Quỹ đất không thể thêm, giá trị không thể đứng yên
Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 đang mở ra một giai đoạn phát triển mới với cấu trúc đô thị đa trung tâm, đa cực. Theo định hướng quy hoạch, Hà Nội sẽ hình thành mạng lưới 14 đô thị, mở rộng không gian phát triển về phía Đông, Tây và Bắc, từng bước giảm tải cho khu vực nội đô lịch sử, đồng thời tạo các cực tăng trưởng mới gắn với hệ thống giao thông, vành đai và các hành lang kinh tế.
Trong bức tranh đó, nhiều ý kiến đặt ra câu hỏi: khi không gian đô thị ngày càng mở rộng, liệu giá trị của những bất động sản nằm trong khu vực lõi trung tâm có bị "chia sẻ" hay không?
Theo giới chuyên gia, câu trả lời không nằm ở việc Hà Nội có thêm bao nhiêu khu đô thị mới, mà ở bản chất của thị trường bất động sản. Quy hoạch có thể mở rộng ranh giới phát triển, nhưng không thể tạo thêm quỹ đất tại khu vực lõi - nơi đã được định hình qua hàng chục năm với vai trò trung tâm hành chính, chính trị, ngoại giao, tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp của Thủ đô.
Thực tế, quy hoạch mới còn xác định rõ định hướng bảo tồn và nâng cao giá trị khu vực nội đô lịch sử, đồng thời kiểm soát chặt việc gia tăng dân số cơ học, ưu tiên phát triển các chức năng văn hóa, dịch vụ chất lượng cao và không gian công cộng. Điều đó đồng nghĩa với việc nguồn cung dự án mới trong khu vực trung tâm sẽ ngày càng hạn chế, trong khi giá trị sử dụng và giá trị biểu tượng của các tài sản hiện hữu tiếp tục được củng cố.
Ở góc độ thị trường, báo cáo của Savills cho thấy xu hướng phát triển của Hà Nội đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, chính sự dịch chuyển này lại làm nổi bật hơn tính khan hiếm của bất động sản trung tâm. Khi nguồn cung mới chủ yếu xuất hiện ở các đại đô thị ngoại thành, quỹ đất nội đô gần như không còn nhiều dư địa để phát triển các dự án quy mô lớn.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định nguồn cung nhà thấp tầng tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu sở hữu các tài sản có vị trí đắc địa vẫn duy trì ổn định. Theo ông, quy hoạch có thể tạo ra những trung tâm mới, nhưng không thể "sinh thêm" quỹ đất ở khu vực trung tâm. Chính yếu tố khan hiếm là nền tảng quan trọng giúp bất động sản lõi đô thị duy trì giá trị trong dài hạn.
Các tổ chức nghiên cứu thị trường cũng có chung quan điểm. Cushman & Wakefield đánh giá chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường nhà ở Hà Nội sẽ chủ yếu diễn ra tại các khu vực ngoại ô và các hành lang phát triển mới.
Điều này giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, nhưng không làm thay đổi vị thế của khu vực trung tâm, nơi giá trị bất động sản được quyết định bởi ba yếu tố khó thay thế: quỹ đất hữu hạn, hạ tầng đã hoàn thiện và khả năng tích lũy giá trị qua thời gian.
Bởi vậy, trong bối cảnh Hà Nội bước vào chu kỳ quy hoạch mới, lợi thế cạnh tranh của bất động sản trung tâm không còn nằm ở số lượng dự án hay tốc độ phát triển, mà nằm ở tính khan hiếm của quỹ đất, sự ổn định về pháp lý, giá trị khai thác bền vững và vai trò trung tâm vốn đã được hình thành qua nhiều thập kỷ.
Quy hoạch mở rộng sẽ tạo thêm nhiều cực tăng trưởng mới cho thành phố, nhưng cũng đồng thời làm nổi bật hơn giá trị của những tài sản mà thị trường không thể bổ sung thêm.
Giá trị hình thành từ vị trí, hạ tầng và khả năng kết nối
Trong quá trình phát triển đô thị, giá trị của một bất động sản không chỉ được quyết định bởi công trình xây dựng, mà còn bởi vị trí, hệ thống hạ tầng, khả năng kết nối và sự phát triển của khu vực xung quanh. Khi đô thị ngày càng hoàn thiện, phần giá trị gia tăng lớn nhất thường đến từ chính quỹ đất - yếu tố không thể tái tạo - hơn là từ công trình trên đất.
Với Hà Nội, định hướng Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 tiếp tục đầu tư mạnh vào hạ tầng, các tuyến vành đai, mạng lưới giao thông công cộng và các cực tăng trưởng mới. Điều này không chỉ mở rộng không gian phát triển của thành phố mà còn tiếp tục củng cố giá trị của khu vực trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm và gần như không còn dư địa phát triển các dự án quy mô lớn.
Song song với sự thay đổi của quy hoạch là sự dịch chuyển trong hành vi của người mua bất động sản. Nếu giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, nhiều quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì hiện nay, người mua quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, khả năng khai thác thực tế, chất lượng sản phẩm và giá trị sử dụng lâu dài.
Các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận xu hướng dòng tiền tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều hơn là các sản phẩm mang tính đầu cơ đơn thuần.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp và thứ cấp cạnh tranh ngày càng mạnh, lợi thế sẽ thuộc về những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể đưa vào sử dụng ngay và đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư lẫn tích sản dài hạn. Theo ông, yếu tố pháp lý không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua mà còn là nền tảng quan trọng để bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn, nhất là khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh về chất lượng dự án.
Ở góc độ quốc tế, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cũng cho rằng nguồn cung nhà thấp tầng tại khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu sở hữu các tài sản có vị trí tốt vẫn duy trì ổn định. Theo ông, quy hoạch có thể tạo ra những trung tâm mới, nhưng không thể tạo thêm quỹ đất ở khu vực lõi. Chính tính khan hiếm này là yếu tố quan trọng giúp bất động sản trung tâm duy trì giá trị trong dài hạn.
Tuy vậy, các chuyên gia cũng lưu ý rằng vị trí trung tâm và pháp lý hoàn chỉnh không đồng nghĩa với việc bất động sản sẽ gia tăng giá trị trong mọi giai đoạn của thị trường. Hiệu quả đầu tư vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng tài chính của người mua, mục tiêu nắm giữ, hiệu quả khai thác tài sản cũng như diễn biến cung - cầu ở từng thời điểm.
Nói cách khác, tính khan hiếm của quỹ đất là một lợi thế quan trọng, nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả đầu tư. Trong bối cảnh Hà Nội bước vào chu kỳ phát triển mới, những tài sản hội tụ đồng thời vị trí trung tâm, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc duy trì giá trị và sức hấp dẫn đối với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
