Theo báo cáo quý I và dự báo quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), xu hướng đầu cơ ngắn hạn gần như đã biến mất, thay vào đó là dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch và giá trị khai thác thực tế.
Thị trường hạ nhiệt sau giai đoạn phục hồi
Sau một năm 2025 phục hồi khá mạnh, bước sang những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại. DXS-FERI cho biết nguồn cung mới toàn thị trường trong quý I ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 65% so với quý IV/2025.
Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt khoảng 78.000 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025, song giảm 7% so với quý trước. Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn duy trì nguồn hàng, nhưng tốc độ bung sản phẩm mới đã thận trọng hơn.
Thanh khoản thị trường cũng giảm tốc đáng kể. Tổng lượng giao dịch thành công đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ từ 15% đến 20%. So với cùng kỳ năm trước, con số này tăng mạnh 170%, nhưng lại giảm 46% so với quý IV/2025.
Theo giới phân tích, mức giảm theo quý phản ánh rõ tâm lý dè dặt của người mua sau giai đoạn tăng nhiệt cuối năm trước.
Theo DXS-FERI, nhiều khoản vay đang có lãi suất phổ biến từ 12% đến 14%/năm, thậm chí có trường hợp lên tới 15%-16% khi áp dụng cơ chế thả nổi.
Chi phí vốn tăng khiến nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải tính toán kỹ hơn trước khi quyết định giao dịch. Đây cũng là nguyên nhân khiến lượng giao dịch sụt giảm trong quý đầu năm.
Ngoài ra, việc triển khai bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 cùng cơ chế mã định danh bất động sản đang tạo ra bước chuyển mới về quản lý thị trường. Các chính sách này giúp nâng cao tính minh bạch, đồng thời hình thành “bộ lọc tự nhiên” đối với các sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý.
Theo dữ liệu của DXS-FERI, dù toàn thị trường có gần 78.000 sản phẩm sơ cấp, lượng hấp thụ chỉ ở mức hơn 14.600 sản phẩm, cho thấy người mua không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông.
Xu hướng phổ biến hiện nay là khách hàng xem xét kỹ dự án, so sánh nhiều lựa chọn, tìm hiểu sâu về pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác cho thuê cũng như tiềm năng tăng giá thực tế.
Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng mua theo tin đồn quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay phần lớn khách hàng hướng tới nhu cầu ở thực hoặc đầu tư trung - dài hạn.
Việc sử dụng vốn tự có nhiều hơn, giảm phụ thuộc vào vay ngân hàng cũng trở thành xu hướng nổi bật trong năm 2026.
Theo báo cáo, căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Giá bán nhìn chung tăng nhẹ khoảng 1%-2% nhờ nhu cầu ở thực ổn định và nguồn cung phù hợp.
Trong khi đó, đất nền tiếp tục đối mặt áp lực thanh khoản, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm hoặc những nơi hạ tầng chưa hoàn thiện.
Xét theo khu vực, nguồn cung mới quý I chủ yếu tập trung tại miền Bắc, chiếm khoảng 56% tổng lượng hàng ra thị trường. Các tỉnh thành xa trung tâm hoặc thị trường thứ cấp nhỏ lẻ vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút dòng tiền.
DXS-FERI nhận định phân hóa hiện không còn là hiện tượng tạm thời mà đã trở thành trạng thái vận hành mới của thị trường bất động sản.
Quý II/2026 dự báo ổn định hơn, nhưng vẫn chọn lọc
Bước sang quý II/2026, DXS-FERI cho rằng thị trường sẽ không tiếp tục suy giảm mà chuyển sang trạng thái phát triển cục bộ và có chọn lọc.
Nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 22.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tiến gần mốc 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng ở mức 20%-30%, phản ánh sức cầu có cải thiện nhưng không lan tỏa đồng đều.
Giá bán nhiều khả năng tiếp tục đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc có nhu cầu tốt, pháp lý hoàn chỉnh và vị trí thuận lợi.
Theo đánh giá của DXS-FERI, xu hướng lướt sóng ngắn hạn gần như không còn hiện diện trong giai đoạn hiện nay. Dòng tiền đầu tư đang chuyển sang các tài sản an toàn hơn, có thể khai thác cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu ở thực.
Điều này đồng nghĩa lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực, dự án có tiến độ tốt, minh bạch pháp lý và đáp ứng nhu cầu thị trường.
Cùng với đó, vai trò của môi giới bất động sản cũng thay đổi mạnh. Thay vì chỉ làm trung gian giao dịch, lực lượng môi giới được kỳ vọng chuyển sang mô hình tư vấn chuyên sâu, hỗ trợ khách hàng về tài chính, pháp lý và chiến lược đầu tư.
Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện tại không phải đang suy giảm, mà đang trong quá trình tái cấu trúc sau giai đoạn biến động mạnh. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để hình thành mặt bằng phát triển bền vững hơn.
Trong trung và dài hạn, quá trình sàng lọc hiện nay sẽ tạo nền móng cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam, nơi các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực, tính minh bạch và khả năng khai thác dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
