Thị trường căn hộ bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng mạnh
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy giá căn hộ tại các đô thị lớn đang có sự phân hóa rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.
Theo dữ liệu Chỉ số giá VARS, nếu lấy quý I/2019 làm mốc so sánh, Hà Nội vẫn là địa phương ghi nhận mức tăng giá căn hộ cao nhất cả nước khi mặt bằng giá đã tăng khoảng 97%. Tuy nhiên, sau chu kỳ tăng mạnh trong những năm gần đây, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh.
So với cuối năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội hiện thấp hơn khoảng 7%, phản ánh quá trình tự điều chỉnh của thị trường sau khi nhiều dự án thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian ngắn.
Theo VARS IRE, áp lực điều chỉnh tập trung chủ yếu ở những dự án từng ghi nhận mức tăng giá lớn, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc cao cấp hoặc do một số chủ đầu tư nước ngoài phát triển.
Khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao, nhiều nhà đầu tư phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại, buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.
Trong khi đó, những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu an cư và khai thác cho thuê vẫn duy trì lượng giao dịch tích cực, cho thấy sức cầu thực vẫn là nền tảng của thị trường.
Khác với Hà Nội, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục duy trì mức tăng giá ổn định. Theo VARS IRE, giá bán bình quân tại TP.HCM tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Mức tăng không lớn nhưng phản ánh xu hướng phát triển cân bằng hơn khi nguồn cung từng bước được cải thiện, đồng thời nhu cầu mua để ở tiếp tục giữ vai trò chủ đạo.
Đà Nẵng cũng ghi nhận diễn biến tích cực với mức tăng khoảng 5% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, phần lớn mức tăng diễn ra trong quý I/2026, trước khi thị trường dần ổn định trong quý II.
Theo đánh giá của các chuyên gia, diễn biến tại TP.HCM và Đà Nẵng cho thấy mặt bằng giá đang được hình thành trên cơ sở cung - cầu thực tế thay vì những đợt tăng nóng do tâm lý đầu cơ. Đây được xem là tín hiệu tích cực, giúp thị trường duy trì sự ổn định và hạn chế những biến động mạnh về giá như các chu kỳ trước.
Giá trị khai thác trở thành yếu tố quyết định
Bên cạnh diễn biến giá bán, VARS IRE cũng ghi nhận sự thay đổi đáng kể trong tiêu chí lựa chọn bất động sản của cả người mua và nhà đầu tư.
Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá là yếu tố chi phối các quyết định đầu tư, thì hiện nay khả năng khai thác, nhu cầu sử dụng thực tế và tính thanh khoản đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn.
Những dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng xây dựng tốt, hệ thống tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân ổn định tiếp tục duy trì sức hút trên thị trường, bất chấp xu hướng điều chỉnh tại một số phân khúc.
Ngược lại, các sản phẩm từng được đẩy giá quá cao hoặc thiếu khả năng khai thác thực tế đang chịu áp lực giảm thanh khoản và phải điều chỉnh giá để tìm kiếm người mua.
Theo VARS IRE, quá trình điều chỉnh hiện nay không phản ánh sự suy giảm của thị trường mà là bước tái cân bằng cần thiết sau nhiều năm tăng trưởng nhanh.
Trong bối cảnh nhu cầu ở thực ngày càng đóng vai trò trung tâm, mặt bằng giá bất động sản sẽ được định hình bởi chất lượng sản phẩm, hiệu quả khai thác và giá trị sử dụng thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Các chuyên gia nhận định, xu hướng này sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới, đồng thời tạo lợi thế cho các chủ đầu tư chú trọng chất lượng dự án và giá trị sử dụng lâu dài.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
