kết nối, trong đó mức chấp nhận phổ biến là cao hơn từ 5-10%.
Tuy nhiên, theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, không phải mọi dự án nằm gần hạ tầng đều tạo ra giá trị như nhau. Những dự án thực sự hưởng lợi phải nằm trong khu vực kết nối trực tiếp, có khả năng khai thác thuận tiện và sở hữu hoặc có tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.
Chung cư dẫn dắt thị trường, người mua ưu tiên giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá
Song song với sự thay đổi về không gian phát triển, thị trường cũng chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc.
Nếu giai đoạn 2021-2022, nhiều loại hình bất động sản cùng tăng giá nhờ dòng tiền đầu cơ, thì đến năm 2026, dòng vốn đang tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.
Dữ liệu quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy căn hộ chung cư đang dẫn đầu thị trường khi chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, vượt xa đất nền (23%), nhà riêng (22%), trong khi nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.
Không chỉ giữa các phân khúc, sự phân hóa còn diễn ra ngay trong cùng một loại hình sản phẩm.
Theo Batdongsan.com.vn, các dự án căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và hệ thống tiện ích đầy đủ vẫn duy trì sức hút vượt trội. Đối với đất nền, giá trị thực ngày càng tập trung ở những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư ổn định và quy hoạch rõ ràng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đối với căn hộ đã tăng từ 38% hồi đầu năm lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhu cầu tìm kiếm nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.
Tại TP.HCM, căn hộ tiếp tục là loại hình được quan tâm nhiều nhất trong suốt nửa đầu năm, duy trì tỷ trọng 34-36%, cao hơn đáng kể so với đất nền chỉ dao động quanh mức 13-14%.
Khảo sát môi giới cũng cho thấy 53% đánh giá chung cư sẽ là phân khúc có triển vọng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm 2026, vượt xa nhà riêng, đất nền, nhà mặt phố, bất động sản nghỉ dưỡng và biệt thự.
Nhu cầu mua căn hộ để ở tiếp tục chiếm ưu thế khi 66% giao dịch trong nửa đầu năm phục vụ mục đích an cư, tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong nhóm nhà đầu tư, xu hướng cũng chuyển dịch từ kỳ vọng tăng giá sang khai thác dòng tiền, với 67% lựa chọn mua căn hộ để cho thuê, trong khi chỉ 17% xem đây là tài sản tích lũy dài hạn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi trong tư duy sở hữu bất động sản. Nếu trước đây người Việt thường coi nhà đất là mục tiêu tích lũy cuối cùng, thì hiện nay căn hộ ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về kết nối giao thông, hệ thống tiện ích, an ninh và chất lượng môi trường sống.
Sự thay đổi này cũng phản ánh rõ trong các tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Có tới 60% người được khảo sát đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố quan trọng nhất; 54% quan tâm đến uy tín chủ đầu tư; 46% ưu tiên hệ thống tiện ích nội khu; 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% cân nhắc thiết kế mặt bằng.
Bên cạnh quy hoạch và chất lượng sản phẩm, Batdongsan.com.vn cho rằng tính minh bạch đang trở thành yếu tố quyết định niềm tin của người mua trong chu kỳ phát triển mới.
Khảo sát môi giới quý II/2026 cho thấy 81% người được hỏi đánh giá mức độ minh bạch thông tin trên thị trường đã cải thiện đáng kể so với hai năm trước.
Việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hoàn thiện hệ thống dữ liệu thị trường cùng các quy định về chứng chỉ hành nghề và định danh môi giới được kỳ vọng sẽ góp phần giảm tình trạng bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ theo tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.
Trên nền tảng Batdongsan.com.vn, lượng quan tâm dành cho các tin đăng đã được xác thực liên tục gia tăng từ năm 2023 và đạt mức cao nhất trong quý II/2026. Điều này phản ánh xu hướng người mua ưu tiên các sản phẩm có đầy đủ thông tin pháp lý, hình ảnh và video xác thực trước khi đưa ra quyết định.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn cạnh tranh bằng kỳ vọng tăng giá sang cạnh tranh bằng chất lượng phát triển. Trong bối cảnh đó, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, sở hữu hạ tầng kết nối tốt, pháp lý minh bạch và tạo ra giá trị khai thác bền vững sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút người mua cũng như nâng cao sức chống chịu trước những biến động của thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
