Quy hoạch, hạ tầng và minh bạch thông tin tái định hình thị trường
Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng bất động sản Việt Nam đang hình thành một chu kỳ phát triển mới với bốn động lực chính gồm quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực. Theo ông Tuấn, ba thay đổi lớn đang diễn ra đồng thời và tạo nên diện mạo mới của thị trường.
Trước hết, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, góp phần tái phân bổ cả nguồn cung lẫn lực cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, các quy hoạch dài hạn cùng hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hay cao tốc liên vùng đang từng bước thay đổi bản đồ phát triển bất động sản. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực lõi trung tâm như trước, nguồn cung mới đang dịch chuyển sang các khu vực cận trung tâm, đô thị vệ tinh và các hành lang phát triển mới.
Bên cạnh đó, thị trường cũng bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ hơn. Các chính sách về chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu thị trường, chứng chỉ hành nghề và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Theo Batdongsan.com.vn, những thay đổi này có thể chưa tạo ra tác động rõ rệt đến thanh khoản trong ngắn hạn nhưng sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.
Đáng chú ý, thị trường đang phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc. Nếu giai đoạn 2021-2022 chứng kiến nhiều loại hình cùng tăng giá thì đến năm 2026, diễn biến đã có sự khác biệt đáng kể.
Dữ liệu thị trường quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đáng kể so với đất nền (23%), nhà riêng (22%), trong khi nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.
Sự phân hóa này không chỉ diễn ra giữa các loại hình mà còn xuất hiện ngay trong cùng một phân khúc. Với chung cư, các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, kết nối hạ tầng tốt và hệ thống tiện ích hoàn thiện sẽ có sức hút vượt trội so với những dự án xa trung tâm, kết nối hạn chế hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Tương tự, đối với đất nền, những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư thực và quy hoạch rõ ràng sẽ có lợi thế hơn so với các khu vực chỉ tăng giá dựa trên kỳ vọng.
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy sự dịch chuyển nguồn cung đã diễn ra từ nhiều năm trước. Tại TP.HCM, từ năm 2019, nguồn cung mới bắt đầu mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm, tập trung nhiều hơn tại khu Đông và các đô thị mở rộng theo các hành lang metro, vành đai và cao tốc.
Đến 6 tháng đầu năm 2026, tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% lên khoảng 33%, trong khi nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%. Ngược lại, khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.
Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng diễn ra khi nguồn cung mở rộng dọc theo các tuyến vành đai, các đại đô thị và các trục kết nối mới. Tỷ trọng nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong nửa đầu năm 2026, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%, trong khi tỷ trọng nguồn cung tại khu vực lõi trung tâm tiếp tục thu hẹp.
Người mua ưu tiên giá trị sử dụng, chung cư dẫn dắt thị trường
Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, cùng với sự thay đổi của nguồn cung, vai trò của hạ tầng cũng đang chuyển biến rõ rệt. Nếu trước đây hạ tầng chủ yếu được xem là yếu tố tạo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay đây đã trở thành tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực của bất động sản.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% môi giới cho biết khách hàng "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" các dự án nằm gần metro, đường vành đai, cầu hoặc các công trình hạ tầng trọng điểm. Không chỉ vậy, 91% môi giới cho biết người mua sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm, trong đó mức chấp nhận phổ biến nhất là cao hơn từ 5-10%.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn lưu ý người mua và nhà đầu tư cần đánh giá kỹ từng dự án thay vì chỉ dựa vào yếu tố "gần hạ tầng". "Không phải bất động sản 'gần hạ tầng' đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự là sản phẩm nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn", ông Tuấn chia sẻ
Song song với đó, hành vi của người mua cũng đang thay đổi đáng kể khi ưu tiên ngày càng lớn dành cho nhu cầu sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá. Tại Hà Nội, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Còn tại TP.HCM, chung cư tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhiều nhất, duy trì tỷ trọng 34-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền chỉ khoảng 13-14%.
Kỳ vọng của giới môi giới cũng phản ánh xu hướng này. Có 53% môi giới đánh giá chung cư sẽ là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, vượt xa nhà riêng (25%), đất nền (11%), nhà mặt phố (7%), bất động sản nghỉ dưỡng (3%) và biệt thự (2%).
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 66% người mua chung cư trong nửa đầu năm 2026 nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, tăng so với mức 64% cùng kỳ năm trước. Trong nhóm mua để đầu tư chiếm 34%, phần lớn hướng đến mục tiêu cho thuê (67%), còn 17% lựa chọn tích sản.
Điều này cũng được phản ánh qua các tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Kết quả khảo sát cho thấy 60% người mua coi chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố quan trọng, 54% quan tâm đến thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân, trong khi 18% quan tâm đến thiết kế mặt bằng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
