Thanh khoản phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu ở thực
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ sau nhiều năm tăng trưởng nóng.
Theo đó, thanh khoản không còn được thúc đẩy chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước mà ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng thực tế cũng như khả năng khai thác của từng sản phẩm.
Đối với phân khúc căn hộ, áp lực điều chỉnh giá chủ yếu xuất hiện tại một số dự án từng tăng mạnh trong giai đoạn 2023-2025, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc do một số chủ đầu tư nước ngoài phát triển khi bước vào giai đoạn bàn giao nhà. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại, buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để cân đối dòng tiền và tăng khả năng chuyển nhượng.
Trong khi đó, các dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu an cư cũng như nhu cầu cho thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực, cho thấy nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng của thị trường.
Không chỉ căn hộ, phân khúc đất ở và nhà riêng cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Theo VARS IRE, tại một số khu vực nội đô từng tăng giá mạnh hoặc chịu tác động từ điều chỉnh quy hoạch, giá bán đã có xu hướng điều chỉnh. Ngược lại, nhiều khu vực ven đô, đặc biệt tại khu vực phía Nam, nơi hạ tầng được triển khai thực tế, vẫn ghi nhận mức tăng giá khoảng 5-10% so với cuối năm 2025.
Riêng phân khúc đất nền và bất động sản thấp tầng mang tính đầu cơ tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Dù giá bán đã giảm đáng kể, các sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác vẫn khó tìm được người mua.
Thay vào đó, dòng tiền đang tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, hệ thống tiện ích đồng bộ và có khả năng khai thác thực tế ngay sau khi đưa vào sử dụng. Đây là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư đã thận trọng hơn, ưu tiên yếu tố an toàn và hiệu quả khai thác thay vì chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Giá bất động sản điều chỉnh theo hướng bền vững hơn
Dữ liệu Chỉ số giá VARS cho thấy, xu hướng điều chỉnh của thị trường đang diễn ra theo hướng ổn định và thực chất hơn.
So với quý I/2019, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn tăng khoảng 97%, mức cao nhất cả nước. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện đã thấp hơn khoảng 7% so với cuối năm 2025 sau khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán căn hộ bình quân tăng khoảng 3% so với cuối năm ngoái, phản ánh đà tăng chậm nhưng ổn định nhờ nguồn cung được cải thiện và nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì.
Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng khoảng 5%, chủ yếu diễn ra trong quý I trước khi thị trường dần ổn định trong quý II.
Theo VARS IRE, quá trình điều chỉnh hiện nay không phải tín hiệu suy giảm mà là bước tái cấu trúc cần thiết nhằm đưa thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.
Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập trên cơ sở giá trị thực của sản phẩm. Những dự án đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, chất lượng xây dựng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế cạnh tranh trong chu kỳ phát triển tiếp theo.
Các chuyên gia nhận định, quá trình thanh lọc này sẽ góp phần hình thành một thị trường lành mạnh hơn, nơi giá trị bất động sản được quyết định bởi hiệu quả sử dụng và chất lượng dự án, thay vì những đợt tăng giá dựa trên kỳ vọng như các giai đoạn trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
