Đất nền đầu cơ tiếp tục giảm thanh khoản
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy phân khúc đất nền tiếp tục là nhóm chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.
Theo đơn vị này, những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể.
Không ít nhà đầu tư lựa chọn giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận cắt giảm giá bán để thu hồi vốn. Tuy nhiên, sức mua vẫn chưa cải thiện rõ rệt do tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng.
Các chuyên gia VARS IRE nhận định, dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng hơn trước những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào các yếu tố kỳ vọng.
Điều này khiến nhiều khu vực từng ghi nhận các đợt "sốt đất" theo thông tin quy hoạch tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.
Trái ngược với diễn biến tại các khu vực mang tính đầu cơ, nhiều địa bàn có hạ tầng được triển khai thực tế vẫn ghi nhận diễn biến tích cực.
Theo VARS IRE, tại nhiều khu vực ven đô, đặc biệt ở các tỉnh, thành phía Nam, nơi hệ thống giao thông đang từng bước hoàn thiện, giá đất vẫn tăng khoảng 5-10% so với cuối năm 2025.
Điểm chung của các khu vực này là hạ tầng đã hoặc đang được triển khai, quy hoạch rõ ràng và khả năng khai thác thực tế ngày càng được cải thiện.
Thay vì tìm kiếm cơ hội sinh lời ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng ngay hoặc tạo ra dòng tiền thông qua khai thác, cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu an cư.
Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển này phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường, khi giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi kỳ vọng mà phụ thuộc ngày càng lớn vào hiệu quả sử dụng thực tế.
Phân khúc thấp tầng cũng chứng kiến sự phân hóa rõ nét
Không chỉ đất nền, phân khúc nhà ở riêng lẻ và bất động sản thấp tầng cũng đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ.
Theo VARS IRE, giá bán tại một số khu vực nội đô từng tăng mạnh hoặc chịu tác động từ điều chỉnh quy hoạch đã có xu hướng giảm nhiệt.
Trong khi đó, các dự án nằm trong khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có pháp lý minh bạch, tiện ích hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân hiện hữu vẫn duy trì khả năng giao dịch tốt.
Các chuyên gia cho rằng yếu tố pháp lý đang trở thành một trong những tiêu chí quan trọng nhất đối với quyết định của người mua.
Những dự án hoàn thiện hồ sơ pháp lý, được đầu tư bài bản về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và có khả năng khai thác ngay sau khi bàn giao tiếp tục thu hút dòng tiền, ngay cả trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh.
Theo VARS IRE, quá trình phân hóa hiện nay là bước chuyển tất yếu của thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế sẽ không còn thuộc về những sản phẩm được đẩy giá nhờ thông tin quy hoạch hay tâm lý đám đông, mà nghiêng về các dự án tạo được giá trị sử dụng thực, có thanh khoản ổn định và khả năng khai thác lâu dài.
VARS IRE nhận định, khi nhu cầu ở thực và hiệu quả đầu tư trở thành tiêu chí hàng đầu, thị trường đất nền sẽ tiếp tục sàng lọc mạnh, qua đó hình thành mặt bằng phát triển minh bạch và bền vững hơn trong những năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
