Người vay đối diện bài toán chi phí vốn ngày một nặng nề
Thị trường tín dụng nhà ở đang bước sang một giai đoạn mới, nơi chi phí vốn không còn là biến số dễ đoán. Những gói vay ưu đãi lãi suất thấp từng được coi là điểm tựa cho người mua nhà ở thực, đặc biệt là người trẻ, đang dần rút lui khỏi cuộc chơi.
Các chương trình cho vay với lãi suất cố định quanh mức 5 đến 5,5% mỗi năm trong ba năm đầu tại các ngân hàng lớn đã lần lượt dừng triển khai. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới, phổ biến từ 6,3 đến 7% mỗi năm và chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn, trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi.
Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh lãi suất huy động chính thức đảo chiều. Sau thời gian dài duy trì ở mức thấp để hỗ trợ phục hồi kinh tế, từ đầu quý IV năm 2025, nhiều ngân hàng đã đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi. Bước sang đầu năm 2026, thị trường huy động vốn trở nên sôi động hơn khi nhóm ngân hàng thương mại nhà nước cùng nâng lãi suất, phát đi tín hiệu rõ ràng về áp lực chi phí vốn đầu vào.
Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất tiết kiệm phổ biến quanh mức 6 đến 7% mỗi năm. Tuy nhiên, cuộc đua huy động khiến nhiều nhà băng áp dụng chính sách cộng thêm lãi suất cho các khoản tiền gửi lớn, đẩy mức thực nhận vượt mốc 8 phần trăm, thậm chí tiệm cận 9% mỗi năm trong một số trường hợp. Diễn biến này phản ánh sự cạnh tranh gay gắt về nguồn vốn, đồng thời cho thấy chi phí vốn của hệ thống ngân hàng đang gia tăng rõ rệt.
Trên thị trường liên ngân hàng, căng thẳng thanh khoản cũng bộc lộ khi lãi suất qua đêm có thời điểm vọt lên gần 9% mỗi năm. Ngân hàng Nhà nước buộc phải bơm thêm thanh khoản để hạ nhiệt, cho thấy nhu cầu vốn ngắn hạn của hệ thống tăng cao và những điểm nghẽn cục bộ đã xuất hiện.
Khi đầu vào đắt lên, mặt bằng lãi suất cho vay khó tránh khỏi xu hướng tăng theo. Tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay mua nhà trong giai đoạn ưu đãi một đến ba năm hiện phổ biến từ 7 đến 9% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với đầu năm 2025. Riêng trong tháng 12 năm 2025, mức lãi suất ưu đãi năm đầu đã tăng trung bình từ một đến hai điểm phần trăm so với các tháng trước đó. Đáng chú ý, lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay mua nhà đã leo từ khoảng 12% lên 14% mỗi năm chỉ trong vài tháng cuối năm.
Những chuyển động này nhanh chóng tạo áp lực tâm lý lên người vay. Với không ít gia đình, đặc biệt là người trẻ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, các tính toán ban đầu đang bị đảo lộn khi giai đoạn ưu đãi sắp kết thúc và lãi suất thả nổi tăng mạnh.
Chị Thu Phương, sinh sống tại Hà Nội, là một trường hợp điển hình. Năm 2024, chị vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng để mua căn hộ chung cư. Mức lãi suất ưu đãi cố định hai năm đầu là 7,4% mỗi năm, khiến khoản trả nợ hàng tháng khoảng 15 triệu đồng, được chị đánh giá là phù hợp với tổng thu nhập khoảng 50 triệu đồng của hai vợ chồng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 khi hết thời gian ưu đãi, ngân hàng thông báo áp dụng lãi suất thả nổi 12% mỗi năm. Với dư nợ còn lại, số tiền phải trả hàng tháng cả gốc lẫn lãi tăng lên khoảng 20 triệu đồng. Theo chị Phương, đây là con số quá lớn và làm xáo trộn toàn bộ kế hoạch chi tiêu của gia đình.
Thực tế cho thấy, không ít người vay chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà chưa lường hết chi phí trong giai đoạn thả nổi, vốn chiếm phần lớn thời gian vay. Lãi suất thả nổi thường được tính bằng lãi suất huy động cộng thêm biên độ, khiến chi phí thực tế dễ dàng lên mức 12 đến 13 phần trăm mỗi năm, thậm chí cao hơn nếu mặt bằng huy động tiếp tục đi lên.
Áp lực trả nợ gia tăng không chỉ thu hẹp dư địa chi tiêu của các hộ gia đình mà còn làm gia tăng rủi ro tín dụng trong bối cảnh thu nhập chưa kịp cải thiện tương xứng. Khi chi phí vốn trở thành gánh nặng dài hạn, bài toán vay mua nhà không còn đơn thuần là câu chuyện sở hữu chỗ ở, mà đã trở thành phép thử sức chịu đựng tài chính của người vay trong một chu kỳ lãi suất nhiều biến động.
Ngân hàng và người vay cùng bước vào trạng thái thận trọng
Theo đánh giá của giới chuyên gia, đà tăng của lãi suất đang tác động trực diện đến thanh khoản thị trường bất động sản. Người mua nhà để ở có xu hướng chậm lại để tính toán kỹ hơn sức chịu đựng tài chính, trong khi nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy buộc phải rà soát lại toàn bộ bài toán hiệu quả khi chi phí vốn tăng nhanh hơn kỳ vọng ban đầu.
Nhận định về xu hướng này, Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital, cho rằng tác động rõ nét nhất của mặt bằng lãi suất đi lên là sự suy giảm thanh khoản. Khi chi phí tài chính phình to trong lúc tốc độ bán hàng chậm lại, doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với sức ép kép. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư phải giãn tiến độ, thu hẹp quy mô hoặc tạm dừng triển khai các dự án mới, khiến nguồn cung trên thị trường có nguy cơ co lại trong ngắn hạn.
Ở góc nhìn thận trọng hơn, Savills Việt Nam nhận định lãi suất tăng chắc chắn khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn trước quyết định vay mua nhà, song chưa tạo ra cú sốc đủ lớn để làm suy giảm mạnh nhu cầu ở thực. Nguyên nhân là mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, thời điểm thị trường từng trải qua một chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ.
Các tổ chức phân tích tài chính cũng đưa ra dự báo tương đối thận trọng cho năm 2026. Theo MBS và VDSC, lãi suất huy động trong nửa đầu năm 2026 nhiều khả năng tiếp tục nhích lên, kéo theo lãi suất cho vay tăng theo. Áp lực này sẽ thể hiện rõ hơn khi hàng loạt khoản vay trung và dài hạn kết thúc giai đoạn ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến chi phí trả nợ của người vay tăng mạnh so với thời điểm ký hợp đồng.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị người vay mua nhà cần đặt yếu tố an toàn tài chính lên hàng đầu. Việc vay vốn nên được tính toán trên kịch bản dài hạn, với tỷ lệ vay không vượt quá 50% giá trị tài sản và tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không chiếm quá 50% thu nhập. Bên cạnh đó, người vay cần so sánh kỹ điều khoản giữa các ngân hàng, chú trọng tính minh bạch của công thức lãi suất thả nổi, mức biên độ cộng thêm và các điều kiện điều chỉnh trong suốt vòng đời khoản vay. Các chương trình tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội hoặc người trẻ, nếu có, cũng cần được theo dõi sát để tận dụng đúng thời điểm.
Về phía ngân hàng, năm 2026 được xem là giai đoạn phải cân đối chặt chẽ hơn giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn. Bài toán đặt ra không chỉ là kiểm soát mặt bằng lãi suất, mà còn là đảm bảo an toàn hệ thống trong bối cảnh chi phí vốn tăng, đồng thời hạn chế tác động tiêu cực lan rộng sang thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Khi cả ngân hàng lẫn người vay đều trở nên thận trọng hơn, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc, chậm nhưng bền hơn, thay vì tăng trưởng nóng như những chu kỳ trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
