Tuy nhiên, khác với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, thị trường hiện bước vào chu kỳ mới với sự chọn lọc rõ nét. Khách thuê không còn mở rộng bằng mọi giá, mà tập trung vào hiệu quả kinh doanh, khả năng tiếp cận người tiêu dùng và tiềm năng doanh thu thực tế. Điều này khiến cuộc đua giành mặt bằng đẹp ngày càng khốc liệt, trong khi nhiều vị trí kém lợi thế buộc phải điều chỉnh giá hoặc thay đổi mô hình khai thác.
Giá thuê trung tâm tiếp tục tăng, mặt bằng đẹp ngày càng khan hiếm
Theo ghi nhận từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, khu vực trung tâm TP.HCM tiếp tục là nơi có sức hút mạnh nhất với các thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước. Những tuyến đường như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Pasteur hay khu vực quanh chợ Bến Thành vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt ở các mặt bằng có diện tích vừa phải, mặt tiền lớn và nhận diện tốt.
Hiện giá thuê nhà phố bán lẻ tại khu lõi trung tâm dao động phổ biến từ 120 - 250 USD/m2/tháng, tùy vị trí và diện tích. Với những căn nằm ở góc hai mặt tiền hoặc tuyến phố du lịch sầm uất, mức thuê có thể lên tới 300 USD/m2/tháng. Riêng các mặt bằng tầng trệt trong trung tâm thương mại hạng A hiện phổ biến từ 150 - 280 USD/m2/tháng.
Nguyên nhân chính đến từ việc quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế trong khi nhu cầu của các thương hiệu quốc tế vẫn duy trì ổn định. Sau giai đoạn tái cơ cấu, nhiều chuỗi bán lẻ đang quay trở lại kế hoạch mở rộng tại Việt Nam, trong đó TP.HCM luôn là điểm đến ưu tiên nhờ quy mô dân số lớn, thu nhập cao và khả năng chi tiêu mạnh.
Không chỉ các thương hiệu thời trang hay mỹ phẩm, nhóm F&B cũng tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê. Các chuỗi cà phê, nhà hàng, trà sữa, thức ăn nhanh và mô hình dining concept đang tăng tốc tìm kiếm vị trí mới tại khu trung tâm để tận dụng dòng khách văn phòng, du lịch và cư dân cao cấp.
Giá thuê vì vậy tiếp tục neo cao ở các vị trí đắc địa. Dù chủ nhà không tăng mạnh như giai đoạn cao điểm trước đây, nhưng hầu hết mặt bằng đẹp đều giữ giá tốt, thậm chí tăng nhẹ nếu có nhiều khách cùng hỏi thuê.
Chị Minh Anh, chủ một thương hiệu trà sữa đang tìm mặt bằng tại quận 1 cũ cho biết, doanh nghiệp đã khảo sát nhiều vị trí từ cuối năm ngoái nhưng chưa thể chốt vì giá thuê quá cao.
“Mặt bằng đẹp thì giá vượt ngân sách, còn nơi phù hợp tài chính lại không đúng khu khách hàng mục tiêu. Chúng tôi phải tính rất kỹ vì chi phí thuê hiện chiếm tỷ trọng lớn trong vận hành”, chị Minh Anh nói.
Một chuyên viên môi giới mặt bằng khu trung tâm TP.HCM cho biết, hiện những căn nhà phố có vị trí nổi bật thường được chốt rất nhanh nếu giá hợp lý. Nhiều khách thuê sẵn sàng chờ vài tháng để nhận mặt bằng thay vì chuyển sang vị trí kém hơn.
Không chỉ nhà phố thương mại, các trung tâm thương mại lớn cũng hưởng lợi rõ rệt. Sau nhiều năm nâng cấp trải nghiệm mua sắm, các mall hiện đại đang thu hút khách thuê nhờ lượng khách ổn định, bãi đỗ xe thuận tiện, vận hành chuyên nghiệp và hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.
Các ngành hàng có nhu cầu mở rộng mạnh trong quý I gồm thời trang, mỹ phẩm, thể thao, nội thất, phụ kiện công nghệ, giáo dục trẻ em và dịch vụ giải trí gia đình. Đây là nhóm ngành đánh giá cao yếu tố trải nghiệm thực tế, khó thay thế hoàn toàn bằng thương mại điện tử.
Sự phục hồi của du lịch quốc tế cũng góp phần thúc đẩy thị trường trung tâm. Lượng khách quốc tế quay trở lại TP.HCM giúp các tuyến phố thương mại và trung tâm mua sắm ghi nhận lưu lượng khách cải thiện đáng kể, đặc biệt vào cuối tuần và các dịp lễ.
Theo chuyên gia nhận định, trong ngắn hạn, giá thuê tại khu trung tâm khó giảm sâu bởi nguồn cung mới hạn chế. Những dự án mới nếu xuất hiện cũng cần thời gian hoàn thiện, trong khi nhu cầu thuê từ thương hiệu lớn vẫn đang hiện hữu.
Nhà phố ngoài trung tâm phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về khu đô thị mới
Trái ngược với khu trung tâm, phân khúc mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nhiều tuyến đường từng sôi động trong giai đoạn trước hiện ghi nhận tình trạng thay khách thuê liên tục, thời gian trống kéo dài hoặc chủ nhà phải điều chỉnh giá để giữ khách.
Tại các quận ngoài trung tâm cũ như: Quận 7, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận hay TP Thủ Đức, giá thuê nhà phố mặt tiền hiện dao động từ 35 - 90 USD/m2/tháng tùy khu vực. Những tuyến đường lớn có mật độ dân cư đông và lưu lượng xe cao có thể đạt 100 - 120 USD/m2/tháng. Trong khi đó, shophouse tại các khu đô thị mới ghi nhận mức thuê khoảng 25 - 60 USD/m2/tháng.
Nguyên nhân xuất phát từ áp lực chi phí kinh doanh ngày càng lớn. Sau giai đoạn lạm phát chi phí, các doanh nghiệp bán lẻ phải tính toán kỹ hơn về tiền thuê, nhân sự, marketing và vận hành. Những mặt bằng có giá cao nhưng lưu lượng khách thấp dần mất lợi thế.
Ngoài ra, thói quen tiêu dùng cũng thay đổi nhanh chóng. Người dân có xu hướng ưu tiên các điểm đến tích hợp nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, khu đô thị lớn hoặc mua sắm trực tuyến. Điều này khiến những cửa hàng đơn lẻ tại vị trí trung bình gặp nhiều khó khăn hơn trong việc duy trì doanh thu.
Theo anh Thành Trung, một môi giới chuyên nhà phố khu Đông TP.HCM cho biết, trước đây nhiều khách thuê chọn mặt bằng rộng để làm showroom hoặc cửa hàng lớn. Nay họ ưu tiên diện tích vừa phải, tối ưu chi phí và tập trung vào trải nghiệm thay vì chỉ mở rộng quy mô.
Anh Quốc Huy, đang vận hành chuỗi cửa hàng tiện lợi tại TPThủ Đức cũ cho biết, doanh nghiệp vừa chuyển từ mặt bằng nhà phố lớn sang shophouse trong khu dân cư. Giá thuê mềm hơn khoảng 20%, khách ổn định hơn vì nằm ngay khu dân cư đông đúc. Chúng tôi ưu tiên nơi có cộng đồng cư dân sẵn thay vì chỉ nhìn mặt tiền lớn ngoài đường.
Tuy nhiên, không phải khu ngoài trung tâm nào cũng giảm sức hút. Các khu vực có dân cư tăng nhanh như TP Thủ Đức, Nam Sài Gòn, khu Tây Bắc hay những đại đô thị mới đang trở thành điểm nóng mới của thị trường bán lẻ.
Tại đây, lượng cư dân trẻ đông, thu nhập khá, nhu cầu tiêu dùng cao và hạ tầng ngày càng hoàn thiện tạo điều kiện thuận lợi cho các chuỗi cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini, phòng gym, trung tâm ngoại ngữ, quán cà phê và nhà hàng gia đình phát triển.
Nhiều thương hiệu hiện xem chiến lược mở rộng ra khu đô thị vệ tinh là hướng đi dài hạn thay vì chỉ bám vào khu trung tâm. Giá thuê tại các khu vực này dễ tiếp cận hơn nhưng tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ dân số tăng nhanh. Đơn cử, tại một số khu đô thị lớn tại Thủ Đức, giá thuê shophouse đã tăng khoảng 5 - 10% so với cùng kỳ năm trước.
Thực tế thị trường quý I/2026 cho thấy người thuê hiện rất thận trọng khi ra quyết định. Họ dành nhiều thời gian khảo sát lưu lượng xe cộ, mật độ dân cư, sức mua khu vực, đối thủ cạnh tranh và thời gian hoàn vốn trước khi ký hợp đồng.
Xu hướng “xem kỹ, hỏi sâu, thuê chọn lọc” đã thay thế tâm lý thuê nhanh để giữ chỗ của giai đoạn trước. Không ít thương hiệu yêu cầu chủ nhà hỗ trợ miễn phí tiền thuê vài tháng đầu, chia sẻ chi phí sửa chữa hoặc điều khoản gia hạn linh hoạt mới chấp nhận xuống tiền.
Điều này khiến thị trường chuyển sang thế cân bằng hơn giữa chủ nhà và khách thuê. Chủ sở hữu mặt bằng muốn lấp đầy nhanh cần đưa ra chính sách thực tế, trong khi khách thuê cũng sẵn sàng trả giá cao hơn nếu vị trí thật sự hiệu quả.
Theo dự báo của các chuyên gia kinh tế, từ nửa cuối năm 2026, TP.HCM có thể đón thêm nguồn cung bán lẻ mới từ các dự án phức hợp, trung tâm thương mại và khu đô thị quy mô lớn. Nguồn cung tăng sẽ giúp khách thuê có thêm lựa chọn, nhưng đồng thời tạo cạnh tranh lớn hơn cho các mặt bằng cũ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
