Đây là nhận định đáng chú ý trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố của Shinhan Securities Vietnam, trong đó đánh giá năm 2026 sẽ là một “phép thử” thực sự đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Lãi suất và trái phiếu tạo sức ép lớn lên doanh nghiệp
Theo Shinhan Securities Vietnam, việc lãi suất tăng trở lại có thể khiến sức hấp thụ của thị trường chậm hơn so với giai đoạn 2024 - 2025. Chi phí vốn tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập người dân chưa phục hồi đồng đều.
Dù vậy, tín hiệu tích cực đã xuất hiện từ đầu tháng 4/2026, khi sau cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nhiều ngân hàng thương mại đã đồng thuận điều chỉnh giảm lãi suất huy động và cho vay. Động thái này được kỳ vọng sẽ giúp mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong phần còn lại của năm, qua đó giảm bớt áp lực tài chính cho thị trường.
Tuy nhiên, đơn vị phân tích cho rằng lãi suất mới nhiều khả năng vẫn cao hơn mức nền thấp của năm 2025. Điều này đồng nghĩa thị trường khó quay lại trạng thái “dễ thở” như trước mà sẽ tiếp tục vận động theo hướng thận trọng, chọn lọc và ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp nhu cầu thực.
Bên cạnh lãi suất, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là bài toán lớn. Shinhan Securities Vietnam cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm rủi ro dòng tiền, với tổng giá trị dự kiến khoảng 30,4 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 và 9,4 nghìn tỷ đồng trong năm 2027.
Dù vậy, nghĩa vụ thanh toán vẫn tập trung chủ yếu vào ba quý cuối năm 2026, tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền hoạt động và khả năng cân đối tài chính của doanh nghiệp. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, kênh trái phiếu vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong huy động vốn, nhưng chỉ những doanh nghiệp đảm bảo thanh toán đúng hạn, minh bạch thông tin và giữ được uy tín mới có khả năng phát hành thành công trong giai đoạn tới.
Pháp lý, đầu tư công và nhà ở xã hội là động lực phục hồi
Mặc dù đối mặt nhiều thách thức ngắn hạn, Shinhan Securities Vietnam cho rằng triển vọng trung hạn của thị trường vẫn tích cực nhờ quá trình khơi thông pháp lý đang được thúc đẩy mạnh mẽ.
Trong giai đoạn 2026 - 2028, nguồn cung bất động sản được kỳ vọng cải thiện rõ rệt khi hàng loạt nghị định, thông tư và cơ chế mới đi vào thực thi. Đáng chú ý, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đây được xem là công cụ quan trọng giúp tháo gỡ những nút thắt tồn tại nhiều năm liên quan đến thủ tục đầu tư và quỹ đất phát triển dự án.
Bên cạnh đó, đầu tư công tiếp tục là trụ cột hỗ trợ tăng trưởng của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Việc Chính phủ đặt mục tiêu đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công giai đoạn 2026 - 2030, đặc biệt cho hạ tầng giao thông, sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh đến thị trường nhà ở, khu công nghiệp và bất động sản thương mại tại nhiều địa phương.
Một điểm nhấn khác là định hướng tái cân bằng cơ cấu nguồn cung, tập trung mạnh hơn vào nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Theo Shinhan Securities Vietnam, đây là giải pháp then chốt trong bối cảnh nhiều năm qua nguồn cung tại các đô thị lớn nghiêng hẳn về phân khúc trung - cao cấp, khiến người mua ở thực gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở.
Chính phủ đã ban hành Chính phủ Việt Nam Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và triển khai một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Động thái này cho thấy vai trò điều tiết của Nhà nước đang được tăng cường nhằm bảo đảm cân đối cung - cầu và phát triển thị trường bền vững hơn.
Ngoài ra, các công cụ điều tiết vĩ mô như kiểm soát tín dụng, nghiên cứu chính sách thuế tài sản, thuế giao dịch bất động sản và đẩy mạnh số hóa dữ liệu thị trường cũng được kỳ vọng sẽ giúp hạn chế đầu cơ, nâng cao minh bạch và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.
Nhìn lại chu kỳ 2022 - 2023, Shinhan Securities Vietnam cho rằng thị trường đã trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu khi nhiều sai phạm pháp lý, sử dụng đất và huy động vốn bị phát hiện, buộc cơ quan quản lý siết chặt kiểm soát. Tuy nhiên, chính quá trình thanh lọc này đã đặt nền móng cho sự tái cấu trúc theo hướng minh bạch và kỷ luật hơn.
Bước sang giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bắt đầu phục hồi nhờ tháo gỡ pháp lý và mặt bằng lãi suất hợp lý. Trên cơ sở đó, năm 2026 được dự báo tiếp tục duy trì đà hồi phục nhưng mang tính chọn lọc cao. Những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, chiến lược phát triển linh hoạt và khả năng đưa ra chính sách bán hàng phù hợp sẽ là nhóm nắm bắt tốt cơ hội trong chu kỳ mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
