Các chuyên gia nhận định, sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường, đồng thời mở ra cơ hội cho những khu vực có hạ tầng đồng bộ, đô thị phát triển và nền tảng kinh tế vững chắc.
Giá trị sử dụng trở thành thước đo của bất động sản
Tại hội thảo "Bất động sản 6 tháng cuối năm 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc" diễn ra ngày 26/6, các chuyên gia cho rằng, thị trường đang dịch chuyển sang một chu kỳ phát triển mới, trong đó giá trị thực của tài sản sẽ quyết định sức hút của dòng vốn đầu tư.
Theo TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, những biểu hiện như sự phân hóa giữa các phân khúc, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư hay quá trình phục hồi không đồng đều đều phản ánh quy luật phát triển tất yếu của thị trường khi nền kinh tế bước sang giai đoạn tăng trưởng ở trình độ cao hơn.
Ông Hiển cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế chuyển từ mô hình dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa chất lượng cao, bất động sản cũng thay đổi cách hình thành giá trị. Nếu trước đây giá nhà đất chủ yếu được đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ thì hiện nay yếu tố quyết định lại là khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra dòng tiền trong dài hạn.
Theo vị chuyên gia, hoạt động đầu cơ sẽ không biến mất nhưng đã thay đổi đáng kể. Nhà đầu cơ hiện nay không còn chỉ nhìn vào chu kỳ vài tháng như trước mà phải tính toán trong khoảng thời gian từ hai đến ba năm, đồng thời đánh giá tài sản bằng tư duy của một nhà đầu tư dài hạn.
Điều này đồng nghĩa, dù là đầu tư hay đầu cơ, dòng tiền cuối cùng cũng sẽ hướng đến những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, đáp ứng nhu cầu ở, kinh doanh hoặc cho thuê, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
TS. Đinh Thế Hiển nhận định, những bất động sản đáp ứng các tiêu chí trên sẽ tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị đang được đầu tư mạnh về hạ tầng.
Ở phía Nam, động lực tăng trưởng sẽ đến từ TP.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh. Trong khi đó, khu vực phía Bắc sẽ tiếp tục hình thành các cực phát triển mới với Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng. Đây đều là những địa phương hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng giao thông và sự phát triển của các ngành công nghiệp, dịch vụ.
Dẫn kinh nghiệm từ nhiều quốc gia, ông cho biết các chu kỳ tăng trưởng dài hạn của bất động sản thường gắn với quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn. Seoul tạo bước ngoặt sau Thế vận hội Olympic 1988, còn Thượng Hải tăng tốc mạnh mẽ sau khi Trung Quốc gia nhập WTO. Điểm chung là hạ tầng, quy hoạch và động lực kinh tế cùng được nâng cấp, tạo nền tảng cho giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững trong nhiều năm.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, Việt Nam hiện cũng đang bước vào giai đoạn tương tự. Hà Nội tiếp tục phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm với định hướng mở rộng hai bên sông Hồng và phát triển mạng lưới metro. Trong khi đó, TP.HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.
Nhà đầu tư không còn "mua là thắng"
Cùng với sự thay đổi của thị trường, hành vi của người mua cũng đang thay đổi rõ rệt. Theo TS. Đinh Thế Hiển, nếu trước đây quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá sẽ tăng thì hiện nay người mua đặt ra nhiều tiêu chí hơn trước khi xuống tiền. Họ quan tâm đến khả năng kết nối giao thông, tiến độ hình thành hệ thống tiện ích, tốc độ lấp đầy dân cư cũng như khả năng cho thuê hoặc chuyển nhượng trong tương lai.
Đây là kết quả của quá trình thanh lọc sau những biến động kéo dài trong hai năm qua, khi nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hiệu quả sử dụng của tài sản thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thị trường chuyển sang đề cao giá trị thực sẽ buộc nhà đầu tư thay đổi hoàn toàn tiêu chí lựa chọn bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trước đây nhiều người chỉ tập trung vào các khu vực trung tâm, đặc biệt là các quận lõi của TP.HCM. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện đã ở mức cao, trong khi hiệu quả khai thác không còn hấp dẫn như trước. Điều này khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực mới có hạ tầng đồng bộ và dư địa phát triển lớn hơn.
Dù vậy, sự dịch chuyển này không còn mang tính "đón sóng" như các chu kỳ trước. Nhà đầu tư hiện dành nhiều thời gian phân tích khả năng hình thành một đô thị thực sự, nơi có cư dân sinh sống, hoạt động thương mại, việc làm và hệ thống dịch vụ phát triển đồng bộ.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chỉ những dự án tạo được cộng đồng dân cư ổn định, có hoạt động kinh doanh sôi động và đáp ứng nhu cầu ở thực mới có nền tảng tăng trưởng bền vững.
Đối với người mua để ở, các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích đầy đủ và môi trường sống chất lượng sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên.
Ông TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh mạnh, nhà đầu tư đã thực tế và thận trọng hơn rất nhiều. Quyết định xuống tiền không còn dựa trên kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn mà hướng đến những sản phẩm có thể đồng thời đáp ứng nhu cầu an cư, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và vẫn còn dư địa tăng giá trong tương lai.
Theo các chuyên gia, đây sẽ là những tiêu chí quan trọng chi phối dòng tiền của thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển mới, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa những dự án có giá trị thực với các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ như giai đoạn trước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
