Căn hộ trung tâm vẫn khan hiếm, giá tiếp tục tăng
Báo cáo thị trường quý I/2026 của CBRE cho thấy toàn khu vực TP.HCM ghi nhận 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là màn khởi động tích cực cho năm 2026 sau thời gian dài thị trường thận trọng.
Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực TP.HCM cũ, chiếm gần 40% tổng số lượng sản phẩm chào bán. Phần còn lại tập trung tại các địa phương lân cận, đặc biệt là Bình Dương, tiếp tục giữ vai trò vệ tinh quan trọng cung ứng nhà ở cho toàn vùng đô thị mở rộng.
Riêng thị trường căn hộ tại khu vực TP.HCM cũ, tổng nguồn cung lũy kế đến hết quý I/2026 đã vượt 354.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,6%, cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung tại khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn kéo dài.
Giá bán sơ cấp bình quân trên toàn TP.HCM sau sáp nhập hiện đạt khoảng 71 triệu đồng/m² (theo diện tích thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 11% so với cùng kỳ năm trước và tăng 4,4% so với quý trước. Dù giá vẫn đi lên, tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn đầu năm 2025 khi mức tăng từng vượt 17%.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I đạt trung bình 77%, cao hơn mức bình quân 73% của cả năm 2025, phản ánh nhu cầu mua nhà vẫn duy trì tích cực.
CBRE dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM cũ có thể tăng gấp đôi so với năm trước, trong đó khoảng 60% đến từ khu Đông, nơi đang hưởng lợi lớn từ đầu tư hạ tầng và tốc độ đô thị hóa.
Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ năm nay dự kiến đạt gần 34.000 căn. Đáng chú ý, Bình Dương cũ được kỳ vọng đóng góp hơn 50% thị phần, tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc giải bài toán nguồn cung nhà ở cho khu vực phía Nam.
Cơ cấu phân khúc cũng trở nên đa dạng hơn khi hơn 42% nguồn cung mở bán mới trong quý I/2026 có mức giá dưới 60 triệu đồng/m². Điều này cho thấy thị trường đang nỗ lực mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm khách hàng hơn.
Nhà liền thổ vùng ven tăng tốc
Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị vùng ven, nơi còn quỹ đất lớn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.
Trước đó, quý IV/2025 ghi nhận cột mốc đặc biệt khi thị trường nhà thấp tầng khu vực TP.HCM cũ có khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, gấp 20 lần năm 2024.
Sang quý I/2026, dù chỉ có thêm 87 căn chào bán mới, nhưng lượng giao dịch thành công vượt 750 căn, cho thấy sức hấp thụ tốt đối với nguồn hàng đã bung ra trước đó.
Theo dự báo, trong năm nay nguồn cung nhà liền thổ mới có thể đạt khoảng 5.500 căn và tiếp tục tăng trưởng, hướng tới mốc hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho rằng dù các chỉ số hiện tại vẫn tích cực, nhưng thị trường vẫn đối mặt nhiều lo ngại liên quan đến lạm phát, lãi suất vay tăng và bất ổn kinh tế khu vực.
Theo bà, khác với giai đoạn hưng phấn trước đây, người mua hiện nay thận trọng hơn, tránh vay vốn quá lớn và thường giữ mức vay dưới 40% để đảm bảo an toàn tài chính.
“Đây là giai đoạn thị trường tự sàng lọc. Người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn và chỉ những dự án thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng xuống tiền”, bà Dung nhận định.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
