"Nhịp nghỉ" trước chu kỳ mới
Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ năm 2024 đến đầu năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản ở nhiều phân khúc giảm tốc, lượng giao dịch không còn sôi động như trước, trong khi cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng nghe ngóng thay vì xuống tiền ngay.
Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, phân khúc nhà liền thổ, đất ở và bất động sản thổ cư đều ghi nhận thời gian giao dịch kéo dài hơn. Nhiều khách hàng đã khảo sát, thương lượng giá nhưng vẫn tạm hoãn quyết định, chờ thêm thông tin về quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển của từng khu vực. Sau nhiều đợt tăng giá liên tiếp, tâm lý "mua nhanh kẻo lỡ" dần nhường chỗ cho sự thận trọng.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng đây là trạng thái thường thấy trước các cột mốc quy hoạch quan trọng. Khi thị trường đứng trước một giai đoạn tái cấu trúc, nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi để đánh giá khu vực nào thực sự hưởng lợi, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn.
Dù giao dịch chậm lại, nhu cầu sở hữu bất động sản không hề giảm. Khảo sát của OneHousing đối với khách hàng tại khu vực phía Bắc cho thấy chỉ khoảng 7% người được hỏi chưa có kế hoạch mua nhà. Trong khi đó, 17% dự kiến mua trong vòng dưới 6 tháng, 41% lên kế hoạch xuống tiền trong 6-12 tháng và 28% dự định mua trong vòng 2-3 năm. Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng có kế hoạch mua trong 6-12 tháng đã tăng từ 32% lên 41% so với cùng kỳ năm trước.
Điều đó cho thấy dòng tiền chưa rời bỏ thị trường mà đang ở trạng thái "chờ đợi". Nhà đầu tư hiện không còn quá quan tâm đến những cơn sốt giá ngắn hạn, mà ưu tiên các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng triển khai thực chất và dư địa tăng trưởng dài hạn. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang lựa chọn dựa trên giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển.
Trong bối cảnh đó, Quy hoạch Thủ đô mở ra một kỳ vọng mới khi xác lập mô hình phát triển đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm chức năng. Thay vì tiếp tục dồn nén dân cư và nguồn lực vào khu vực nội đô, định hướng mới hướng tới phân bổ lại không gian phát triển, tạo động lực cho các khu vực vệ tinh và giảm áp lực lên khu vực trung tâm.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi hạ tầng giao thông, các trung tâm hành chính, khu công nghệ, giáo dục, y tế và dịch vụ được đầu tư đồng bộ tại các cực tăng trưởng mới, dòng dân cư và dòng vốn đầu tư sẽ dịch chuyển theo. Đây không chỉ là câu chuyện mở rộng không gian đô thị, mà còn tạo nền tảng để hình thành các thị trường bất động sản mới với động lực phát triển rõ ràng hơn.
Những khu vực như Đông Anh - Mê Linh - Sóc Sơn, Gia Lâm - Long Biên, Hòa Lạc, Sơn Tây - Ba Vì, Xuân Mai - Chương Mỹ hay Thường Tín - Phú Xuyên vì thế đang được giới đầu tư theo dõi sát. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá trị của những khu vực này sẽ không còn phụ thuộc vào kỳ vọng hay tin đồn như trước, mà được quyết định bởi tiến độ triển khai quy hoạch, hạ tầng và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp cũng như các hoạt động kinh tế.
Nói cách khác, khoảng lặng của thị trường hiện nay không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà là "nhịp nghỉ" trước một chu kỳ phát triển mới. Khi các quy hoạch được hiện thực hóa bằng hạ tầng và các dự án cụ thể, dòng tiền nhiều khả năng sẽ quay trở lại, nhưng theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên những khu vực có nền tảng phát triển bền vững thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Động lực lớn nhất vẫn là nhu cầu ở thực
Sau giai đoạn tăng trưởng nhờ kỳ vọng quy hoạch và hạ tầng, chu kỳ mới của thị trường được dự báo sẽ dựa trên động lực chính là nhu cầu ở thực.
Theo giới phân tích, quy hoạch Thủ đô không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn làm thay đổi cách định giá bất động sản. Nếu trước đây lợi thế chủ yếu nằm ở khoảng cách đến trung tâm, thì trong giai đoạn tới, giá trị tài sản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối giao thông, hệ thống tiện ích, chất lượng dịch vụ công và cơ hội việc làm.
Động lực quan trọng nhất đến từ quy mô dân số. Theo quy hoạch, Hà Nội dự kiến có khoảng 14-15 triệu dân vào năm 2035, 15-16 triệu dân vào năm 2045 và hướng tới khoảng 20 triệu dân trong dài hạn. Điều đó đồng nghĩa chỉ trong khoảng một thập kỷ tới, Thủ đô sẽ đón thêm hàng triệu cư dân mới, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở, trường học, bệnh viện, hạ tầng và các dịch vụ đô thị.
Nếu tính bình quân mỗi hộ có khoảng 3 người, Hà Nội sẽ cần thêm hàng triệu căn hộ và nhà ở để đáp ứng nhu cầu. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp thị trường duy trì dư địa tăng trưởng dài hạn, khác với những giai đoạn tăng giá chủ yếu dựa vào dòng tiền đầu cơ.
Không chỉ đến từ gia tăng dân số, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi quá trình giãn dân khỏi khu vực nội đô, sự mở rộng của các khu công nghệ cao, khu công nghiệp, trường đại học, trung tâm nghiên cứu và sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu. Khi nơi ở ngày càng gắn với nơi làm việc và chất lượng sống, xu hướng lựa chọn bất động sản cũng sẽ thay đổi.
Theo nhiều chuyên gia, người mua hiện nay không còn chỉ quan tâm một khu đất có thể tăng giá bao nhiêu, mà ngày càng chú trọng khả năng khai thác, tính thanh khoản và môi trường sống lâu dài. Những dự án có quy hoạch bài bản, kết nối hạ tầng tốt và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh sẽ có lợi thế rõ rệt so với các khu vực chỉ được "thổi giá" theo thông tin quy hoạch.
Thực tế, ngay sau khi quy hoạch được công bố, một số khu vực nội đô và vùng ven đã xuất hiện hiện tượng tăng giá cục bộ. Nhiều căn nhà trong ngõ vốn rao bán nhiều tháng bắt đầu có thêm người hỏi mua, một số khu tập thể cũ cũng được chào bán với mức giá cao hơn nhờ kỳ vọng cải tạo. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phần lớn diễn biến này vẫn mang tính đón đầu thông tin.
Lịch sử thị trường bất động sản cho thấy, mỗi đợt công bố quy hoạch đều kéo theo những cơn "sóng" ngắn hạn. Song không phải khu vực nào có tên trên bản đồ quy hoạch cũng sẽ nhanh chóng hưởng lợi. Giá trị bất động sản cuối cùng vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng, khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp và mức độ hiện thực hóa các dự án theo quy hoạch.
Đây cũng là lý do giới đầu tư được khuyến nghị thận trọng với những bất động sản nằm trong khu vực dự kiến mở đường, xây dựng công trình công cộng hoặc chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Việc mua bán chỉ dựa trên thông tin truyền miệng hoặc kỳ vọng ngắn hạn có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với rủi ro khi quy hoạch điều chỉnh hoặc tiến độ triển khai kéo dài.
Ở chiều ngược lại, các khu vực vệ tinh được dự báo sẽ trở thành nơi hấp thụ phần lớn nhu cầu nhà ở trong những năm tới. Cùng với quá trình đầu tư hạ tầng và sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn, thị trường sẽ không chỉ có thêm nguồn cung nhà ở trung cấp mà còn phát triển nhiều sản phẩm cao cấp phục vụ chuyên gia, kỹ sư, đội ngũ nghiên cứu và lực lượng lao động chất lượng cao.
Theo các chuyên gia, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Hà Nội sẽ khác với giai đoạn trước. Thay vì dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, thị trường sẽ được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, tốc độ đô thị hóa và quá trình dịch chuyển dân cư. Điều đó cũng đồng nghĩa lợi nhuận sẽ ngày càng thuộc về những nhà đầu tư kiên nhẫn lựa chọn tài sản có pháp lý minh bạch, gắn với quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
