Nhận diện xu thế phát triển nhà ở cho thuê tại TP.HCM
Việc mở rộng địa giới hành chính sau khi hợp nhất đã tạo ra một không gian phát triển mới cho TP.HCM với nhiều cực tăng trưởng mới gồm các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm logistics, trung tâm tài chính - thương mại và các hành lang phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Tuy nhiên, nhu cầu cư trú không phân bố đồng đều trên toàn bộ không gian đô thị mà tiếp tục tập trung tại những khu vực có mật độ việc làm cao, điều này phản ánh một quy luật phổ biến của các đô thị hiện đại là nơi tập trung việc làm chính là nơi phát sinh nhu cầu cư trú lớn nhất.
Do đó, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng cùng với quá trình mở rộng không gian phát triển, nhu cầu về các mô hình nhà ở có khả năng tiếp cận cao, linh hoạt và phù hợp với điều kiện của người lao động sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
Trong nhiều năm qua, thị trường nhà ở Việt Nam chủ yếu phát triển theo định hướng gia tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, cùng với quá trình đô thị hóa và sự gia tăng giá trị đất đai, khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận lớn người lao động đang trở nên khó khăn hơn.
Theo các báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã đạt khoảng 92 triệu đồng/m2 tại nhiều khu vực trung tâm, trong khi giá căn hộ tại các khu vực vùng ven cũng phổ biến ở mức từ 35 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thu nhập của phần lớn hộ gia đình lao động vẫn còn khoảng cách đáng kể so với chi phí sở hữu nhà ở.
Nhiều nghiên cứu quốc tế sử dụng chỉ số khả năng chi trả nhà ở (Price-to-Income Ratio - PIR) để đánh giá mức độ tiếp cận nhà ở của người dân. Trong khi nhiều quốc gia phát triển duy trì PIR ở mức khoảng 4 - 6 lần, các ước tính đối với TP.HCM cho thấy chỉ số này hiện ở mức khoảng 22 - 25 lần.
Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM nhận định, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang làm thay đổi hành vi cư trú của người dân đô thị. Đối với nhiều công nhân, kỹ sư, nhân viên văn phòng, chuyên gia trẻ và lao động nhập cư, điều quan trọng không còn là sở hữu nhà ở ngay lập tức mà là có thể tiếp cận một nơi ở phù hợp với khả năng chi trả, thuận tiện cho công việc và đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Đây là xu hướng chuyển dịch từ tư duy “sở hữu nhà ở” sang tư duy “tiếp cận khả năng cư trú”, đang diễn ra tại nhiều đô thị lớn trên thế giới và ngày càng rõ nét tại TP.HCM.
Từ góc độ phát triển đô thị, nhà ở cho thuê ngày càng thể hiện vai trò vượt ra ngoài phạm vi của một phân khúc bất động sản thông thường. Nếu hệ thống giao thông giúp kết nối các hoạt động kinh tế, nếu hệ thống điện, cấp nước và viễn thông bảo đảm sự vận hành của đô thị, thì nhà ở cho thuê chính là một trong những điều kiện nền tảng giúp duy trì và tái tạo nguồn nhân lực cho nền kinh tế đô thị.
Thực tế cho thấy phần lớn lực lượng lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trung tâm logistics, khu thương mại và dịch vụ đều phụ thuộc ở các mức độ khác nhau vào hệ thống nhà ở cho thuê. Đối với nhiều người lao động, khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp là điều kiện tiên quyết để tham gia thị trường lao động và duy trì việc làm ổn định.
Từ đó, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng, nhà ở cho thuê vì vậy không chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú của người dân mà còn góp phần duy trì hoạt động của thị trường lao động, nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng đô thị và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Đây cũng là lý do nhiều quốc gia hiện nay đang xem nhà ở cho thuê như một bộ phận quan trọng của hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế đô thị.
Hạn chế về điều kiện sống
Cũng theo Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, mặc dù đang đảm nhận vai trò ngày càng quan trọng trong hệ thống cư trú đô thị, nhà ở cho thuê tại TP.HCM vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức.
Trong nhiều năm qua, khu vực tư nhân đã đóng vai trò chủ đạo trong việc phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê, đặc biệt là hệ thống nhà trọ và nhà cho thuê quy mô nhỏ. Đây là nguồn lực xã hội có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình phát triển của thành phố. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng yêu cầu về chất lượng sống và phát triển đô thị bền vững, hệ thống hiện hữu cũng bộc lộ một số hạn chế về chất lượng cư trú, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện sống.
Tại một số khu vực, điều kiện cư trú còn khác biệt đáng kể về diện tích sử dụng, chất lượng công trình, không gian sinh hoạt cộng đồng, khả năng tiếp cận hạ tầng kỹ thuật, điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên và các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Bên cạnh đó, thách thức đặt ra đối với TP.HCM trong giai đoạn tới không chỉ là phát triển thêm nguồn cung nhà ở cho thuê mà còn là nâng cao chất lượng cư trú, thúc đẩy các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp và từng bước hình thành một thị trường dịch vụ cư trú hiện đại, phù hợp với yêu cầu phát triển của một siêu đô thị trên 14 triệu dân.
Những xu thế và thách thức nêu trên cho thấy phát triển nhà ở cho thuê không còn là vấn đề riêng của thị trường bất động sản mà đã trở thành một nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị, phát triển nguồn nhân lực và nâng cao năng lực cạnh tranh của TP.HCM, đây cũng là cơ sở để đề xuất các định hướng và giải pháp phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn tới.
Hướng tiếp cận mới
Nhận diện những thách thức và xu thế nêu trên, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM cho rằng phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận như một bộ phận của chiến lược phát triển đô thị, phát triển nguồn nhân lực và nâng cao năng lực cạnh tranh của thành phố.
Theo đó, trong bối cảnh hình thành các cực tăng trưởng mới như khu công nghệ cao, khu công nghiệp, trung tâm logistics, trung tâm tài chính - thương mại và các khu vực phát triển theo mô hình TOD, việc phát triển nhà ở cho thuê cần được xem xét đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và quy hoạch phát triển kinh tế.
Đồng thời, trong quá trình rà soát điều chỉnh quy hoạch phân khu trên địa bàn thành phố, Hội cho rằng cần nghiên cứu nâng hệ số sử dụng đất tại các khu vực phát triển đô thị nén, các khu vực dọc các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn, các khu vực TOD và các khu vực gần các trung tâm việc làm.
Việc cho phép tăng hệ số sử dụng đất tăng lên, thậm chí cao hơn đối với một số khu vực TOD theo cơ chế đặc thù của thành phố, không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở mà còn tạo điều kiện để quy định tỷ lệ nhất định quỹ nhà ở cho thuê trong các dự án được hưởng cơ chế tăng hệ số sử dụng đất, qua đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê.
Theo quan điểm của Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận theo hướng phát triển dịch vụ cư trú; trong đó nhà ở được xem xét đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng, trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng, thương mại dịch vụ và các tiện ích xã hội khác...
Bên cạnh hệ thống nhà trọ truyền thống, TP.HCM cần khuyến khích phát triển các mô hình căn hộ cho thuê, nhà lưu trú công nhân, nhà ở phục vụ chuyên gia, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, căn hộ diện tích nhỏ và các mô hình cư trú linh hoạt phù hợp với xu hướng phát triển của đô thị hiện đại. Việc đa dạng hóa các loại hình nhà ở cho thuê sẽ góp phần nâng cao khả năng tiếp cận chỗ ở, đồng thời tạo điều kiện để người dân lựa chọn hình thức cư trú phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của mình.
Từ góc độ chuyên môn xây dựng, Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM kiến nghị thành phố nghiên cứu xây dựng các mô hình nhà ở cho thuê điển hình và các mẫu thiết kế chuẩn áp dụng cho từng nhóm đối tượng cư trú. Trong đó, cần ưu tiên nghiên cứu các mẫu nhà ở dành cho hộ gia đình trẻ, hộ gia đình khoảng bốn người, người lao động tại các khu công nghiệp, chuyên gia và người lao động có nhu cầu thuê dài hạn.
Các mô hình điển hình cần bảo đảm đồng thời các yêu cầu về công năng sử dụng, chất lượng kiến trúc, thông gió và chiếu sáng tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật, an toàn phòng cháy chữa cháy, khả năng quản lý vận hành và hiệu quả đầu tư. Việc xây dựng các mẫu thiết kế chuẩn không chỉ giúp nâng cao chất lượng cư trú mà còn góp phần giảm chi phí thiết kế, rút ngắn thời gian triển khai dự án, tạo thuận lợi cho công tác thẩm định và từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.
Hội cũng đề xuất nghiên cứu ban hành bộ tiêu chí kỹ thuật và tiêu chuẩn chất lượng cư trú đối với các mô hình nhà ở cho thuê, làm cơ sở cho việc thiết kế, đầu tư, xây dựng, quản lý và vận hành thống nhất trên địa bàn thành phố.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
