Trong bức tranh đó, chung cư nổi lên là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục toàn thị trường. Ngược lại, đất nền vẫn nhạy cảm với lãi suất, chính sách và tâm lý đầu cơ; còn nhà riêng ghi nhận diễn biến trái chiều giữa hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2026”, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, tốc độ phục hồi tại TP.HCM đang khả quan hơn Hà Nội. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tại khu vực TP.HCM cũ tăng 4%, TP.HCM mới tăng 1%, trong khi mức độ quan tâm tại Hà Nội vẫn chưa trở lại mốc ghi nhận vào tháng 12/2025.
Chung cư trở thành tâm điểm, xu hướng đô thị chạy theo hạ tầng ngày càng rõ
Trong tất cả các loại hình, chung cư là phân khúc nổi bật nhất về mức độ quan tâm. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3/2026, nhu cầu tìm kiếm chung cư tại nhiều khu vực tăng từ 4% đến 7% so với tháng 12/2025, cao hơn đáng kể so với đất nền, nhà riêng hay nhà phố thương mại.
Đà phục hồi này không chỉ đến từ nhu cầu tìm kiếm mà còn được củng cố bởi kỳ vọng thanh khoản. Theo khảo sát môi giới, chung cư là phân khúc được đánh giá có khả năng giao dịch tốt nhất trong 6 tháng tới.
Trong đó, cấu trúc người mua cũng đã thay đổi mạnh. Khảo sát quý I/2026 cho thấy 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, 30% mua đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Trong những giai đoạn nóng sốt trước đây, tỷ lệ mua chung cư để đầu cơ từng lên tới 30% - 40%.
Sự thay đổi này cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ trưởng thành hơn, nơi nhu cầu ở thực chiếm ưu thế và dòng tiền ngắn hạn giảm đáng kể.
Trong bối cảnh lãi suất vẫn biến động và người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, giá bán chung cư vẫn giữ được sự ổn định. Quý I/2026, giá rao bán trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 87 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM cũ ở mức 69 triệu đồng/m2. Mức tăng chỉ dao động 1,5% - 2,4% theo quý, cho thấy khả năng giữ giá tốt nhờ lực cầu bền vững.
Không chỉ phản ánh xu hướng sản phẩm, dữ liệu thị trường còn cho thấy mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD) ngày càng rõ nét.
Tại Hà Nội, cấu trúc phát triển đang xoay quanh mô hình “vành đai - qua sông”, với nguồn cung mở rộng từ khu nội đô dọc các tuyến vành đai 2, vành đai 3 sang khu Đông và khu Tây. Trong khi đó, TP.HCM chứng kiến nguồn cung mới tập trung ở khu vực cận trung tâm, đặc biệt dọc Quốc lộ 13 và các khu vực như Quận 2, Quận 9, Quận 7 cũ.
Điều này cho thấy các dự án mới không còn phát triển dàn trải mà đang bám sát các trục giao thông lớn, nơi có khả năng kết nối nhanh, thu hút dân cư và tạo giá trị tăng thêm trong dài hạn.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, xu hướng dịch chuyển vùng quan tâm của người mua TP.HCM cũng rất rõ rệt. Tỷ trọng tìm kiếm tại các khu vực quanh Vành đai 3, gồm Thủ Đức, Quận 12, Bình Tân, Nhà Bè, cùng Dĩ An và Thuận An, đã tăng từ 39% năm 2023 lên 46% trong quý I/2026.
Trong khi đó, người Hà Nội lại có xu hướng mở rộng danh mục ra các tỉnh thành khác. Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống còn 76% quý I/2026. Các địa phương được quan tâm nhiều nhất là Hưng Yên, Hải Phòng ở phía Bắc; Đà Nẵng và Khánh Hòa ở miền Trung.
Đất nền chững lại, nhà riêng Hà Nội - TP.HCM đi hai hướng khác nhau
Nếu chung cư là điểm sáng thì đất nền tiếp tục thể hiện độ nhạy cảm cao với các biến động kinh tế và chính sách.
Theo Batdongsan.com.vn, trong khoảng ba năm gần đây, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới, mở hạ tầng hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, tín dụng siết lại hoặc xuất hiện biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng.
Dù thanh khoản giảm, mặt bằng giá đất nền chưa điều chỉnh sâu. Trong nhiều khu vực, giá chủ yếu đi ngang thay vì giảm mạnh, cho thấy kỳ vọng của người bán vẫn cao, trong khi người mua ngày càng dè dặt hơn.
Tại quý I/2026, TP.HCM cũ ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm 5% so với cuối năm trước. Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.
Về giá bán, đất nền Hà Nội đạt trung bình 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m2 của quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước. Tại TP.HCM cũ, giá giữ nguyên quanh 68 triệu đồng/m2, tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 đầu năm 2025.
Trong khi miền Bắc và miền Nam giảm nhiệt, miền Trung lại nổi lên như điểm sáng mới. Nhiều địa phương ghi nhận mức độ quan tâm đất nền tăng từ 10% đến 28%, đặc biệt tại Đà Nẵng và Khánh Hòa, nơi xuất hiện làn sóng mở bán từ các chủ đầu tư lớn.
Ở phân khúc nhà riêng, thị trường đang diễn biến trái chiều giữa Hà Nội và TP.HCM.
Tại TP.HCM cũ, mức độ quan tâm nhà riêng tăng khoảng 7% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, Hà Nội vẫn thấp hơn khoảng 22%.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng giá. Tại Hà Nội, giá nhà riêng đã tăng liên tục suốt một năm qua, thậm chí một số khu vực tăng 20% - 30%, khiến sức mua có dấu hiệu chững lại.
Ngược lại, TP.HCM sau giai đoạn tăng nóng năm 2025 đã xuất hiện điều chỉnh nhẹ trong quý I/2026, giúp thị trường hấp dẫn hơn với người mua ở thực.
Một số khu vực như Quận 5, Tân Bình và Quận 8 ghi nhận giá giảm từ 1% - 7%, trong khi mức độ quan tâm lại tăng 8% - 15%. Điều này cho thấy khi giá trở nên hợp lý hơn, lực cầu có thể quay lại rất nhanh.
Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, diễn biến trái chiều giữa hai thành phố cũng khẳng định yếu tố giá đang đóng vai trò quyết định đối với nhu cầu. Khi giá tăng quá nhanh, ngay cả phân khúc có nhu cầu ở thực lớn như nhà riêng cũng khó duy trì sức hút.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
