Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội và giải quyết bài toán an cư cho người thu nhập thấp, nhiều chuyên gia cho rằng cần tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế, tín dụng và cấu trúc thị trường.
Nguồn cung tăng mạnh, tín dụng vẫn còn dư địa lớn
Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 737 dự án NOXH đang triển khai với quy mô hơn 701.000 căn hộ, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, gần 200 dự án đã hoàn thành với hơn 170.000 căn; hơn 200 dự án đang xây dựng với quy mô trên 214.000 căn; và hơn 300 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Riêng năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn hộ, vượt kế hoạch đề ra. Nhiều địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương hay Đồng Nai đã chủ động quỹ đất, đẩy nhanh thủ tục đầu tư, góp phần cải thiện đáng kể nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.
Bước sang năm 2026, mục tiêu phát triển NOXH được nâng lên gần 159.000 căn, tăng khoảng 1,5 lần so với năm trước. Tuy nhiên, với khoảng 220 dự án đang triển khai, quy mô gần 215.000 căn, nguồn cung thực tế đã vượt kế hoạch năm. Chỉ trong hai tháng đầu năm, thêm 28 dự án với khoảng 21.000 căn được khởi công, cho thấy đà tăng trưởng rõ rệt của phân khúc này.
Bên cạnh đó, dòng vốn tín dụng cho NOXH cũng đang được duy trì theo hướng ưu tiên. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực này hiện đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội chiếm hơn 25.000 tỷ đồng, phần còn lại đến từ các ngân hàng thương mại.
Trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho NOXH theo Nghị quyết 33/NQ-CP, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 20.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 17% quy mô chương trình. Dù mức cam kết tăng mạnh so với cuối năm 2024, phần vốn chưa giải ngân vẫn còn rất lớn, cho thấy dư địa tín dụng vẫn rộng mở.
Để thúc đẩy dòng vốn, cơ quan quản lý tiền tệ đã áp dụng nhiều cơ chế hỗ trợ như không tính khoản vay thuộc chương trình vào hạn mức tăng trưởng tín dụng, đồng thời giữ ổn định mặt bằng lãi suất. Hiện lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư khoảng 6,1%/năm, còn người mua nhà khoảng 5,6%/năm được đánh giá là mức ưu đãi so với thị trường.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy tốc độ giải ngân vẫn chưa theo kịp tiến độ triển khai dự án. Một trong những nguyên nhân là điều kiện vay vốn, thủ tục và khả năng hấp thụ vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua còn hạn chế.
Trong bối cảnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cần tiếp tục “mở khóa” dòng vốn bằng các chính sách linh hoạt hơn. Hiệp hội đề xuất giảm lãi suất vay mua NOXH xuống khoảng 4,8%/năm, đồng thời xây dựng cơ chế tín dụng dài hạn với lãi suất 6-7%/năm trong 10-12 năm để hỗ trợ người thu nhập trung bình, nhóm đối tượng hiện đang gặp khó khăn lớn trong tiếp cận nhà ở.
Gỡ điểm nghẽn thể chế, mở rộng phân khúc nhà ở giá phù hợp
Theo HoREA, thị trường hiện tồn tại nghịch lý khi nhà ở cao cấp dư thừa, trong khi NOXH và nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Để giải quyết tình trạng này, hiệp hội kiến nghị phát triển thêm phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp (khoảng 2-5 tỷ đồng/căn) như một “trụ cột bổ sung” bên cạnh NOXH. Đồng thời, cần có chính sách tín dụng ưu đãi riêng cho nhóm người thu nhập trung bình, đối tượng không đủ điều kiện mua NOXH nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại.
Theo HoREA đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp quốc gia và địa phương để tạo nguồn vốn trung và dài hạn ổn định, giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.
Hiệp hội cũng đề xuất rút ngắn thủ tục đầu tư dự án NOXH xuống còn 6-12 tháng thông qua cơ chế “một cửa liên thông”, thay vì kéo dài 2-3 năm như hiện nay. Đây được xem là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung thực tế thay vì chỉ dừng ở mục tiêu kế hoạch.
Đối với doanh nghiệp, HoREA cho rằng cần có ưu đãi thực chất hơn như miễn, giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và nới cơ chế lợi nhuận. Đồng thời, cần cho phép chủ đầu tư NOXH được tiếp cận vốn vay ưu đãi tương tự người mua nhà để tăng khả năng triển khai dự án.
Theo HoREA đề xuất cho phép tăng mật độ xây dựng và chiều cao công trình NOXH nhằm giảm giá thành mỗi căn hộ. Bên cạnh đó, hiệp hội kiến nghị phát triển các khu NOXH độc lập, quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, thay vì phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại.
HoREA nhấn mạnh cần bảo đảm quỹ đất dành riêng cho NOXH, không cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại, nhằm tránh làm suy giảm nguồn cung trong dài hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
