Thị trường căn hộ cao cấp neo giá ở mức cao kỷ lục
Trong quý 4/2025, Hà Nội chứng kiến đà tăng trưởng ấn tượng ở phân khúc căn hộ cao cấp. Theo JLL Việt Nam, khoảng 5.000 căn hộ đã được hấp thụ, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực phía Bắc và Đông thủ đô – nơi các chủ đầu tư tích cực triển khai hoạt động tiền mở bán, đồng thời áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt nhằm thu hút người mua.
Nguồn cung mới trong quý này đạt gần 5.700 căn, đưa tổng nguồn cung cả năm 2025 lên gần 9.400 căn. Mức độ sôi động này đã kéo mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức trung bình 4.300 USD/m², tăng gần 38% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhiều dự án được định vị ở phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá dao động từ 5.000 đến 6.500 USD/m².
Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng mạnh gần 19%, đạt 3.520 USD/m². Những khu vực được săn đón nhất là Tây Hồ Tây và dọc tuyến vành đai 2, nhờ lợi thế quy hoạch và hạ tầng đồng bộ.
Ở TP.HCM, thị trường căn hộ phân khúc cao không kém phần sôi động với 1.736 giao dịch thành công, tăng 33% so với quý 3. Nguồn cung mới đạt 1.826 căn, tăng 47%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc sang trọng, có giá từ 120–150 triệu đồng/m².
Giá sơ cấp tại TP.HCM đạt 5.099 USD/m², tăng nhẹ gần 2% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp tăng mạnh gần 9%, đạt 3.995 USD/m². Người mua ưu tiên các dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, dễ chuyển nhượng, có tiềm năng thương mại hoặc khai thác cho thuê tốt.
Nhà liền thổ Hà Nội hạ nhiệt nhẹ, TP.HCM tăng tốc bất ngờ
Trái ngược với phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại. Trong quý 4/2025, chỉ ghi nhận 426 căn được giao dịch, nâng tổng lượng giao dịch cả năm lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chính là nguồn cung hạn chế chỉ 225 căn mở bán trong quý và lượng hàng tồn kho không hấp dẫn.
Giá sơ cấp trung bình ghi nhận mức giảm gần 7% so với cùng kỳ, còn 9.700 USD/m² đất. Đây là kết quả của việc mở bán các dự án nằm xa trung tâm hơn, với mức giá cạnh tranh. Phân khúc biệt thự giá trên 8.000 USD/m² gặp khó trong thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn thứ cấp.
Tuy nhiên, shophouse trong các khu đô thị lớn vẫn giữ được sức hút mạnh mẽ. Giá sơ cấp dao động từ 10.000 - 17.000 USD/m² đất, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng gần 19%, đạt 8.700 USD/m², phản ánh niềm tin vào khả năng khai thác thương mại và tiềm năng tăng giá dài hạn.
Ở chiều ngược lại, TP.HCM chứng kiến sự bứt phá bất ngờ của phân khúc nhà liền thổ. Gần 2.000 căn được hấp thụ trong quý 4, mức cao nhất kể từ năm 2022. Nguồn cung cũng tăng mạnh lên 3.387 căn, phần lớn đến từ hai phân khu đầu tiên của dự án Vinhomes Green Paradise.
Mức giá sơ cấp trung bình ghi nhận 8.033 USD/m² đất, giảm mạnh gần 53% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu là do giỏ hàng từ Vinhomes Green Paradise có mức giá cạnh tranh, kéo mặt bằng giá chung xuống. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá vẫn tăng gần 9%, đạt 6.786 USD/m² đất, cho thấy nhu cầu vẫn ổn định với loại hình sản phẩm này.
Triển vọng năm 2026: Động lực mới từ quy hoạch và pháp lý
Bước sang năm 2026, JLL dự báo cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi. Tại Hà Nội, nhiều dự án mới thuộc phân khúc cao cấp và sang trọng dự kiến ra mắt ở các quận Đông Anh, Long Biên và Cầu Giấy.
Mức giá sơ cấp vốn đã tăng mạnh trong năm 2025 sẽ tạo nền cho các sản phẩm mới định vị cao hơn, với giá phổ biến vượt 5.000 USD/m², trong đó bất động sản hàng hiệu có thể vượt 6.500 USD/m².
Nguồn cung nhà liền thổ cũng được kỳ vọng sẽ tăng trở lại, nhất là tại các khu vực xa trung tâm nhưng có liên kết hạ tầng mạnh mẽ. Các công trình trọng điểm như đại lộ Tây Thăng Long hay khu thể thao Olympic sẽ tạo cú hích cho quy hoạch đô thị vệ tinh, giải phóng quỹ đất tiềm năng.
Với TP.HCM, thị trường có thể đón nhận từ 7.500 - 8.000 căn hộ cao cấp và khoảng 4.500 căn nhà liền thổ trong năm 2026. Cải thiện pháp lý và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, Vành đai 4 hay các tuyến metro sẽ là yếu tố then chốt giúp TP.HCM bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Điều này không chỉ hỗ trợ các dự án đang triển khai mà còn mở ra cơ hội cho loạt dự án mới tham gia thị trường.
Từ báo cáo thị trường của JLL cũng cho thấy, dù có sự phân hóa theo từng phân khúc và khu vực, nhưng tổng thể, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đang cho thấy những chuyển động tích cực. Năm 2025 khép lại với những con số ấn tượng và năm 2026 được kỳ vọng sẽ tiếp nối đà tăng trưởng, đặc biệt trong bối cảnh pháp lý và hạ tầng tiếp tục được cải thiện. Nhà đầu tư và người mua đang ngày càng khắt khe hơn, nhưng chính điều đó sẽ thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
