Theo các chuyên gia của Chứng khoán MB (MBS), chu kỳ mới sẽ chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ, trong đó nhu cầu ở thực, chất lượng dự án và chính sách bán hàng sẽ quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.
Thanh khoản suy giảm, tồn kho gia tăng
Trong báo cáo nghiên cứu mới công bố, các chuyên gia phân tích của CTCP Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng khi chịu tác động đồng thời từ lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới và tâm lý chờ đợi của người mua trước các thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng.
Dữ liệu được MBS tổng hợp từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2026, tổng lượng giao dịch đất nền, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng hàng tồn kho tăng 28% so với đầu năm. Điều này phản ánh sức cầu trên thị trường vẫn còn yếu, dù nguồn cung đã có dấu hiệu phục hồi ở một số phân khúc.
Theo MBS, một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản giảm là mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1 - 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, kéo theo chi phí vốn tăng đối với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.
Ngoài yếu tố tín dụng, việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội, cũng khiến nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền ngay.
Bên cạnh lãi suất, mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao được xem là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ của thị trường.
Theo MBS, trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng khoảng 24% so với cùng kỳ năm trước, trong khi TP.HCM ghi nhận mức tăng tới 40%. Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ trung cấp và bình dân, nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn khan hiếm.
Chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất và các khoản đầu vào tăng cũng tiếp tục tạo áp lực lên giá bán.
Việc giá nhà liên tục leo thang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và trung bình khá ngày càng khó khăn.
Theo số liệu của MBS, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ còn khoảng 70%, giảm đáng kể so với mức gần 100% của năm 2025. Trong khi đó, TP.HCM đạt khoảng 77%, cải thiện so với mức 66% trước đó nhờ xuất hiện thêm nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp.
Tuy nhiên, MBS cho rằng mức cải thiện này có thể chỉ mang tính ngắn hạn nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao và giá nhà chưa giảm.
Chu kỳ mới sẽ chịu tác động mạnh từ lãi suất và quy hoạch
Nhìn về giai đoạn 2026 - 2027, MBS nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh mới khi nguồn cung gia tăng nhưng thanh khoản vẫn chịu áp lực lớn.
Sau khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động từ cuối năm 2025, nguồn cung trên thị trường đã cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định để chờ mức giá hợp lý hơn.
Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh quyết liệt hơn, đặc biệt thông qua các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc ưu đãi tài chính nhằm kích cầu.
Bên cạnh yếu tố tín dụng, MBS đánh giá quy hoạch và đầu tư hạ tầng sẽ là biến số quan trọng định hình dòng vốn trên thị trường trong hai năm tới.
Tại Hà Nội và TP.HCM, việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, các tuyến metro, đường vành đai cùng quá trình mở rộng không gian đô thị được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, các thay đổi này cũng khiến nhiều nhà đầu tư tiếp tục giữ tâm lý chờ đợi để xác định những khu vực thực sự hưởng lợi từ hạ tầng.
Ở góc độ nguồn cung, MBS dự báo thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mới nhờ sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội và các khu đô thị tại vùng ven.
Chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được kỳ vọng sẽ giúp nguồn cung phân khúc này tăng khoảng 40% so với cùng kỳ, đồng thời bổ sung thêm nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.
Đối với Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới được dự báo tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn 2026 - 2027. Tuy nhiên, tốc độ tiêu thụ khó theo kịp lượng hàng mở bán khi lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.
Tại TP.HCM, sau khi mở rộng địa giới hành chính, nguồn cung căn hộ cũng sẽ tiếp tục gia tăng từ nhiều dự án quy mô lớn. Tuy vậy, khả năng hấp thụ được dự báo chậm lại do mặt bằng giá vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua.
MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại khu vực phía Nam có thể chỉ dao động khoảng 65 - 75%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 85% của năm 2025.
Đối với phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung sẽ được bổ sung từ các đại đô thị mới. Tuy nhiên, dưới áp lực của lãi suất cao, hiệu quả khai thác cho thuê chưa hấp dẫn và hoạt động đầu cơ suy giảm, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này có thể giảm xuống còn khoảng 50 - 60%.
Theo các chuyên gia MBS, những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn, trong đó nhu cầu ở thực sẽ dần thay thế vai trò dẫn dắt của dòng tiền đầu cơ. Các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá phù hợp, chính sách tài chính linh hoạt và hưởng lợi từ hạ tầng sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn trong chu kỳ phát triển mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
