Nhà đầu tư chuyển sang thế "phòng thủ"
Sau giai đoạn thị trường tăng nóng và tâm lý "mua hôm nay, lời ngày mai" chi phối quyết định đầu tư, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà ngày càng ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Cùng với đó, nhóm đầu cơ cũng buộc phải thay đổi chiến lược nếu không muốn bị đào thải trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường bất động sản hiện nay đã khác rất nhiều so với những năm trước. Nếu trước đây, sự thiếu hoàn thiện của hành lang pháp lý tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp phát triển dự án theo hướng manh mún thì nay, khi khung pháp lý từng bước được hoàn thiện, cuộc chơi đã thay đổi căn bản.
Ông Trung cho rằng, lợi thế không còn thuộc về những doanh nghiệp chỉ sở hữu quỹ đất lớn. Thay vào đó, năng lực tài chính, khả năng hoàn thiện pháp lý dự án và phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường mới là yếu tố quyết định sức cạnh tranh. Thị trường vì thế cũng đang chuyển từ giai đoạn mở rộng sang quá trình thanh lọc, tái cấu trúc mạnh mẽ.
Sự thay đổi này phản ánh rõ trong hành vi của người mua. Khảo sát do OneHousing thực hiện tại khu vực phía Bắc cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, song quyết định đầu tư đã trở nên cân nhắc hơn. Chỉ 17% người được hỏi dự kiến mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới; 41% có kế hoạch xuống tiền trong khoảng từ 6 tháng đến một năm; 28% lựa chọn thời điểm từ một đến hai năm, trong khi chỉ 7% cho biết chưa có nhu cầu.
Đáng chú ý, nhóm khách hàng dự định mua nhà trong khoảng từ 6 tháng đến một năm đã tăng từ 32% trong năm 2025 lên 41% trong năm nay. Điều này cho thấy nguồn vốn đầu tư chưa rời bỏ thị trường mà đang trong trạng thái chờ đợi, chỉ sẵn sàng giải ngân khi các yếu tố như quy hoạch, hạ tầng và triển vọng phát triển của từng khu vực trở nên rõ ràng hơn.
Theo ông Trung, việc Hà Nội công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm cũng khiến tâm lý thị trường thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin chưa được kiểm chứng thì nay họ có xu hướng quan sát kỹ hơn, đánh giá đầy đủ tiềm năng của từng khu vực trước khi đưa ra quyết định. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần vận hành theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.
Không chỉ các nhà đầu tư dài hạn, ngay cả những người từng theo đuổi chiến lược "lướt sóng" cũng đang phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Anh Trần Văn Hùng (45 tuổi, Bắc Ninh) từng có nhiều năm đầu tư đất nền tại các tỉnh phía Bắc. Năm 2022, nhờ đón đúng làn sóng quy hoạch và thông tin mở rộng khu công nghiệp, anh xuống tiền mua một số lô đất tại Hưng Yên. Chỉ sau khoảng nửa năm, giá đất tăng mạnh, giúp anh thu về khoản lãi gần 3 tỷ đồng.
Khoản lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn khiến anh tin rằng thị trường sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ tăng giá. Bước sang năm 2024, anh tiếp tục dồn phần lớn vốn tích lũy, đồng thời vay thêm ngân hàng để đầu tư vào bốn lô đất tại khu vực ven đô Hà Nội với kỳ vọng đón đầu sóng hạ tầng và quy hoạch.
Tuy nhiên, diễn biến thị trường lại đi theo hướng hoàn toàn khác. Thanh khoản suy giảm, giao dịch thưa vắng trong khi giá đất gần như không còn tăng như giai đoạn trước. Các lô đất nằm "bất động", không tạo ra dòng tiền, nhưng khoản lãi vay và chi phí tài chính vẫn phải chi trả đều đặn mỗi tháng, khiến áp lực ngày càng lớn.
Đầu năm 2026, anh Hùng quyết định bán một phần danh mục, chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng để giảm dư nợ vay và cơ cấu lại dòng tiền. Thay vì tiếp tục săn đất theo tin quy hoạch, anh chuyển sang đầu tư vào các căn hộ đã hoàn thiện tại những khu đô thị có tỷ lệ lấp đầy cao, vừa có thể khai thác cho thuê, vừa có tính thanh khoản tốt hơn.
"Tôi từng đặt mục tiêu kiếm lợi nhuận nhanh, nhưng sau vài năm biến động mới nhận ra rằng dòng tiền và khả năng quản trị rủi ro mới là yếu tố quyết định. Trong giai đoạn hiện nay, đầu tư phải hướng đến sự bền vững thay vì chỉ kỳ vọng vào những cơn sốt giá ngắn hạn", anh Hùng chia sẻ.
Đầu cơ không còn là "đường tắt"
Sự thay đổi trong cách lựa chọn tài sản của nhiều nhà đầu tư cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển khác. Nếu trước đây, không ít người sẵn sàng xuống tiền chỉ vì một thông tin quy hoạch hay kỳ vọng giá sẽ tăng trong vài tháng, thì hiện nay, tiêu chí quan trọng nhất lại là khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền lâu dài. Chiến lược "lướt sóng" từng mang lại lợi nhuận lớn trong quá khứ đang dần nhường chỗ cho tư duy đầu tư bền vững.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một chu kỳ phát triển trưởng thành hơn, khi giá trị của tài sản không còn được quyết định chủ yếu bởi tâm lý đám đông hay những đợt tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, yếu tố cốt lõi là khả năng khai thác, sử dụng và tạo ra nguồn thu ổn định trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, những sản phẩm có thể tạo dòng tiền như căn hộ cho thuê, mặt bằng kinh doanh tại khu vực đông dân cư hay các dự án nằm trong khu đô thị được đầu tư bài bản sẽ có lợi thế rõ rệt so với những lô đất chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Theo ông Hiển, thị trường đang chuyển từ giai đoạn "định giá theo kỳ vọng" sang "định giá theo giá trị thực", buộc cả nhà đầu tư lẫn giới đầu cơ phải thay đổi cách tiếp cận.
Ngay cả hoạt động đầu cơ cũng không còn diễn ra theo kiểu "đánh nhanh, thắng nhanh" như trước. Những nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá hiện cũng phải tính toán theo chu kỳ dài hơn, thường từ 2-5 năm, đồng thời lựa chọn những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng được triển khai thực chất và tiềm năng phát triển đã được kiểm chứng, thay vì chạy theo các cơn sốt do tin đồn tạo ra.
Ở góc độ quy hoạch, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định việc Hà Nội triển khai mô hình phát triển với 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm chức năng đang tạo ra một cấu trúc đô thị hoàn toàn mới. Thay vì tập trung vào khu vực lõi như trước, không gian phát triển sẽ được mở rộng theo nhiều hướng, kéo theo sự dịch chuyển của hạ tầng, đầu tư công, việc làm và dân cư.
Theo ông Đính, đây sẽ là nền tảng hình thành các cực tăng trưởng mới, đồng thời tạo cơ hội cho dòng vốn đầu tư trung và dài hạn hướng tới những khu vực có nền tảng phát triển bền vững, thay vì chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn như trước đây.
Cùng quan điểm, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho rằng môi trường đầu tư hiện nay đã thay đổi đáng kể nhờ hệ thống pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện và dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch. Chỉ với vài thao tác, nhà đầu tư có thể tra cứu lịch sử giao dịch, mặt bằng giá, quy hoạch hay thông tin pháp lý của dự án. Khi khoảng cách thông tin giữa các chủ thể trên thị trường dần được thu hẹp, lợi thế của những người đầu tư theo tin đồn cũng giảm đáng kể.
Một yếu tố khác đang làm thay đổi quy luật vận động của thị trường là quá trình đô thị hóa. Việt Nam hiện có tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 45%, cao hơn nhiều so với mức hơn 30% cách đây khoảng một thập kỷ. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia, khi quá trình đô thị hóa đạt đến ngưỡng này, giá bất động sản sẽ không còn tăng đồng loạt trên diện rộng mà có xu hướng phân hóa mạnh, tập trung vào những khu vực hội tụ đầy đủ hạ tầng, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác lâu dài.
Nhìn từ những diễn biến hiện nay, thời kỳ chỉ cần nắm bắt một thông tin quy hoạch hoặc chạy theo các cơn sốt đất để thu lợi nhanh đang dần lùi vào quá khứ. Thị trường bất động sản Việt Nam đang vận hành theo những tiêu chuẩn mới, nơi tính minh bạch cao hơn, yêu cầu về năng lực đầu tư khắt khe hơn và giá trị tài sản được xác lập trên cơ sở hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng.
Điều đó không có nghĩa cơ hội dành cho giới đầu tư đã khép lại. Ngược lại, dư địa tăng trưởng vẫn còn, nhưng sẽ thuộc về những người kiên nhẫn, có khả năng phân tích, lựa chọn tài sản dựa trên giá trị thực và chấp nhận đồng hành với thị trường trong chu kỳ dài hạn, thay vì kỳ vọng vào những khoản lợi nhuận dễ dàng từ các "cơn sóng" đầu cơ như trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
