Thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu chậm nhịp
Đầu năm 2026, anh Nguyễn Minh Đức, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, đang rơi vào tình thế khó xử với căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực phía Tây thành phố.
Căn hộ này được anh mua vào giữa năm 2024, thời điểm thị trường chung cư bước vào chu kỳ tăng giá mạnh sau giai đoạn trầm lắng. Khi đó, giá trị căn hộ khoảng 3,1 tỷ đồng và anh quyết định vay ngân hàng gần 60% giá trị tài sản để tận dụng đòn bẩy tài chính, với kỳ vọng bán ra sau một đến hai năm khi giá tăng.
Trong giai đoạn đầu, thị trường diễn biến đúng như tính toán của anh Đức. Đến cuối năm 2025, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh, căn hộ của anh được môi giới định giá lên gần 5 tỷ đồng, mang lại mức lợi nhuận trên giấy tờ khá hấp dẫn.
Tuy nhiên, khi anh quyết định rao bán để chốt lời, thị trường bất ngờ chững lại. Lượng khách hỏi mua thưa dần, những cuộc hẹn xem nhà trở nên hiếm hoi, trong khi chi phí vay ngân hàng bắt đầu tăng lên theo đà điều chỉnh lãi suất.
Sau nhiều tháng rao bán, dù đã giảm giá gần 300 triệu đồng so với mức định giá ban đầu, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua. Trong khi đó, mỗi tháng anh vẫn phải trả một khoản lãi không nhỏ cho ngân hàng.
“Trước đây khách xem nhà khá đông, nhiều khi môi giới phải sắp xếp lịch liên tục. Nhưng vài tháng gần đây gần như không có giao dịch. Người mua giờ tính toán rất kỹ vì vay ngân hàng quá áp lực”, anh Đức chia sẻ.
Không chỉ nhà đầu tư, ngay cả những người mua nhà để ở cũng bắt đầu cảm nhận rõ sự thay đổi của thị trường.
Chị Lê Thu Hà, một nhân viên văn phòng đang tìm mua căn hộ tại Từ Liêm, Hà Nội cho biết gia đình chị từng dự định mua nhà vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, sau khi tính toán lại chi phí vay ngân hàng, kế hoạch này buộc phải tạm hoãn.
“Giá căn hộ hiện đã lên khoảng 3,5–4 tỷ đồng cho loại hai phòng ngủ. Nếu vay ngân hàng khoảng 2 tỷ thì mỗi tháng tiền gốc và lãi khá nặng. Gia đình tôi quyết định tiếp tục thuê nhà thêm một thời gian để chờ thị trường ổn định hơn”, chị Hà nói.
Câu chuyện của anh Đức hay chị Hà không phải trường hợp cá biệt. Nó phản ánh một thực tế đang diễn ra trên thị trường bất động sản đầu năm 2026: thanh khoản bắt đầu chững lại trong bối cảnh lãi suất tăng, trong khi mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.
Theo dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trong tháng đầu tiên của năm 2026 đã giảm rõ rệt so với tháng cuối năm 2025. Một phần nguyên nhân đến từ “hiệu ứng” Tết Nguyên đán, giai đoạn dòng tiền và tâm lý thị trường thường tạm thời chững lại để chuẩn bị cho kỳ nghỉ lễ dài ngày. Tuy nhiên, yếu tố mang tính quyết định hơn chính là sự thay đổi của môi trường lãi suất.
Hiện nay, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức khoảng 9,6% mỗi năm và trong nhiều trường hợp có thể lên tới gần 14%. So với giai đoạn trước, khi lãi suất thấp kéo dài, mức chi phí vốn này khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản trở nên nặng nề hơn đáng kể.
Đến cuối tháng 2 năm 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1–2 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Lãi suất cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8–10% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi có thể lên tới 12–15%. Chi phí tài chính gia tăng khiến không ít người có ý định mua nhà buộc phải tính toán lại kế hoạch.
Đối với người mua để ở, khoản vay ngân hàng lớn đồng nghĩa với gánh nặng tài chính kéo dài hàng chục năm. Nhiều gia đình vì thế chuyển từ ý định mua nhà sang thuê nhà trong ngắn hạn để giảm áp lực dòng tiền.
Trong khi đó, với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng khiến chiến lược đầu tư trở nên rủi ro hơn. Kéo theo đó, nhu cầu đầu tư lực cầu quan trọng từng thúc đẩy thị trường trong hai năm qua bắt đầu suy giảm rõ rệt.
Sự điều chỉnh cần thiết của thị trường bất động sản
Điểm đáng chú ý là đà suy yếu của lực cầu lại xuất hiện trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản vẫn đang duy trì ở mức rất cao sau nhiều năm tăng nóng. Trong vòng chưa đầy ba năm, thị trường đã chứng kiến một chu kỳ leo thang mạnh mẽ của giá nhà đất.
Theo dữ liệu tổng hợp từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất nền hiện cao hơn khoảng 187% so với quý I/2023. Phân khúc chung cư cũng ghi nhận mức tăng tới 175%, trong khi giá nhà riêng lẻ tăng khoảng 130% trong cùng giai đoạn. Đây là mức tăng hiếm thấy trong thời gian ngắn, phản ánh giai đoạn thị trường được thúc đẩy mạnh bởi dòng tiền đầu tư và kỳ vọng tăng giá.
Tại Hà Nội, mức giá trên thị trường sơ cấp hiện đã lập mặt bằng mới. Giá căn hộ trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tăng khoảng 32% so với cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc nhà liền thổ, mức giá còn cao hơn đáng kể, với bình quân khoảng 262 triệu đồng/m².
Khi giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng. Trong bối cảnh đó, nhóm người mua để ở vốn là lực cầu bền vững nhất của thị trường ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Đồng thời, nhóm nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vốn tăng lên.
Sự kết hợp của hai yếu tố này khiến thanh khoản trên thị trường bắt đầu suy giảm rõ rệt.
Theo bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield, dấu hiệu đảo chiều của thanh khoản đã xuất hiện từ cuối năm 2025, trùng với thời điểm thị trường tín dụng bước vào chu kỳ điều chỉnh lãi suất.
Số liệu cho thấy trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ được tiêu thụ, giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước. Không chỉ giao dịch suy giảm, nguồn cung mới trong giai đoạn này cũng thấp hơn khoảng 32%, cho thấy cả phía cung lẫn cầu đều đang thận trọng hơn.
Ở phân khúc nhà liền thổ, mức độ sụt giảm còn rõ rệt hơn. Trong quý cuối năm 2025, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 200 giao dịch, giảm 64% so với quý trước và giảm tới 77% so với cùng kỳ năm trước.
Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự thay đổi này là sự suy giảm vai trò của đòn bẩy tài chính.
Trong giai đoạn 2023–2025, khi lãi suất ở mức thấp và thị trường liên tục ghi nhận các đợt tăng giá, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia mạnh vào bất động sản với chiến lược “lướt sóng”. Đặc biệt ở phân khúc chung cư, việc vay ngân hàng để mua rồi bán lại sau một thời gian ngắn đã trở thành chiến lược khá phổ biến.
Chính dòng tiền vay này từng góp phần thúc đẩy thanh khoản tăng mạnh và đẩy giá bất động sản lên nhanh trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại, bài toán đầu tư trở nên phức tạp hơn. Chi phí vốn cao khiến nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, khả năng trả lãi và rủi ro nắm giữ tài sản trong dài hạn.
Thị trường vì thế đang chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, khi chỉ những nhà đầu tư có nguồn vốn dài hạn hoặc dòng tiền ổn định mới tiếp tục tham gia.
Ở góc độ dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng sự điều chỉnh hiện nay có thể là bước đi cần thiết sau một giai đoạn tăng trưởng nóng. Việc thanh khoản giảm, dòng tiền đầu cơ thu hẹp và môi trường tín dụng trở nên chặt chẽ hơn có thể giúp thị trường quay trở lại trạng thái cân bằng.
Bên cạnh đó, các yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang được duy trì. Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch với hơn 21 triệu lượt khách quốc tế, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn, tiếp tục tạo ra nhu cầu đáng kể đối với nhà ở và bất động sản dịch vụ.
Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn còn rất lớn trong dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số tiếp tục tăng nhanh.
Trong bối cảnh đó, áp lực lãi suất, môi trường pháp lý ngày càng chặt chẽ và sự thận trọng của dòng tiền có thể đang tạo ra một quá trình sàng lọc tự nhiên trên thị trường. Những dự án thiếu pháp lý rõ ràng, những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc những sản phẩm bị đẩy giá quá cao sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Ngược lại, các dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì sức hút.
Trong chu kỳ của thị trường bất động sản, những giai đoạn điều chỉnh như hiện nay thường đóng vai trò tích lũy. Khi môi trường lãi suất ổn định hơn, nguồn cung được điều tiết hợp lý và nhu cầu ở thực tiếp tục tăng theo quá trình đô thị hóa, thị trường có thể sẽ tìm lại động lực tăng trưởng trong những năm tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
