Giá căn hộ tiếp tục tăng trong ngắn hạn, nhưng tốc độ có thể chậm lại
Thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 đã cho thấy sự hồi phục rõ nét khi nguồn cung cải thiện và thanh khoản duy trì mức cao. Tổng lượng sản phẩm mở bán mới trong năm đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây (2021 - 2025), dù vẫn chưa bằng được thời điểm trước đại dịch năm 2019. Đây là nền tảng thúc đẩy sự khởi sắc trở lại của hoạt động giao dịch.
Tuy nhiên, mặt bằng giá bán lại là câu chuyện khác. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình tới 26% mỗi năm, và đến thời điểm hiện tại, đã cao gấp hơn 2 lần so với năm 2019. Dữ liệu cho thấy đà tăng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, bước sang năm 2026 giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.
Có một số yếu tố chính khiến mặt bằng giá căn hộ khó có khả năng điều chỉnh giảm trong ngắn hạn. Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi cùng bảng giá đất mới 2026 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Việc bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường sẽ kéo theo chi phí sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư tăng lên đáng kể, đẩy giá thành phát triển dự án đi lên.
Thứ hai, chi phí xây dựng vẫn trong xu hướng tăng do ảnh hưởng từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí vốn. Lãi suất tuy đã hạ nhiệt nhưng vẫn tạo áp lực chi phí tài chính lên các chủ đầu tư, đặc biệt là những đơn vị phải vay để triển khai dự án trong giai đoạn đầu.
Bên cạnh đó, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường vẫn là sự lệch pha cung cầu. Mặc dù năm 2026 được kỳ vọng sẽ đón thêm nhiều dự án mở bán, nhưng phần lớn nguồn cung vẫn tiếp tục tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Các dự án nhà ở bình dân vốn là nhu cầu chủ yếu của đại đa số người dân vẫn khan hiếm, khiến giá trung bình toàn thị trường tiếp tục bị đẩy cao.
Hạ tầng dẫn đường cho cung cầu, khu Đông - Tây - Nam nổi sóng
Savills nhận định hạ tầng tiếp tục đóng vai trò cốt lõi trong việc định hình xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội thời gian tới. Các công trình giao thông trọng điểm không chỉ góp phần mở rộng không gian đô thị, mà còn là “đòn bẩy” giúp khai thông dòng chảy đầu tư, tiêu dùng và di cư dân cư ra các vùng mới.
Thực tế, trong vài năm trở lại đây, Hà Nội đã tích cực đẩy nhanh tiến độ nhiều dự án hạ tầng lớn như các tuyến vành đai (Vành đai 1, 2.5, 3.5 và đặc biệt là Vành đai 4), cùng các tuyến metroline số 2, số 5... Trong đó, Vành đai 4 được xem là trục động lực có ảnh hưởng lớn nhất đến quá trình mở rộng không gian phát triển về phía Đông, Tây và Nam thành phố.
Đáng chú ý, khâu giải phóng mặt bằng tại các khu vực liên quan đến dự án vành đai đã có chuyển biến tích cực. Đây là điều kiện quan trọng để các nhà phát triển dự án nhà ở đẩy nhanh tiến độ, đưa sản phẩm ra thị trường sớm hơn, trong bối cảnh nguồn cầu mua ở thực và đầu tư vẫn đang tiềm ẩn lớn.
Theo bà Hằng, các khu vực có tiến độ triển khai hạ tầng rõ rệt sẽ là những điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Trong ngắn hạn, Đông Anh và khu vực phía Tây Hà Nội đang trở thành tâm điểm nhờ kết nối thuận lợi với sân bay, trung tâm thành phố và các tuyến giao thông chiến lược. Trong khi đó, về trung hạn, khu vực phía Nam thành phố, nơi có mật độ dân cư cao và nhiều quỹ đất lớn sẽ là “vùng trũng” hút dòng tiền nhờ triển vọng phát triển hạ tầng rõ nét.
Bên cạnh yếu tố hạ tầng, mức độ sẵn sàng của các dự án mới cũng ảnh hưởng đáng kể tới sức hấp dẫn đầu tư. Những dự án đã hoàn thiện pháp lý, sẵn sàng mở bán hoặc có kế hoạch triển khai cụ thể sẽ nắm lợi thế lớn trong việc tiếp cận khách hàng, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu vẫn có nhưng người mua ngày càng cẩn trọng hơn với pháp lý dự án và tính minh bạch tài chính của chủ đầu tư.
Một tín hiệu đáng lưu ý khác là dòng tiền đầu tư đang bắt đầu có xu hướng “phân tán” khỏi Hà Nội. Nhiều nhà đầu tư cá nhân có xu hướng mở rộng tìm kiếm cơ hội ở các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng hoặc xa hơn là Đà Nẵng, thậm chí các tỉnh phía Nam. Lý do chính là mức giá bán ở Hà Nội đã lên cao, trong khi biên lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn, còn tại các địa phương khác, mặt bằng giá còn nhiều dư địa tăng trưởng và dễ tiếp cận hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
