Thực hiện Nghị quyết về sắp xếp đơn vị hành chính giai đoạn 2023-2025, xã Kiến Thụy (mới) chính thức vận hành với quy mô mở rộng trên nền tảng sáp nhập của thị trấn Núi Đối, các xã Thanh Sơn, Thuận Thiên, Hữu Bằng và một phần xã Kiến Hưng. Sự thay đổi này không đơn thuần là phép cộng cơ học về diện tích hay dân số, mà thực chất là một cuộc "đại phẫu" về không gian phát triển đô thị.
Nếu như trước đây, sự chênh lệch định giá giữa "đất thị trấn" và "đất xã" tạo ra những đứt gãy lớn trong quy hoạch, thì nay, ranh giới đó đang dần bị xóa nhòa bởi mạng lưới giao thông đồng bộ và định hướng phát triển ven sông Đa Độ. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm với thách thức. Khi bảng giá đất nhà nước năm 2026 tăng tiệm cận giá thị trường khiến chi phí đầu vào leo thang, liệu bất động sản tại đây còn là "hấp dẫn" cho nhà đầu tư? Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần đi sâu phân tích từng lát cắt cụ thể của thị trường.
Thị trường giá bất động sản tại xã Kiến Thụy hiện nay vận hành trong bối cảnh pháp lý hoàn toàn mới, được dẫn dắt bởi hai văn bản then chốt: Quyết định 5455/QĐ-UBND của thành phố Hải Phòng, xác định xã Kiến Thụy là vùng đệm đô thị, phát triển hài hòa giữa đô thị sinh thái ven sông Đa Độ và hậu cần logistics cho các khu công nghiệp phía Nam. Nghị quyết 85/NQ-HĐND về Bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, thay đổi lớn nhất trong một thập kỷ qua khi Hải Phòng (cùng các địa phương khác) chuyển sang ban hành bảng giá đất hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm, và quan trọng hơn là việc xác định giá đất tiệm cận thị trường, loại bỏ khung giá đất cũ. Điều này tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của các dự án và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân, buộc thị trường phải thiết lập một mặt bằng giá "thực chất" hơn.
Tác động của quy hoạch hạ tầng giao thông
Hạ tầng giao thông là mạch máu nuôi dưỡng giá trị bất động sản. Tại xã Kiến Thụy (mới), hàng loạt dự án nghìn tỷ đang được triển khai với tốc độ khẩn trương, biến nơi đây thành công trường lớn phía Nam Hải Phòng.
Với cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng (CT.08), trục xương sống liên vùng, cú hích mạnh mẽ nhất cho toàn vùng duyên hải Bắc Bộ. Đoạn qua Hải Phòng dài hơn 7,5km với tổng vốn đầu tư 4.335 tỷ đồng. Dự án dự kiến khởi công vào Quý I/2026, tuyến đường này đi qua địa phận phía Nam Hải Phòng nhưng có các nút giao chiến lược kết nối với đường 361 và 353, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ xã Kiến Thụy đi tỉnh Hưng Yên (khu vực Thái Bình, Nam Định cũ) và cảng Lạch Huyện. Mặc dù không chạy xuyên tâm qua xã Kiến Thụy mới, nhưng CT.08 biến khu vực này thành trạm trung chuyển. Giá đất tại các khu vực đấu nối (như Kiến Minh, Kiến Hải) tăng, tạo hiệu ứng lan tỏa ngược về trung tâm xã Kiến Thụy (nơi cung cấp dịch vụ thương mại, giải trí cho khu vực).
Trong khi đó, tuyến đường nối Tỉnh lộ 354 đến Đường bộ ven biển là dự án trọng điểm nhằm phá thế độc đạo và kết nối các khu công nghiệp, có chiều dài hơn 14km. Tính đến cuối năm 2025, dự án đã đạt 90% khối lượng, các nhà thầu đang gấp rút thi công các lớp thảm nhựa cuối cùng. Đoạn vướng mặt bằng tại xã Kiến Hưng (cũ) đã được giải quyết cưỡng chế/bàn giao vào tháng 11/2025. Tuyến đường này chạy qua khu vực Kiến Hưng (một phần nay thuộc xã Kiến Thụy), trực tiếp nâng hạng giá trị đất đai tại các thôn xóm ven đường từ "đất làng" thành "đất mặt đường".
Tại khu vực đường tỉnh 363 và 361, đoạn kênh Hòa Bình (ĐT.363) với tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng, dài 5,3km, tuyến đường này kết nối xã Kiến Thụy với phường Hưng Đạo, phường Dương Kinh. Việc mở rộng lên 6 làn xe biến đây thành trục "đại lộ" của Kiến Minh - Kiến Thụy, thu hút các dự án nhà ở và kho bãi ven đường. Trong khi đường 361 là trục xương sống của xã Kiến Thụy (mới), đi qua Núi Đối và Đông Phương. Việc nâng cấp tuyến đường này cùng với các dự án chỉnh trang đô thị đã biến hai bên đường thành chuỗi nhà phố thương mại (shophouse) tự phát sầm uất nhất khu vực.
Ngoài ra, dự án cải tạo đường 403 (giai đoạn 2) kết nối từ phà Dương Áo đến kênh Hòa Bình, đi qua khu vực Hữu Bằng và Thanh Sơn (xã Kiến Thụy mới), sau nhiều năm vướng mắc giải phóng mặt bằng (đặc biệt là các hộ dân tại Đông Phương và Hữu Bằng) đã thông tuyến, tạo ra sự liên thông trơn tru giữa các đơn vị hành chính vừa sáp nhập.
Giá bất động sản và xu hướng theo 6 phân khúc trọng điểm
Dữ liệu giao dịch thực tế thu thập từ các sàn giao dịch bất động sản và các nguồn tin địa phương trong Quý IV/2025 và tháng 1/2026, cho thấy bức tranh giá cả thị trường tại xã Kiến Thụy được khắc họa chi tiết như sau:
Với phân khúc đất ở/nhà ở (thổ cư & đất đấu giá) là phân khúc sôi động nhất, chịu tác động kép từ tâm lý sáp nhập và nhu cầu ở thực. Tại khu vực trung tâm (núi Đối cũ - đường 361), giá đất mặt đường 361 duy trì ở mức rất cao, dao động từ 32 - 65 triệu VNĐ/m² tùy vị trí và chiều rộng mặt tiền. Các lô đất diện tích lớn (trên 200m²) có tổng giá trị từ 8 - 17 tỷ đồng, thanh khoản chậm nhưng không giảm giá. Biệt thự/Nhà ở thương mại tại khu vực này được định vị là sản phẩm "giữ tiền" của giới thượng lưu địa phương.
Tại khu vực phát triển mới (Thanh Sơn - Hữu Bằng), đất đấu giá Thanh Sơn (khu Xuân La) và mặt đường lộ 407 đang là "điểm nóng" với mức giá 19 - 32 triệu VNĐ/m². Lợi thế của khu vực này là hạ tầng mới, quy hoạch ô bàn cờ và view sông Đa Độ. Còn tại Hữu Bằng (khu Kim Đới, Tam Kiệt), đất đấu giá và đất mặt ngõ rộng có giá từ 13.5 - 19 triệu VNĐ/m². Đây là mức giá "vừa miếng" cho các nhà đầu tư tầm trung (1.5 - 2 tỷ đồng).
Tới khu vực vùng đệm (như Thuận Thiên), vẫn còn các sản phẩm giá dưới 1 tỷ đồng (trong ngõ nhỏ), đơn giá khoảng 6.7 - 9 triệu VNĐ/m². Đất mặt đường 405 có giá cao hơn, xấp xỉ 19 - 20 triệu VNĐ/m².
Phân khúc đất công nghiệp & kho bãi với sự phát triển của các KCN lân cận như KCN Tân Trào đã kéo theo nhu cầu về đất công nghiệp và kho bãi tại xã Kiến Thụy (vai trò hậu cần).
Với đất nền phụ trợ công nghiệp (Tân Trào lân cận), tại các khu vực quy hoạch dịch vụ KCN có giá dao động từ 13 - 28 triệu VNĐ/m². Mức giá này đã tăng khoảng 15-20% so với năm 2024 do tiến độ hạ tầng đường ven biển. Thị trường ghi nhận giá thuê kho tiêu chuẩn tại khu vực xã Kiến Thụy dao động từ 35.000 - 40.000 VNĐ/m²/tháng. Nhu cầu thuê các kho diện tích 500-1.000m² để làm kho trung chuyển hàng tiêu dùng đang tăng lên.
Trong phân khúc đất dịch vụ & thương mại, các Kiot chợ Núi Đối là "gà đẻ trứng vàng" của tiểu thương, giá chuyển nhượng quyền kinh doanh hoặc mua bán các căn shophouse/kiot quanh chợ rất cao và khan hiếm. Các tin rao bán kiot/cửa hàng thương mại tại khu vực trung tâm này thường có giá từ 3 - 9 tỷ VNĐ tùy vị trí. Còn giá thuê nhà mặt đường để kinh doanh tại trục đường 361 hoặc khu vực Núi Đối dao động từ 10 - 25 triệu VNĐ/tháng, tùy thuộc vào diện tích và vị trí căn góc hay căn thường.
Về đất/nhà cho thuê (nhà trọ & văn phòng), do dòng người lao động đổ về các dự án hạ tầng và KCN lân cận thúc đã có xu hướng thúc đẩy thị trường nhà trọ. Tại các khu vực sáp nhập như Thanh Sơn, Hữu Bằng, mô hình xây nhà trọ trên đất thổ cư bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, thị trường này chưa chuyên nghiệp hóa, chủ yếu là hộ gia đình tự phát.
Đối với Dự án Nhà ở thương mại & Khu đô thị mới, dự án đáng chú ý nhất là Khu đô thị mới tại khu vực phường Hưng Đạo, xã Kiến Minh và xã Kiến Thụy, với quy mô tổng vốn đầu tư lên tới 23.218 tỷ đồng. Đây là dự án "nghìn tỷ" lớn nhất khu vực này, đã khởi công trong vào tháng 5/2025. Dự án này sẽ nâng tầm hoàn toàn bộ mặt đô thị phía Bắc của xã Kiến Thụy (phía giáp phường Hưng Đạo), tạo ra nguồn cung nhà ở cao cấp mà thị trường địa phương đang thiếu hụt.
Riêng đối với nhà ở xã hội (NOXH), phân khúc đang được chính quyền đặc biệt quan tâm trong quy hoạch mới. Theo đề xuất xây dựng dự án Khu dân cư nông thôn Thụy Hương vào tháng 9/2025, đã có định hướng mục tiêu dành quỹ đất phát triển NOXH cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân KCN. So sánh với các dự án NOXH khác tại Hải Phòng, NOXH tại xã Kiến Thụy được kỳ vọng sẽ có mức giá mềm hơn do chi phí đất đầu vào thấp hơn, giải quyết bài toán an cư cho lao động tại chỗ.
Giá thị trường chi tiết của 8 vị trí tiêu biểu tại xã Kiến Thụy, tháng 1/2026
Để cung cấp cái nhìn trực quan, dưới đây là tổng hợp dữ liệu giá tại 8 vị trí dọc theo các trục giao thông huyết mạch của xã Kiến Thụy (mới).
Quy hoạch hạ tầng 6 tuyến đường trọng yếu định hình tương lai
Theo quy hoạch sử dụng đất và các quyết định đầu tư công, dưới đây là chi tiết 6 tuyến đường và công trình giao thông sẽ thay đổi diện mạo xã Kiến Thụy trong giai đoạn 2026-2030:
Cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng (CT.08): Dù đi qua khu vực rìa phía Nam, nhưng các nút giao kết nối sẽ biến đường 361 thành trục dẫn chính, tăng lưu lượng giao thông thương mại qua trung tâm xã Kiến Thụy.
Đường tỉnh 363 (mở rộng): Tuyến đường chiến lược kết nối trực tiếp xã Kiến Thụy với phường Hưng Đạo, phường Dương Kinh và trung tâm thành phố Hải Phòng. Đoạn qua khu vực Thanh Sơn đang trở thành trục đô thị mới với quỹ đất hai bên đường được săn đón mạnh mẽ.
Đường nối tỉnh lộ 354 - Đường bộ ven biển: Tuyến đường dài 14km này khi hoàn thiện 100% vào đầu năm 2026 sẽ tạo ra vành đai giao thông khép kín, giảm tải cho QL10 và thu hút lao động về sinh sống tại xã Kiến Thụy.
Đường tỉnh 361 (cải tạo & chỉnh trang): Tiếp tục được nâng cấp hệ thống thoát nước, vỉa hè và chiếu sáng đoạn qua khu vực Núi Đối và Đông Phương để xứng tầm với vị thế trung tâm hành chính mới.
Đường 403 (giai đoạn 2): Hoàn thiện đoạn từ phà Dương Áo đến kênh Hòa Bình, giải quyết điểm nghẽn giao thông tại khu vực Hữu Bằng - Thanh Sơn, kết nối các khu dân cư ven sông Đa Độ.
Cầu vượt sông Đa Độ (quy hoạch): Nằm trong tầm nhìn quy hoạch kết nối phường Hưng Đạo và xã Kiến Thụy. Cây cầu này khi thành hình sẽ là cú hích cuối cùng xóa bỏ khoảng cách địa lý, biến xã Kiến Thụy thực sự trở thành sân sau của đô thị lõi Hải Phòng.
Khuyến nghị dành cho nhà đầu tư/người mua trong 3 tháng tới (Quý 1/2026)
Dựa trên phân tích dữ liệu và bối cảnh vĩ mô, dưới đây là các khuyến nghị về thị trường bất động sản tại khu vực xã Kiến Thụy:
Về tâm lý thị trường, sẽ có sự thận trọng nhất định trong những tháng đầu năm 2026 khi người dân và nhà đầu tư làm quen với Bảng giá đất mới. Việc loại bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng tăng lên, làm giảm số lượng giao dịch đầu cơ ngắn hạn. Tuy nhiên, điều này lại củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư dài hạn vào tính minh bạch và pháp lý của thị trường.
Về xu hướng giá, trong phân khúc cao (mặt đường 361, Núi Đối) giá sẽ đi ngang. Khả năng tăng đột biến là thấp do mức giá nền đã cao. Đối với phân khúc tầm trung (Thanh Sơn, Hữu Bằng), có xu hướng tăng trưởng nhẹ 5 - 8%. Đây là vùng trũng giá thu hút dòng tiền từ các các nhà đầu tư (nội thành Hải Phòng và các vùng lân cận) đang tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn và có tiềm năng tăng vốn nhờ hạ tầng (đường 363, 403). Ở phân khúc đất nông nghiệp/đất vườn, giao dịch sẽ trầm lắng do lo ngại về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng cao theo bảng giá mới.
Về thanh khoản, sẽ có sự chững lại (đi ngang) trong tháng 2 và tháng 3/2026. Nguyên nhân do tâm lý "nghe ngóng" của nhà đầu tư trước cách tính thuế phí mới và thời gian cận Tết Nguyên Đán.
Về nguồn cung, đất đấu giá (pháp lý sạch) sẽ tiếp tục là "hàng hot". Các dự án như Khu dân cư Thụy Hương nếu có thông tin mở bán mới sẽ thu hút sự quan tâm lớn.
Xã Kiến Thụy mới được thành lập là bước đi chiến lược trong quy hoạch tổng thể thành phố Hải Phòng mới. Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm "đãi cát tìm vàng" để rà soát pháp lý và lựa chọn những vị trí đón đầu quy hoạch hạ tầng, tránh các lô đất chờ tách thửa vì quy định tách thửa mới của Luật Đất đai 2024 đang siết chặt hơn. Tính minh bạch từ Bảng giá đất mới và các cơ chế tháo gỡ khó khăn từ Trung ương sẽ là bảo chứng cho sự phát triển bền vững của khu vực này.
Mời bạn đọc đón xem "Thị trường BĐS Hải Phòng: Xã Kiến Thụy, cập nhật tháng 2/2026" với những thông tin mới nhất về giá thị trường ngay sau Tết Nguyên đán Bính Ngọ 2026.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
