Xoay trục thị trường
Giữa năm 2025, chị Nguyễn Thu Hương quyết định mua một lô đất rộng gần 100m² tại khu vực Đông Anh với giá hơn 3,5 tỷ đồng. Thời điểm đó, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội liên tục nóng lên bởi thông tin về quy hoạch, các dự án hạ tầng giao thông và kỳ vọng lên quận trong tương lai.
Nhiều môi giới khi đó khẳng định khu vực chị Hương xuống tiền sẽ sớm thiết lập mặt bằng giá mới. Không ít người dự báo giá đất có thể tăng thêm vài chục phần trăm chỉ trong thời gian ngắn khi các dự án lớn được triển khai đồng bộ.
Tin vào triển vọng tăng giá, chị Hương từng từ chối nhiều lời đề nghị sang nhượng với mức chênh từ 200 - 300 triệu đồng. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau, diễn biến thị trường bắt đầu thay đổi.
Từ cuối năm 2025 đến nay, lượng khách quan tâm giảm đáng kể. Những câu chuyện về “lướt sóng”, “xuống tiền hôm nay, vài tháng sau có lãi” dần biến mất. Thay vào đó, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, khả năng khai thác thực tế và nhu cầu sử dụng lâu dài.
Lo ngại dòng vốn bị mắc kẹt, đầu năm 2026, chị Hương quyết định rao bán lô đất với giá 3,8 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức kỳ vọng trước đó. Dù vậy, sau nhiều tuần đăng tin, lượng khách liên hệ vẫn khá hạn chế.
Đến tháng 3/2026, chị tiếp tục điều chỉnh giá bán thêm vài lần để tăng khả năng giao dịch. Tuy nhiên, phần lớn người xem đất chỉ dừng ở mức tham khảo hoặc tiếp tục chờ giá giảm thêm.
“Tôi từng nghĩ đất vùng ven chỉ có tăng chứ khó giảm. Nhưng bây giờ người mua rất thận trọng. Họ xem rất kỹ pháp lý, quy hoạch và khả năng sử dụng thực tế. Chỉ cần thấy giá chưa phù hợp là sẵn sàng bỏ qua”, chị Hương chia sẻ.
Sau nhiều tháng tìm kiếm khách hàng, lô đất vẫn chưa được sang nhượng thành công. Điều khiến chị bất ngờ không chỉ là thanh khoản suy giảm mà còn là sự thay đổi rất nhanh trong tâm lý thị trường. Những kỳ vọng tăng giá từng xuất hiện dày đặc trước đây giờ đã được thay thế bằng tâm lý thận trọng và ưu tiên bảo toàn dòng tiền.
Câu chuyện của chị Hương phản ánh bức tranh chung đang diễn ra tại nhiều khu vực đất nền vùng ven Hà Nội. Sau giai đoạn tăng giá mạnh nhờ hiệu ứng quy hoạch, hạ tầng và tâm lý kỳ vọng, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi thanh khoản suy giảm và người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.
Liệu còn dư địa cho các nhà đầu tư?
Sau nhiều năm được xem là "vua" của các kênh đầu tư, đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn khác. Nếu như giai đoạn 2023 - 2025 chứng kiến những cơn sốt đất liên tiếp lan rộng từ Đông Anh, Hòa Lạc đến Phú Cát, Ứng Hòa, thì từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường đang cho thấy những tín hiệu điều chỉnh rõ nét cả về giá lẫn thanh khoản.
Giá giảm, giao dịch trầm lắng và tâm lý nhà đầu tư thay đổi đang tạo nên một bức tranh khác xa so với thời kỳ mà chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hay hạ tầng là đất có thể tăng giá từng ngày.
Khảo sát thực tế cho thấy nhiều địa phương từng là tâm điểm của các đợt tăng nóng đều ghi nhận mặt bằng giá giảm đáng kể so với các mức đỉnh được thiết lập trong giai đoạn sốt đất. Tại khu vực Tân Xã (cũ), nay thuộc xã Hòa Lạc mới, không ít nhà đầu tư đang chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng mỗi lô đất để tìm kiếm thanh khoản và thu hồi vốn.
Trên các nền tảng giao dịch bất động sản, những cụm từ như "cắt lỗ sâu", "bán gấp", "thoát hàng", "thu hồi vốn" xuất hiện ngày càng nhiều. Nếu như cách đây một năm, các tin đăng thường tập trung vào tiềm năng tăng giá, quy hoạch và cơ hội sinh lời thì hiện nay, mục tiêu lớn nhất của nhiều người bán đơn giản chỉ là tìm được khách mua.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng điều chỉnh đang diễn ra khá rõ nét. Giá đất nền quanh khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025. Tại Tân Xã (cũ), mức giảm lên tới gần 30%. Trong khi đó, Đông Anh - địa bàn từng nhiều lần trở thành tâm điểm của các cơn sốt đất nhờ kỳ vọng lên quận - cũng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh khi giá đất phổ biến hiện chỉ còn khoảng 118 triệu đồng/m², thấp hơn gần 32% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m² được ghi nhận vào tháng 2/2026.
Đáng chú ý, giá đất giảm nhưng thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể. Nhiều lô đất được rao bán trong nhiều tháng nhưng vẫn khó tìm được người mua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Nếu như trước đây thị trường dễ bị cuốn theo các thông tin quy hoạch hay hạ tầng, thì nay người mua đã cân nhắc kỹ hơn và không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa trên những kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Theo anh Lê Minh Tuấn, chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại khu vực Đông Anh, lượng khách tìm kiếm đất nền vẫn xuất hiện đều đặn nhưng tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn sốt đất trước đây.
"Nếu như trước đây khách hàng chủ yếu quan tâm đến giá và khả năng tăng giá thì hiện nay họ hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng thực tế, mật độ dân cư cũng như khả năng khai thác của lô đất. Nhiều người sẵn sàng bỏ qua một sản phẩm nếu cảm thấy mức giá chưa phản ánh đúng giá trị thực hoặc tiềm năng phát triển chưa rõ ràng. Những lô đất chỉ dựa vào câu chuyện quy hoạch trong tương lai đang gặp khó khăn hơn nhiều trong việc tìm kiếm người mua", anh Tuấn cho biết.
Theo vị môi giới này, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh khi nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như những năm trước. Thay vào đó, các quyết định đầu tư hiện nay được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, với sự ưu tiên dành cho những khu vực có hạ tầng hiện hữu, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế.
Sự thay đổi này không phải hiện tượng nhất thời mà phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường sau nhiều năm biến động mạnh. Khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn sốt nóng, nhà đầu tư buộc phải quay trở lại với câu hỏi cốt lõi nhất: giá trị thực của tài sản nằm ở đâu?
Trong giai đoạn tăng nóng, không ít khu vực ghi nhận giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong thời gian ngắn dù hạ tầng, dân cư hay hoạt động kinh tế gần như chưa có sự thay đổi tương xứng. Khi kỳ vọng tăng trưởng trở thành động lực chính của thị trường, giá đất nhiều nơi đã đi nhanh hơn giá trị sử dụng thực tế. Và khi dòng tiền đầu cơ suy giảm, thị trường buộc phải bước vào quá trình điều chỉnh để tìm lại điểm cân bằng.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đất nền hiện đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Tư duy đầu cơ dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay.
Nếu như giai đoạn trước được dẫn dắt bởi tâm lý FOMO - sợ bỏ lỡ cơ hội - thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố nền tảng như pháp lý minh bạch, chất lượng quy hoạch, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng dài hạn.
Nhìn ở góc độ tích cực, đây là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn. Giá trị bất động sản sẽ phải quay về với nhu cầu thực, khả năng khai thác thực và hiệu quả kinh tế thực thay vì được dẫn dắt bởi tin đồn hay các cơn sốt ngắn hạn.
Điều đó không có nghĩa đất nền đã hết cơ hội đầu tư. Quá trình đô thị hóa, đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian phát triển của Hà Nội vẫn tạo ra dư địa tăng trưởng cho nhiều khu vực vùng ven. Tuy nhiên, lợi nhuận sẽ không còn đến dễ dàng như trước. Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư đủ tỉnh táo để đánh giá giá trị thực của tài sản, thay vì chạy theo tâm lý đám đông và những kỳ vọng ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
