Thị trường phục hồi nhưng không còn tăng trưởng đồng loạt
Tại Hội thảo "Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực trong nửa đầu năm nay nhờ nguồn cung được cải thiện và nhiều dự án lớn được tái khởi động.
Theo ông Đính, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2021 đến 2023 với nguồn cung xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, thị trường đã phục hồi mạnh trong năm 2025 khi có hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra và lượng giao dịch vượt 100.000 căn. Tuy nhiên, đà tăng trưởng này đã chậm lại trong 6 tháng đầu năm 2026.
Thống kê cho thấy, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới được chào bán nhưng chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Trong đó, cơ cấu giao dịch đang có sự thay đổi mạnh mẽ. Phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như đã biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024 đến nay. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp từ 25-50 triệu đồng/m² giảm mạnh, còn phân khúc căn hộ cao cấp từ 50-80 triệu đồng/m² lại trở thành động lực chính của thị trường.
Ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho rằng, câu hỏi lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là dòng tiền có còn hay không, mà là dòng tiền đang dịch chuyển về đâu.
Theo dữ liệu do FIDT quản lý, lượng tiền trong nền kinh tế vẫn rất lớn. Tiền gửi dân cư đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, tín dụng tiếp tục tăng trưởng, thị trường chứng khoán duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP và thị trường trái phiếu cũng đang phục hồi.
"Tài sản không thiếu người mua, nhưng nhà đầu tư đang thay đổi tiêu chí lựa chọn", ông Huấn nhận định.
Khác với giai đoạn trước, khi nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng để đón đầu tăng giá, hiện nay dòng tiền đang tập trung vào những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền thực, sở hữu pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu sử dụng thực tế.
Theo ông Huấn, nhiều địa phương từng thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa thể quay lại mức giá đỉnh của năm 2022. Trong khi đó, các phân khúc có khả năng khai thác thực tế như căn hộ, bất động sản gắn với khu công nghiệp hoặc khu vực có tốc độ đô thị hóa cao lại phục hồi nhanh hơn.
Sự thay đổi này phản ánh quá trình trưởng thành của nhà đầu tư sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh của thị trường.
Phục hồi có chọn lọc sẽ là xu hướng chủ đạo
Theo các chuyên gia, giai đoạn tăng trưởng đồng loạt của bất động sản đang dần khép lại. Trong bối cảnh tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã tiệm cận 45%, thị trường sẽ phát triển theo mô hình tương tự nhiều quốc gia châu Á, tức chỉ những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dân cư và hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ mới duy trì được đà tăng trưởng bền vững.
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, dòng vốn FDI và quá trình hoàn thiện khung pháp lý.
Tuy nhiên, thay vì những đợt tăng giá nóng trên diện rộng, thị trường sẽ vận hành theo hướng chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh doanh hoặc tạo dòng tiền ổn định.
Theo đó, xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Các chủ đầu tư cũng buộc phải tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh mặt bằng giá và nâng cao chất lượng dự án để phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, nửa cuối năm 2026 sẽ không còn là cuộc chơi của số đông mà sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nơi những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền bền vững sẽ trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
