Không nên chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng
Tại Diễn đàn tài chính 2026: "Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh", tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP HCM cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với sự đứt gãy niềm tin nghiêm trọng do những rào cản về thể chế pháp luật kéo dài.
Tại TP HCM, quá trình tháo gỡ vướng mắc đang được thực hiện quyết liệt. Sở Tài chính đã tổng hợp danh sách 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã khảo sát và báo cáo bổ sung 112 dự án qua năm đợt báo cáo khẩn cấp, nâng tổng số dự án và khu đất cần tháo gỡ trên địa bàn lên 950 đơn vị.
Ông Lê Hoàng Châu cung cấp số liệu bóc tách trong danh sách 838 dự án của Sở Tài chính: có 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân, 13 dự án theo hình thức PPP và 28 dự án của doanh nghiệp nhà nước. Trên phạm vi cả nước, 4.500 dự án đang vướng mắc pháp lý. Ông Lê Hoàng Châu xác nhận tổng mức đầu tư của khối dự án này lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm diện tích hơn 2 triệu ha đất.
Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước dự kiến hạn mức (trần) tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, tương đương việc bơm thêm 2 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh con số này thấp hơn khoảng 200.000 tỷ đồng so với lượng vốn được bơm ra trong năm 2025 (khi mức tăng trưởng đạt 19,1%).
Tuy Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay giảm khoảng 0,5%, nhưng ông Châu rằng thực tế doanh nghiệp vẫn phải vay với lãi suất cao hơn nhiều. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị Nhà nước xem xét điều chỉnh trần tín dụng linh hoạt hơn để tạo điều kiện cho thị trường phục hồi.
Tuy vậy, ông Châu cho rằng, doanh nghiệp bất động sản không thể và không nên chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng. Ông Lê Hoàng Châu liệt kê các nguồn vốn thiết yếu. Thứ nhất là vốn chủ sở hữu và vốn đối tác. Đây là nguồn vốn bắt buộc để tạo quỹ đất, vì ngân hàng không cho vay để mua đất.
Thứ hai là tín dụng ngân hàng, đóng vai trò “bà đỡ”, tài trợ khoảng 50% tổng mức đầu tư xây dựng sau khi dự án đã có quỹ đất sạch.
Thứ 3 là trái phiếu doanh nghiệp, đang phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng 2022-2025, với các cơ chế khoan hồng từ Nghị quyết 29 cho phép 3-5 năm để khắc phục sai sót.
Thứ tư là vốn từ khách hàng, kênh huy động không chịu lãi suất sau khi dự án đủ điều kiện bán hàng.
Thứ năm là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện chỉ có 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số 1.609 doanh nghiệp đại chúng, quá nhỏ so với cộng đồng 50.000 doanh nghiệp địa ốc cả nước.
Thứ sáu là quỹ đầu tư và REIT và thứ bảy là nguồn vốn trong dân. Đây là nguồn lực lớn nhưng chưa có giải pháp huy động hiệu quả vào nền kinh tế.
Ngoài ra, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại bất động sản để cấp tín dụng hợp lý thay vì đánh đồng mọi phân khúc đều rủi ro. Theo phân tích của ông, nhà ở xã hội có mức độ an toàn tới 99%, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp có mức độ không rủi ro khoảng 80%.
Ngân hàng Nhà nước luôn luôn tạo cơ chế để cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn
Ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước luôn luôn tạo cơ chế để cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Tốc độ tăng của vốn bất động sản luôn cao hơn tốc độ tăng tín dụng toàn ngành. Điều đó phản ánh dòng vốn đang chảy vào bất động sản với tỷ lệ cao.
Tuy nhiên, ưu tiên quá mức cho một ngành nghề lĩnh vực (ví dụ bất động sản) thì các ngành nghề khác sẽ rất khó tiếp cận. Trong khi đó, phần chiếm ưu thế về số lượng doanh nghiệp là doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu họ không tiếp cận được nguồn vốn thì buộc cơ quan quản lý phải điều tiết việc tiếp cận nguồn vốn cho phù hợp.
Ông Nguyễn Phi Lân cho biết, Ngân hàng Nhà nước hiện nay cũng đang tiến hành đánh giá, rà soát và phân loại để xem xét tác động như thế nào cho phù hợp, từ đó điều chỉnh cơ chế chính sách.
Ông Nguyễn Đức Thuận - Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược Công ty Cổ phần Tập đoàn HASCO Holdings chia sẻ, trong giai đoạn 2026 và những năm tới, kết nối thị trường tài chính với thị trường bất động sản cần được triển khai trên cơ sở bốn trụ cột vốn: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và vốn quốc tế.
Thứ nhất, vốn vay từ các tổ chức tín dụng, việc cấp tín dụng không nên chỉ dựa trên tài sản bảo đảm, mà cần gắn với pháp lý dự án, năng lực triển khai của doanh nghiệp, phương án bán hàng, khả năng khai thác tài sản, dòng tiền dự kiến và năng lực trả nợ thực tế. Ngân hàng cần đóng vai trò không chỉ là bên cấp vốn, mà còn là định chế giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn và hỗ trợ tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án.
Đối với các dự án có khả năng phục hồi, có pháp lý rõ ràng hoặc có lộ trình hoàn thiện pháp lý khả thi, cơ chế tín dụng cần được xem xét theo hướng linh hoạt nhưng có kiểm soát. Mục tiêu không phải là mở rộng tín dụng bằng mọi giá, mà là đưa vốn vào đúng dự án có giá trị, có nhu cầu thị trường, có khả năng hoàn thiện và có dòng tiền để trả nợ.
Thứ hai, trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu doanh nghiệp cần được phát triển thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn lành mạnh cho bất động sản. Đây không chỉ là công cụ huy động vốn, mà còn là cơ chế buộc doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch trong quản trị tài chính.
Thứ ba, quỹ đầu tư và các mô hình quỹ bất động sản, Quỹ đầu tư, bao gồm các mô hình quỹ bất động sản, quỹ chuyên biệt hoặc các mô hình tương tự REITs, cần được thúc đẩy để tạo thêm kênh dẫn vốn dài hạn vào thị trường. Đây là công cụ quan trọng giúp chia nhỏ giá trị tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội tham gia thị trường một cách chuyên nghiệp, minh bạch và có kiểm soát.
Thứ tư, vốn quốc tế và M&A, vốn quốc tế và hoạt động M&A sẽ giữ vai trò ngày càng quan trọng trong chu kỳ phát triển mới. Việt Nam vẫn là thị trường có tiềm năng dài hạn nhờ tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở, nhu cầu hạ tầng, nhu cầu không gian thương mại, du lịch, công nghiệp và logistics. Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn quốc tế, thị trường cần nâng cao chuẩn mực pháp lý, quản trị, minh bạch thông tin và khả năng bảo vệ nhà đầu tư.
Nhà đầu tư quốc tế không chỉ mang đến vốn, mà còn mang đến năng lực quản trị, tiêu chuẩn vận hành, kinh nghiệm phát triển sản phẩm và khả năng kết nối thị trường. Đặc biệt, đối với các dự án có tiềm năng nhưng đang gặp khó khăn về vốn, pháp lý, vận hành hoặc thanh khoản, hoạt động M&A có thể trở thành công cụ quan trọng để tái cấu trúc tài sản, bổ sung năng lực mới và khôi phục giá trị dự án.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
