Công nghệ định danh đất đai: Điểm kết thúc của kỷ nguyên đầu cơ dựa trên tin đồn.
Hoạt động đầu cơ đất đai thường không dựa trên nhu cầu sử dụng thực mà khai thác các khoảng trống thông tin và chính sách. Việc nắm bắt sớm quy hoạch, lợi dụng pháp lý chưa rõ ràng hoặc tạo hiệu ứng tâm lý đám đông thông qua tin đồn là những cách phổ biến để đẩy giá đất lên cao trong thời gian ngắn.
Một đặc điểm nổi bật của thị trường đất đai là bất cân xứng thông tin giữa người bán, người mua và cơ quan quản lý. Khi thông tin về pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch không được công khai đầy đủ, đầu cơ có “đất diễn”, còn người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn chịu rủi ro lớn.
Chính trong bối cảnh này, yêu cầu đặt ra không chỉ là siết giao dịch, mà là thay đổi cấu trúc vận hành của thị trường, trong đó minh bạch thông tin và chi phí nắm giữ đóng vai trò then chốt.
Số hóa từng thửa đất, hiểu theo nghĩa đầy đủ, là việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, trong đó mỗi thửa đất được gắn mã định danh và tích hợp toàn bộ thông tin liên quan như: quyền sử dụng, mục đích sử dụng, quy hoạch, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp hay tranh chấp.
Khi hệ thống này được vận hành hiệu quả, lợi ích đầu tiên là thu hẹp không gian cho đầu cơ dựa trên tin đồn. Thông tin quy hoạch và pháp lý rõ ràng giúp người dân và nhà đầu tư dễ dàng kiểm chứng, từ đó giảm khả năng bị dẫn dắt bởi các cơn “sốt đất ảo”.
Không chỉ dừng ở đó, số hóa đất đai còn cho phép theo dõi tần suất và thời gian nắm giữ đất, qua đó hỗ trợ cơ quan quản lý nhận diện các giao dịch bất thường, như mua – bán liên tục trong thời gian ngắn hoặc gom đất trên diện rộng. Đây là dữ liệu quan trọng để thiết kế và thực thi các chính sách điều tiết phù hợp.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng số hóa đất đai không phải “liều thuốc vạn năng”. Minh bạch thông tin chỉ làm giảm khả năng thao túng, nhưng chưa đủ để triệt tiêu động cơ đầu cơ nếu chi phí nắm giữ đất vẫn thấp và kỳ vọng lợi nhuận cao.
Trong các nền kinh tế phát triển, thuế đất và thuế bất động sản được xem là một trong những công cụ hiệu quả nhất để hạn chế đầu cơ. Nguyên lý cốt lõi là làm cho việc nắm giữ đất trở nên tốn kém, từ đó buộc chủ sở hữu phải đưa đất vào sử dụng hiệu quả hoặc nhường lại cho người có nhu cầu thực.
Tại Việt Nam, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành có mức thuế suất tương đối thấp. Điều này khiến chi phí “ôm đất” gần như không đáng kể so với lợi nhuận kỳ vọng từ tăng giá, đặc biệt trong các giai đoạn thị trường nóng lên. Vì vậy, tác dụng hạn chế đầu cơ của sắc thuế này còn khá hạn chế.
Các nghiên cứu và thảo luận chính sách gần đây cho thấy, để thuế đất thực sự phát huy vai trò điều tiết, cần tiếp cận theo nhiều tầng, nhiều mục tiêu.
Thứ nhất, thuế nắm giữ hằng năm theo hướng lũy tiến có thể đánh mạnh vào việc sở hữu nhiều đất, nhiều nhà. Mô hình này cho phép miễn hoặc áp thuế rất thấp với nhà ở duy nhất phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi tăng dần thuế suất với tài sản thứ hai trở lên. Cách tiếp cận này không nhằm “đánh” người dân có nhu cầu ở, mà tập trung vào hành vi tích trữ đất đai.
Thứ hai, thuế giao dịch ngắn hạn hoặc thuế đánh vào phần chênh lệch giá có thể làm giảm động lực lướt sóng. Khi lợi nhuận từ việc mua - bán nhanh bị bào mòn bởi thuế, nhà đầu cơ sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi tham gia thị trường.
Thứ ba, thuế đất bỏ hoang hoặc nhà để trống là công cụ nhằm chống “găm hàng”, buộc tài sản phải được đưa vào khai thác, cho thuê hoặc chuyển nhượng. Đây là biện pháp được nhiều quốc gia áp dụng để hạn chế tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.
Số hóa và thuế hai mối quan hệ sẽ bổ trợ lẫn nhau
Điểm then chốt là số hóa đất đai và chính sách thuế không thể tách rời nhau. Thuế chỉ phát huy hiệu quả khi cơ quan quản lý có đủ dữ liệu để xác định ai đang sở hữu bao nhiêu đất, trong bao lâu, và giao dịch với tần suất thế nào. Ngược lại, số hóa đất đai sẽ thiếu ý nghĩa nếu không được sử dụng để thiết kế các chính sách điều tiết cụ thể.
Khi dữ liệu đất đai được liên thông với thuế, công chứng, ngân hàng và đăng ký kinh doanh, Nhà nước có thể chủ động điều tiết thị trường, thay vì phản ứng bị động sau mỗi đợt sốt đất. Đồng thời, việc này cũng giúp giảm gian lận thuế và hạn chế các hình thức lách luật phổ biến hiện nay.
Dù có nhiều ưu điểm, việc triển khai đồng thời số hóa đất đai và cải cách thuế cũng đối mặt không ít thách thức. Định giá đất sát với giá thị trường là bài toán khó, nếu không giải quyết tốt sẽ dẫn đến tình trạng né thuế hoặc tạo gánh nặng không công bằng.
Bên cạnh đó, nếu chính sách thuế được áp dụng quá nhanh và thiếu lộ trình, thị trường có thể bị “sốc”, thanh khoản suy giảm mạnh, ảnh hưởng đến các ngành liên quan. Vì vậy, yếu tố lộ trình và truyền thông chính sách đóng vai trò đặc biệt quan trọng.
Nhìn tổng thể, số hóa từng thửa đất và đánh thuế đất theo hướng hạn chế đầu cơ là hai trụ cột không thể thiếu trong quá trình lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Số hóa tạo nền tảng minh bạch và dữ liệu, trong khi thuế đóng vai trò điều tiết hành vi thị trường.
Nếu được triển khai đồng bộ, có trọng tâm và đi kèm các chính sách hỗ trợ phù hợp, bộ đôi giải pháp này không chỉ giúp hạn chế đầu cơ, giảm sốt đất ảo, mà còn góp phần đưa giá đất tiệm cận hơn với giá trị sử dụng thực, tạo nền tảng cho phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong trung và dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
