Dữ liệu phân mảnh – “điểm mù” của thị trường và quản lý thuế
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được triển khai. Tuy nhiên, một trong những vướng mắc lớn nhất vẫn là tình trạng dữ liệu còn phân tán giữa các cơ quan quản lý, từ đất đai, quy hoạch, xây dựng, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đến cơ quan thuế.
Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch chuyển nhượng vẫn tồn tại khoảng cách giữa giá ghi trên hợp đồng và giá giao dịch thực tế. Điều này không chỉ làm méo mó dữ liệu thị trường mà còn tạo ra nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản.
Theo thông tin từ Cục Thuế - Bộ Tài chính và các cục thuế địa phương trong nhiều năm qua, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế được xác định là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản. Cơ quan thuế đã nhiều lần cảnh báo và tăng cường phối hợp với văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, ngân hàng để kiểm soát hiện tượng này.
Theo định hướng của Bộ Xây dựng, việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ, kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư và các cơ sở dữ liệu quốc gia khác được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tăng tính minh bạch và hỗ trợ hoạch định chính sách. Đây cũng là nền tảng để thị trường vận hành theo cơ chế dữ liệu thay vì phụ thuộc vào thông tin rời rạc.
Theo đó, khi dữ liệu bị chia cắt, không chỉ cơ quan quản lý gặp khó khăn trong kiểm soát dòng tiền và xác định nghĩa vụ tài chính, mà doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân cũng phải đối mặt với rủi ro về thông tin, khiến chi phí giao dịch tăng lên và niềm tin thị trường bị ảnh hưởng.
Giống như cách ngành dự trữ quốc gia đang đẩy mạnh chuyển đổi số, ứng dụng đồng bộ các phần mềm quản lý để theo dõi tài sản, kiểm soát chất lượng và tối ưu quy trình quản lý, bất động sản cũng cần một hệ sinh thái dữ liệu thống nhất nhằm nâng cao hiệu quả quản trị.
Liên thông dữ liệu tạo nền tảng cho thị trường minh bạch
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), minh bạch thông tin luôn là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển lành mạnh. Khi dữ liệu về quy hoạch, pháp lý dự án, giao dịch, giá chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính được kết nối theo thời gian thực, các chủ thể trên thị trường sẽ có cơ sở xác định giá trị tài sản sát với thực tế hơn.
Không chỉ hỗ trợ nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác, hệ thống dữ liệu liên thông còn góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và tình trạng tạo sốt đất cục bộ do thiếu thông tin chính thống. Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, dữ liệu minh bạch giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ và nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng cũng như dòng vốn đầu tư.
Khi toàn bộ dữ liệu về quy hoạch, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu và nghĩa vụ thuế được kết nối trên cùng một nền tảng, cơ quan quản lý có thể theo dõi diễn biến thị trường theo thời gian thực, từ đó ban hành chính sách sát thực tiễn hơn.
Các chuyên gia tài chính nhận định, dữ liệu đang trở thành “hạ tầng mềm” của nền kinh tế. Một thị trường thiếu dữ liệu chuẩn hóa sẽ rất khó hình thành mặt bằng giá minh bạch, trong khi nền kinh tế số lại đòi hỏi mọi giao dịch đều phải được số hóa và truy vết.
Thu hẹp khoảng trống thất thu thuế bằng hệ sinh thái dữ liệu số
Những năm gần đây, ngành Thuế liên tục triển khai nhiều giải pháp chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, từ rà soát hồ sơ kê khai, phối hợp với văn phòng công chứng, cơ quan đăng ký đất đai đến ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý dữ liệu giao dịch.
Tuy nhiên, nếu chỉ tăng cường thanh tra, kiểm tra sẽ khó giải quyết tận gốc vấn đề. Giải pháp căn cơ là xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông giữa thuế, đất đai, xây dựng, công chứng, ngân hàng và cơ sở dữ liệu dân cư để đối chiếu, xác thực và kiểm soát toàn bộ vòng đời của giao dịch bất động sản.
Khi mọi giao dịch đều được số hóa, dòng tiền được đối chiếu với giá trị chuyển nhượng và dữ liệu tài sản được cập nhật liên tục, việc kê khai không đúng giá trị thực sẽ ngày càng khó thực hiện. Đồng thời, cơ quan thuế cũng có thêm công cụ phân tích rủi ro, phát hiện bất thường và giảm phụ thuộc vào biện pháp kiểm tra thủ công.
Theo đó, việc kết nối dữ liệu không nên chỉ phục vụ mục tiêu tăng thu ngân sách mà cần hướng đến xây dựng một thị trường vận hành trên nền tảng minh bạch, nơi mọi chủ thể đều được tiếp cận thông tin công bằng, giảm chi phí giao dịch và nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.
Khi dữ liệu được kết nối đồng bộ giữa các ngành và địa phương, thị trường bất động sản sẽ tiến gần hơn tới chuẩn mực minh bạch, còn quản lý thuế chuyển từ hậu kiểm sang quản trị chủ động. Đó cũng là nền tảng để vừa chống thất thu ngân sách, vừa tạo dựng một thị trường phát triển bền vững, hấp dẫn dòng vốn trong dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
