Kinh tế phục hồi, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tiêu cực
Mới đây, đưa ra báo cáo về cơ chế, chính sách vĩ mô và tài chính bất động sản 2022-2023 tại một hội thảo vừa diễn ra, TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, kinh tế thế giới phục hồi không đều, rủi ro thách thức tăng (chiến tranh dịch bệnh, giá cả lạm phát tăng, rủi ro tài chính tăng, rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực).
Trong khi đó, kinh tế Việt Nam 7 tháng đầu năm 2022 lại khả quan hơn, đang trở về trạng thái gần như trước dịch, thậm chí, một số lĩnh vực còn cao hơn trước dịch, đơn cử như tiêu dùng hay chế biến chế tạo ghi nhận tăng trưởng khả quan. Khối doanh nghiệp cũng phục hồi tích cực.
Về tỷ giá, VND hiện là một trong những đồng tiền mất giá thấp nhất trên thế giới, nhờ vào khả năng kiểm soát tương đối tốt, can thiệp của NHNN ở mức hợp lý và vừa phải.
Về FDI, chính sách zero Covid của Trung Quốc đã làm giảm dòng đầu tư từ nước này, từ Hongkong khiến tổng vốn đăng ký chậm lại. Dù vậy, các dự án đang có hiện đang giải ngân rất tốt.
Về xuất nhập khẩu, dự báo trong thời gian tới sẽ ở đà chậm lại. Nguyên nhân là bởi thế giới lạm phát, lãi suất tăng, nhu cầu đầu tư, tiêu dùng chậm lại, ảnh hưởng tới xuất khẩu của Việt Nam. Đáng lưu ý, trong con số tăng trưởng xuất nhập khẩu 15%, có tới 8 - 9% là do tăng giá, chỉ có khoảng 6% là do tăng lượng. Do đó, chúng ta không quá thỏa mãn với việc xuất nhập khẩu tăng 15%.
Trong năm nay, Việt Nam cũng phải đối mặt với những thách thức chung của toàn cầu. Không chỉ vậy, trong nước, tác động của dịch Covid-19 đối với các ngành kinh tế khác nhau; nên phục hồi khác nhau; lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (trong tầm kiểm soát).
Cùng với đó, giải ngân đầu tư công vẫn là thách thức; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; nhân sự khó khăn.
Không chỉ vậy, cơ cấu lại DNNN còn gặp nhiều thách thức; nợ xấu tiềm ẩn còn tăng; trong khi thị trường chứng khoán và bất động sản đang được điều chỉnh, lành mạnh hóa.
Dự báo trong năm nay, Việt Nam sẽ tăng trưởng ở mức 7%, và kiểm soát lạm phát 4% là khả thi, dù một số tháng sẽ ghi nhận lạm phát cao hơn ngưỡng mục tiêu. Ở kịch bản tích cực hơn, Việt Nam có thể tăng trưởng tới 7,6%.
Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao. Hết tháng 6/2022, nguồn vốn bất động sản tăng 14%, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống và tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước.
Trong đó, tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2021.
Đanh giá về triển vọng lĩnh vực bất động sản và xây dựng, TS Cấn Văn Lực cho rằng, kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi - phát triển KTXH 2022 - 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Cùng với đó, các yếu tố cơ hội khác bao gồm quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy.
Về chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2030, cần hết sức tỉnh táo và làm rõ nghĩa, rõ nét về nhà ở xã hộ, làm theo phong trào sẽ hết sức nguy hiểm. Nếu làm theo tư duy xin cho sẽ vô cùng nguy hiểm, mà nhà ở phải phù hợp với thu nhập của người dân mới là quan trọng. Ngoài ra, các vấn đề pháp lý đã và đang được tháo gỡ, đáng chú ý là Nghị quyết 18 và 19. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng được lành mạnh hóa; tín dụng bất động sản được nắn dòng.
Lãi suất, tỷ giá cơ bản khá ổn định dù chịu áp lực tăng mạnh. Lưu ý rằng đây là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường, bởi hai năm qua, rất nguy hiểm khi nhà nhà, người người đầu tư đất đai.
Nhiều thách thức đối với thị trường
Theo TS Cấn Văn Lực, trong năm 2022 - 2023, các thách thức bao gồm kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh, tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản; nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ hơn.
Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ; chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro. Cùng với đó, đầu tư trung - dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.
"Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính…). Ngoài ta, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân sự bán hàng, dịch vụ… Cùng với đó, cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; và tích cực, chủ động kiến nghị, phản biện chính sách." TS Cấn Văn Lực chia sẻ.
Cũng chỉ ra nhiều thách thức với thị trường, Báo cáo phân tích thị trường của Công ty Chứng khoán VNDirect (VNDirect) công bố mới đây cho thấy, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).
Cùng đó, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; các nút thắt về pháp lý bất động sản nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý IV/2023.
Theo dự báo của VNDirect, các chủ đầu tư bất động sản có thể vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối 2022. Giá trị phát hành TPDN bất động sản giảm mạnh do giám sát chặt chẽ trong việc phát hành. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường TPDN khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo nghiên cứu thị trường của VNDirect, TPDN bất bất động sản chiếm 24,0% lượng phát hành mới, đã giảm mạnh 43,3%. Lý do của tình trạng trên là để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo.
Bên cạnh đó, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.
Dự báo về xu hướng thị trường nửa cuối năm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, thị trường sẽ phải đối mặt với những khó khăn đó là, nguồn cung ít, giá bán cao, tính thanh khoản chậm.
Còn bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, hiện nay, sự chênh lệch cung cầu vẫn còn rất lớn, đồng thời việc Chính phủ đang gấp rút đẩy nhanh giải ngân đầu tư công vẫn là những tín hiệu lạc quan cho thị trường cuối năm. Thị trường có thể có chút sụt giảm nhẹ về cả cung lẫn cầu nhưng giá bán dự kiến vẫn ghi nhận tăng ở mức chậm.
Trước những thách thức này, các chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư cần tránh tâm lý chạy theo đám đông, tính toán sử dụng tỷ lệ đòn bẩy ở mức hợp lý, có kế hoạch vay, trả lãi phù hợp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận mang lại.
Thiên An
Nguồn: thuongtruong.com.vn
