Nguồn cung căn hộ phục hồi nhưng thanh khoản chững lại
Theo báo cáo mới công bố của One Mount Group, trong quý I/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới. Dù giảm tới 75% so với quý IV/2025, lượng nguồn cung này vẫn tăng 86% so với cùng kỳ năm trước.
Việc ba bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản được triển khai đồng bộ đã góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý kéo dài, giúp hàng loạt dự án đủ điều kiện tái khởi động và mở bán trở lại.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu giảm tốc. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới ở khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 55%, trong khi Bình Dương đạt 74%, cùng giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước.
Tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng căn hộ cũng ghi nhận mức sụt giảm mạnh. Trong quý I/2026, toàn thành phố có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng căn hộ, giảm 60% theo quý và giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, bao gồm cả căn hộ và nhà đất thổ cư, đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% theo năm.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, thị trường hiện không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh - bán nhanh” như trước mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn.
Ông Tiến cho rằng, dòng tiền đầu tư ngắn hạn đang suy yếu, thay vào đó là xu hướng mua phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và biến động địa chính trị.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu, hướng tương tự khi cả nước ghi nhận hơn 139.800 giao dịch bất động sản trong quý I/2026, giảm gần 8% so với quý trước. Riêng phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 30.850 giao dịch, giảm gần 19%.
Giá căn hộ được dự báo đi ngang, nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven
Dù thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, nhiều chuyên gia nhận định căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt trong thời gian tới nhờ nhu cầu ở thực duy trì ổn định.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho rằng, nguồn cung căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế do định hướng phát triển đô thị đang dần hạn chế xây mới tại khu lõi trung tâm.
Theo đó, nguồn cung mới sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh và khu vực có hạ tầng giao thông phát triển mạnh.
Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại Hà Nội khi nhiều dự án căn hộ mới tập trung dọc các tuyến metro, đường vành đai hoặc các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Ông Tuấn nhận định, thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn về vị trí và khu vực, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn nằm ở các trục đô thị vệ tinh, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm.
Về xu hướng giá, các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá căn hộ khó giảm sâu dù thanh khoản thị trường chậm lại.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trong khoảng 4-5 tháng đầu năm, thị trường đã xuất hiện một số nhịp điều chỉnh do tác động từ lãi suất và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, xu hướng chủ đạo trong ngắn hạn vẫn là đi ngang.
Về dài hạn, chi phí phát triển dự án như giá đất, vật liệu xây dựng, tài chính và giải phóng mặt bằng đều có xu hướng tăng, khiến khả năng giảm giá mạnh của căn hộ là không cao.
Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và hạng B, còn căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm.
Theo Savills, căn hộ hạng A có xu hướng giữ giá hoặc tăng nhẹ, còn phân khúc hạng B có thể xuất hiện một số điều chỉnh khi nguồn cung mới ngoài khu đại đô thị tăng lên.
Dù vậy, triển vọng dài hạn của thị trường căn hộ vẫn được đánh giá tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh.
Các chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và nằm tại khu vực có khả năng kết nối hạ tầng tốt. Đồng thời, cần kiểm soát hợp lý đòn bẩy tài chính để hạn chế rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
