Các chuyên gia nhận định thị trường đang dần ổn định hơn so với giai đoạn trước, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn liên quan đến cấu trúc nguồn cung, mặt bằng giá và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Những yếu tố này đang tạo ra các thách thức lớn đối với sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường trong thời gian tới.
Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn lệch pha nhu cầu thực
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm gần đây thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu cân bằng hơn về mặt nguồn cung sau thời gian dài thiếu hụt.
Trong năm 2025 được ghi nhận là năm có mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025. Số lượng sản phẩm mới được tung ra thị trường tăng đáng kể, góp phần cải thiện tình trạng mất cân đối kéo dài trước đó.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung này chủ yếu tập trung ở phân khúc bất động sản có giá trị cao. Cấu trúc sản phẩm trên thị trường vẫn chưa phản ánh đúng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân.
Theo thống kê từ VARS, gần 40% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 là các sản phẩm thấp tầng có giá cao. Bên cạnh đó, khoảng 42% nguồn cung là căn hộ chung cư có mức giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông.
Trong đó, tại hai đô thị lớn là TP.Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới mở bán trên thị trường có giá trên 80 triệu đồng mỗi mét vuông. Thực tế này khiến phân khúc nhà ở có giá phù hợp vốn phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân gần như vắng bóng trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Trong khi đó, ở phía cầu, dù vẫn tồn tại một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn, phần lớn nhu cầu bất động sản hiện nay đến từ các động lực nền tảng của nền kinh tế.
Các yếu tố như đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông, mở rộng không gian đô thị và sự dịch chuyển dân cư đang tạo ra nhu cầu nhà ở ổn định trong trung và dài hạn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, từ cuối năm 2025 đến nay, hiện tượng tăng giá nóng trên diện rộng gần như không còn xuất hiện. Các đợt tăng giá mang tính đầu cơ tại một số khu vực cũng đã được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản giảm xuống. Trên thực tế, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Nhiều dự án căn hộ mới tiếp tục được chào bán với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Trong bối cảnh đó, thanh khoản của thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm nhẹ và xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.
Dòng tiền trên thị trường hiện nay không còn phân bổ đồng đều như trước mà tập trung chủ yếu vào những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực.
Ngược lại, các dự án có vị trí kém thuận lợi, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc vướng mắc pháp lý đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về lượng giao dịch. Diễn biến này khiến thị trường hình thành hai thái cực rõ rệt: một bên là các dự án có chất lượng tốt vẫn duy trì được giao dịch ổn định, trong khi nhiều dự án yếu kém gần như rơi vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch quan trọng về logic vận hành. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường chủ yếu dựa vào kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng mạnh trong tương lai, thì hiện nay yếu tố được quan tâm nhiều hơn là khả năng khai thác thực tế của tài sản.
“Thị trường đang chuyển từ logic ‘kỳ vọng tăng giá’ sang logic ‘hiệu quả khai thác, giá trị sử dụng và dòng tiền thực’”, ông Đính nhận định.
Áp lực chi phí vốn và chi phí đầu vào gia tăng
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản cũng đang phải đối mặt với nhiều áp lực mới. Một trong những yếu tố tác động rõ rệt nhất là xu hướng gia tăng của lãi suất.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc lãi suất tăng là phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống tài chính - ngân hàng và mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, diễn biến này lại tạo ra áp lực lớn đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, chi phí vốn tăng khiến áp lực tài chính lớn hơn, buộc nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại chiến lược kinh doanh, đồng thời điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí.
Ở phía nhà đầu tư cá nhân, chi phí vay vốn cao hơn khiến nhiều người buộc phải thu hẹp quy mô đầu tư hoặc trì hoãn kế hoạch mua bất động sản.
Trong khi đó, người mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm chưa sở hữu nhà ở cũng gặp nhiều khó khăn hơn khi chi phí vay mua nhà tăng lên đáng kể. Không chỉ chịu áp lực từ chi phí vốn, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với chi phí đầu vào cao.
Các khoản chi như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và các chi phí liên quan đến phát triển dự án vẫn duy trì ở mức cao. Điều này khiến cấu trúc giá thành của bất động sản gần như bị “đóng cứng” ngay từ đầu vào.
Hệ quả là thị trường đang rơi vào một nghịch lý: giá bất động sản khó giảm do chi phí phát triển dự án cao, trong khi sức mua lại suy yếu vì chi phí vay vốn tăng.
Sự giằng co này khiến thị trường rơi vào trạng thái “kẹt hai đầu”, khi giá bán khó giảm nhưng thanh khoản cũng khó cải thiện.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, phân khúc này có thể đóng vai trò như một “trụ cột trung gian” trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.
Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ góp phần điều chỉnh lại cấu trúc nguồn cung mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị lớn, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
